Vermieter Fristlose Kündigung Mietrückstand

Kündigung wegen Mietrückständen - Anwaltskanzlei Hennings

Welche Mietrückstände können fristlos gekündigt werden? Die Kündigungsregelung wegen Mietrückständen aufgrund der Mietenreform hat der Gesetzgeber, abgesehen von der Begründungspflicht, nicht abändert. Ein erheblicher Zahlungsverzug wird vom Gesetzgeber als schwerwiegender Vertragsbruch angesehen, der den Vermieter zu Gegenmaßnahmen ermächtigt. Das Recht ist ernster und damit ernster, wenn der Pächter überhaupt keine oder eindeutig zu wenig Mietzins nach dem anderen bezahlt.

Daher ist der Pächter auch in den ersten beiden Varianten des 543 BGB ".... mit der Zahlung der Pacht für zwei aufeinander folgende Tage (1.) oder (2.) ein nicht unerheblicher Teil der Pacht in Verzug....". Die Verspätung muss daher bei dieser Variante in möglichst kurzer Zeit (2 aufeinander folgende Termine) eingetreten sein.

Der Gesetzgeber sieht einen nicht unerheblichen Anteil vor, der die Monatsmiete überschreitet. Der Vermieter ist danach befugt, den Mietvertrag wegen Mietrückständen fristlos zu kündigen, wenn "der Vermieter mit der Zahlung des Mietzinses mehr als zwei Monaten in einem Zeitraum, der sich über zwei Tage hinzieht, in Rückstand ist".

Das heißt also ganz klar, dass es sich um einen Rückstau handelt, der nicht im Zeitraum von zwei aufeinander folgenden Terminen entstanden ist, sondern über einen hinausgeht. Bei mehr als 2 Terminen sind unweigerlich mind. 2 Terminen erforderlich. Als Datum gilt der Tag der Mietzahlung, d.h. der dritte Arbeitstag, an dem die Mietzahlung für den betreffenden Kalendermonat erfolgt.

Die Fristen betragen somit zwei Kalendermonate. Bis vor kurzem herrschte die Meinung vor, dass der Mietrückstand von mind. 2 Monaten über den gesamten Zeitraum hinweg bestehen muss und in diesem Zeitraum nicht unterschritten werden darf. Das ist heute eindeutig nicht mehr der Fall; für eine fristlose Kündigung genügt jede Verspätung und dann jedoch ein Mindestmietrückstand von wenigstens zwei Zimmern.

In der Literatur wird jedoch auch die Ansicht vertreten, dass sich ein Rückstau über einen längeren als drei Monate hinziehen muss. Das würde bedeuten, dass bei einer Kündigung ohne Vorankündigung nicht der dritte, sondern der vierte Tag abgewartet werden müsste. Oft wird übersehen, dass die Mietrückstände, die zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen, nicht zwangsläufig zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung vorliegen müssen.

In diesem Fall muss der Vermieter aber auch fristlos kündigen. Beispiel: Der Pächter bezahlt nur die halbe Monatsmiete für den Monat Juni und weniger als die halbe Monatsmiete für den Monat Mai, bezahlt aber die im Monat Oktober fällige Monatsmiete sowie die Restmiete und einen großen Teil der restlichen Juli-Miete.

Der Vermieter kann dennoch nach Eingang der Zahlung im Monat August wegen der Anfang August aufgetretenen Mietrückstände ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen.