Kündigung Mietvertrag wegen Mietrückstand

BGH, Entscheidung vom 17.6.2015, AZ: VIII ZR 19/14

So hat der BGH die Rechte des Vermieters erheblich verstärkt und festgestellt, dass der Pächter wegen Zahlungsverzugs auch dann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündbar ist, wenn er Insolvenz angemeldet hat, der Insolvenzverwalter/Treuhänder aber die "Freigabe" des Pachtverhältnisses verkünde. Entgegen einer weitverbreiteten Ansicht wird das Kündigungsverbot des 109 INVO nicht fortgeführt und der Verpächter kann seine Kündigung auch auf den Mietrückstand aus der Zeit vor dem Antrag auf Beantragung des Konsumenteninsolvenzverfahrens abstützen.

Zum Beispiel: Seit 1988 wohnt der Pächter in einer Ferienwohnung, für die er eine Monatsmiete von 530,90? zahlt. Seit dem 17. Juni 2010 ist das Insolvenzverfahren über sein gesamtes Verbrauchervermögen anhängig. Am 1. Juli 2010 hat der bestellte Treuhänder die "Freigabe" des Mietvertrages gemäß 109 Abs. 1 S. 2 der Konkursordnung (InsO) erklärt.

In der Zeit von MÃ??rz 2009 bis Okt. 2012 bezahlte der PÃ?chter keinen oder nur einen Teil der Mieten. Infolgedessen hat der Eigentümer unter Hinweis auf die seit April 2009 angefallenen Mietzinsrückstände in der Gesamthöhe von 14.806,36 eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt. Nach der Verurteilung des Mieters durch das Bezirksgericht wurde die Entscheidung vom Bezirksgericht aufgehoben.

Die Problematik: Der Insolvenzantrag bedeutet zum einen, dass das Pachtverhältnis zunächst mit dem Insolvenzverwalter weitergeführt wird ( 108 Abs. 1 InsO) und zum anderen, dass das Pachtverhältnis vom Pächter aufgrund von Pachtrückständen aus der Zeit vor dem Pachtvertrag nicht beendet werden kann, so genannte Kündigungssperren gemäß 112 Nr. 1 InsO. Der Pachtvertrag wird mit dem Pachtvermieter abgeschlossen.

Bislang war umstritten, ob dieses Kündigungsverbot auch weiterhin besteht, wenn der Treuhänder/ Insolvenzverwalter, wie in der Regel üblich, die "Freigabe" des Mietobjektes nach § 109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 ISV unverzüglich ausgesprochen hat. Diesbezüglich hatte der BGH bereits beschlossen, dass nach Inkrafttreten dieses Haftungsausschlusses die Verfügungsmacht an die Vertragspartner zurückgehen würde (Urteil vom 9. April 2014 - VIII z. B. 107/13).

Der BGH hat festgestellt, dass das Kündigungsverbot nach 112 I. S. d. R. nicht mehr auf den Haftungsverzicht ("Freistellungserklärung") im Sinne des 109 Abs. 1 S. 2 I. S. d. R. Anwendung findet und dass die Sonderkündigung auch auf Mietrückständen beruhen kann, die vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind. Das Kündigungsverbot diente dem Erhalt der Konkursmasse und nicht dem Eigenschutz des zahlungsunfähigen Pächters bei Insolvenzantrag.

Diese Argumentation wurde jedoch wiederholt von den Mietern vorgebracht, die glauben, dass der Pächter das Verbraucher-Insolvenzverfahren und die auf diese Weise beantragte Restschuldfreistellung nur unter dem Obdachlosenpreis erhalten könne. Nun machte der BGH deutlich, dass 109 Abs. 1 S. 2 S. 2 InsO nur dazu dienen sollte, den Vermieter daran zu hindern, ein Insolvenzverfahren nur zum Kaufpreis für den Verlust der Eigentumswohnung aufgrund der Kündigung durch den Treuhänder (!) zu eröffnen.

Sozialer Mietschutz wird auch im Falle der Insolvenz durch die Kündigungsmöglichkeit durch nachträgliche Zahlung der laufenden Miete gewährleistet ( 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die der Pächter von seinem pfandfreien Vermögensgegenstand abwehren kann. DarÃ?ber hinaus hat der BGH das Gutachten zum Grund fÃ?r klare Abgrenzungen des RÃ?ckbehaltungsrechts des PÃ?chters wegen Mangels der vermieteten Wohnung ergangen.

Ein Rückbehaltungsrecht des Mieters in Hoehe des 4-fachen Minderungsbetrags oder der Kosten der Mangelbeseitigung (der BGH hat diesen Rechtsstreit wieder offen gelassen) besteht nicht, solange der Leasinggeber den Fehler nicht beseitigt. Die Zurückbehaltungsrechte nach 320 BGB dienen im Zuge eines Mietvertrages dazu, auf den/die VermieterIn - zeitweilig - einzuwirken, damit er/sie wieder eine einwandfreie Eigentumswohnung zur Verfügung stellt.

So kann das Retentionsrecht ehrlich gesagt nur so lange wahrgenommen werden, wie es seinen Sinn und Zweck hat, den Eigentümer durch den dadurch entstehenden Zwang zur Mängelbeseitigung zu ermutigen. Hierdurch ist der Pächter keinesfalls ungeschützt, da er u.a. auf Mängelbeseitigung verklagen oder, wenn nötig, auch auf eigene Rechnung des Pächters/der Pächterin nachbessern kann.

Das Insolvenzverfahren des Pächters hat nur noch im schlimmsten Fall eine Verschiebung des Kündigungsrechtes zur Folge, da in der Realität der Insolvenzverwalter den Haftungsverzicht in nahezu allen Verfahren sehr schnell vorlegt. Das bedeutet, dass das Pachtverhältnis auf den Pächter zurückfällt, der nun entweder die Pacht bezahlen muss oder vom Pächter die Kündigung erwartet.

In solchen FÃ?llen ging der gesellschaftliche Mietschutz in der Regel weit Ã?ber das Notwendige hinaus, obwohl kein zahlungsunfÃ?higer PÃ?chter in Deutschland - ob mit oder ohne Insolvenz - "unter der BrÃ?cke" schlummern muss. Damit ist der Mietschutz auf Rechnung der Eigentümer endgültig zu Ende. Hinweis: Offizielle Richtlinie: "a) Das Kündigungsverbot nach 112 § 286 ff. des Insolvenzverfahrens findet weder im Konkursverfahren noch im nachfolgenden Befreiungsverfahren ( 286 ff. InsO) Anwendung, nachdem der Haftungsausschluss des Konkursverwalters nach 109 Abs. 1 S. 2 des Insolvenzverfahrens in Kraft getreten ist.

Der Mietrückstand, dessen Bezahlung der Vermieter bereits vor dem Insolvenzantrag in Zahlungsverzug war, ist nach Inkrafttreten des Haftungsverzichts nach 109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB bei der Prüfung der Gültigkeit einer darauf beruhenden (auch) Kündigung durch den Vermieter zu beachten. b) Der Zahlungsverzug des Mietinteressenten ( 286 ff. BGB) erlischt nicht mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

c ) Das Recht des Mieters, die Bezahlung der (ermäßigten) Pacht gemäß 320 Abs. 1 S. 1 BGB neben der gesetzlichen Kürzung ( 536 BGB) zu versagen, ist in der Regel nach seinem Verwendungszweck und unter Beachtung der Tatsache, dass das durch den Wohnungsmangel entstandene Missverhältnis zwischen Erfüllung und Entgelt durch die Kürzung wiederhergestellt wurde, zeitlich und betragsmäßig beschränkt.

b) Bei der Prüfung nach dem Treu und Glaubenssatz ( " 242 BGB") nach § 320 Abs. 2 BGB, in welchem Ausmaß und in welchem Zeitraum der Pächter einer mangelhaften Mietwohnung berechtigt ist, den (ermäßigten) Mietzins zusätzlich zur Kürzung einzubehalten ( 536 BGB), ist jede planmäßige Berücksichtigung untersagt.