Vermieter Kündigung

Wenn der Vermieter kündigt - Finanzen

Wenn sich ein Bewohner richtig benimmt, kann der Vermieter nahezu nur aus eigenem Bedarf aussteigen. Darauf vertrauen mehrere tausend Menschen. Um so schockierender ist es, wenn ein Vermieter auf einmal seine Ferienwohnung zurückfordert, weil er sie für sich oder seine Verwandten bräuchte. Die persönliche Nutzung ist einer der wenigen Grund, warum vertragstreue Mietinteressenten überhaupt kündbar sind, wenn nötig auch durch Partnerschaften, wie der BGH erst vor dem Weihnachtsfest betonte.

Dabei wird es immer wichtiger: Je geringer die Wohnfläche und je höher die Mietpreise, umso öfter brauchen die Vermieter ihre Grundstücke für sich und ihre Angehörigen. Auch Langzeitmieter müssen dann Platz machen. Im Prinzip sind die Hemmnisse für die geschätzten 40.000 Entlassungen pro Jahr nicht sehr hoch. Pächter haben immer falsche Ausweise, wenn ihr Vermieter die Wohnung für sich selbst - oder für seine eigenen Kindern, Stiefkindern, Eltern, Enkeln, oder Grosseltern - benötigt.

Kann ein Appartement als Anwaltskanzlei oder Büroraum genutzt werden, kann der Vermieter den Vertrag auflösen, um die Zimmer für berufliche Zwecke zu verwenden. Auf jeden Falle muss der Besitzer die gesetzlichen Termine einhalten: Wohnen die Bewohner bis zu fünf Jahre im Hause, haben sie drei Monaten Zeit, um vom Ende des Kündigungsmonats an auszuziehen.

Im Falle des Verkaufs der Immobilie kann der neue Besitzer sofort nach der Grundbucheintragung seinen eigenen Bedarf melden. Bei der Umwandlung eines Mietshauses in eine Eigentumswohnung tritt jedoch ein Kündigungsverbot in Kraft: In Ballungszentren mit akuter Wohnungsnot wie München können die Bewohner auf jeden Fall noch weitere drei Jahre nach dem Kauf ausharren.

Nur dann kann der Besitzer seine eigenen Forderungen durchsetzen. Rechtspersonen wie z. B. Aktien- oder Kapitalgesellschaften können den Vertrag nicht für eigene Zwecke auflösen. Damit kann ein Unternehmen eigenen Bedarf melden, obwohl es überhaupt keine Familienangehörigen hat - so beurteilte der BGH in einem sensationellen Prozess im vergangenen Jahr ((Az. VIII ZR 232/15).

Seit 1991 gehört die Münchner Eigentumswohnung einer Gesellschaft des öffentlichen Rechts an. Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund Deutschland, argumentiert jedoch, dass die zehnjährige Kündigungssperre nach wie vor die Aufhebung des Kündigungsschutzes durch die GbR-Konstruktion verhindert. Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Mieterbundes, geht auch nicht davon aus, dass der Spekulant auf einmal die Türen öffnen wird:

"Die Vermieter werden nicht einfach eine GbR starten und sie mit anderen Personen austauschen. "Das BGH-Urteil vom 12. September führte zu einer weiteren Verschärfung für die Mieterschaft. Wenn eine leere Wohneinheit im Hause dem beendeten Bewohner nicht als Ersatz für die Vermietung zur Verfügung gestellt wird, wird die Kündigung nicht mehr ungültig. Im Prinzip müssen die Besitzerinnen und Besitzer ganz klar erklären, warum und für wen sie die Ferienwohnung bräuchten.

Rechtsanwalt Happ meldet, dass die Kündigung persönlicher Anforderungen kein automatischer Prozess für Vermieter ist. Kündige meinen Job und ziehe bald selbst ein: Die Betroffenen haben es oft schwer, so lange wie möglich in ihrer vertrauten Umwelt zu sein. "Wenn ein Pächter alle Hebel in Bewegung setzt, bis hin zu psychologischen Störungen, kann er den Umzug sehr, sehr lange hinauszögern", sagt Happ.

Auch wenn die Kündigung gerechtfertigt und formell korrekt ist, kann sie im Einzelnen, insbesondere in Gebieten mit akuten Wohnungsmangel, dennoch ausgeklammert werden. Dem Vermieter fehlt das Glück. "Für viele Bewohnerinnen und Bewohner stellt die soziale Klausel das letzte Mittel dar", so Ropertz. Es heißt: Ist der Pächter älter, trächtig, hat er kleine Kindern, kaum ein Gehalt oder eine ernste Krankheit, könnte der Umzug aus der Ferienwohnung für ihn eine Notlage sein, die schwerwiegender ist als die legitimen Eigentümer.

Möchte beispielsweise ein Vermieter in München einen langfristigen, 86-jährigen Mieter für den Eigenbedarf entlassen, weil er die Immobilie für seinen studentischen Nachwuchs verwenden will, hat er von Anfang an wenig Aussicht auf Erfolge. Sollte die ältere Frau die Kündigung ablehnen, weil der Einzug in eine neue, unbekannte, teuere Wohneinheit für sie unangemessen ist, muss der Vermieter schließlich eine Klage auf Räumung einreichen.

"In Zweifelsfällen sichert die Sozialversicherungsklausel vor kurzfristiger Entlassung", so Ropertz. Endlich muss der Vater des Besitzers in den Arsch treten und für viel Kohle eine Unterkunft in München finden. Zunächst musste überprüft werden, ob der Vermieter alle Formalitäten richtig erfüllt hat. Wenn ein Vermieter zum Beispiel bei Vertragsabschluss nicht angegeben hat, dass er in der vorhersehbaren Zukunft selbst umziehen will, kann die Kündigung von Anfang an gegenstandslos sein.

Wenn der Vermieter das Landgericht davon überzeugt, dass seine eigenen Bedürfnisse gerechtfertigt sind, muss der Pächter nicht nur umziehen, sondern auch die Verfahrenskosten erstatten. Ropertz rät den Betroffenen, in Ruhe in die Verhandlung einzutreten, um die eigenen Bedürfnisse nicht zu erschüttern und wenn der Vermieter so bald wie möglich eine leerstehende Immobilie möchte.

Oftmals bezahlen die Besitzer die Umzugskosten oder etwa 2000 EUR, wenn ihr Vermieter den Weg rasch und ohne Probleme ebnet. Einige von ihnen verfügen auch über längere Ankündigungsfristen oder alternative Unterkünfte für eine gütliche Beilegung. Lernt der Vermieter, dass die eigenen Bedürfnisse seines Eigentümers nur vorgegeben wurden, z.B. die Liegenschaft wieder für mehr Miete zu verpachten, kann er auf Schadensersatz verklagen, mahnt Happ: "Der Vermieter hat ihn dann um die Eigentumswohnung gebracht.

"Ein Pächter kann seinen Ex-Mieter Jahre nach seinem Einzug als Schwindler ausgeben.