Vermieterrecht Mietrückstand

Mietrückstand: Mieter muss in der Lage sein, die Mietschuld nachzuweisen.

Verlangt der/die VermieterIn eine Nachmiete, muss der Verzug auf dem Kontoauszug sichtbar sein. Andernfalls müssen sie den Nutzern die Duplikatkosten auszahlen. Hauswirte müssen ihre Buchhaltung ordnungsgemäß einhalten. Verlangt er von einem Pächter Nachmiete, sollte der Verzug in jedem Falle aus seinem Kontoauszug nachweisbar sein. Hat der Leasingnehmer zum Nachweis, dass der Anspruch des Leasinggebers nicht vorliegt, Abschriften von Kontenauszügen anfertigen zu lassen, so kann er die hierfür anfallenden Aufwendungen vom Leasinggeber fordern.

Im Verhandlungsfall streiten sich eine Wirtin und ihr Pächter unter anderem über vermeintlich offene Mieten für drei Monaten ab 2010, die die Wirtin in einem Mahnschreiben nach dem Mieterauszug verlangte. Da der frühere Pächter bereits über die alte Abrechnung verfügt hatte, musste er sich von seinem Finanzinstitut Duplikate anfertigen zu lassen.

Die Wirtin musste dieses Entgelt zuzüglich Zins an den Pächter abführen, so das Landgericht des Bezirkspasewalks (: 101 C 85/14). Vor der Einreichung der Mietschuld an den Vermieter ist er zur Prüfung seiner Abrechnung verpflichte. Mit der Verdoppelung der Kontenauszüge konnte der Vermieter auch beweisen, dass es keinen Nachholbedarf gibt. Weil der Pächter hier kein Fehler war, musste er auch nicht die Schadenabwehrkosten aufbringen.

Mietzinskaution wegen Mietrückständen oder -schulden einzubehalten.

Das Mietzinsdepot ist ein regelmäßiges Thema zwischen Mietern und Vermietern. Nahezu jeder Bewohner muss zu Mietbeginn eine Anzahlung an den Eigentümer leisten. Aber was passiert mit der Anzahlung während der Mietzeit oder was passiert mit ihr, wenn es zu Mietrückständen oder Mieterschulden kommt? Ist es dem Eigentümer dann möglich, die Anzahlung zurückzuhalten oder gar in Rechnung zu stellen?

Zuerst soll hier kurz die Funktionsweise einer Mieterkaution erörtert werden. Ein Pfand ist für den Eigentümer zur Absicherung seiner Mietforderungen bestimmt. Weitere Klagen des Mieters gegen den Pächter sind ausgeschlossen (BGH, Entscheidung vom 11.07. 2012 - VIII ZR 36/12). Durch diesen Betrag wird geklärt, wann er sie aufgrund von Mietrückstand oder -schulden beibehalten kann.

Die Aufrechnung der Mietzinskaution mit offenen Mietzinszahlungen kann der Leasingnehmer nicht fordern (OLG Frankfurt, Urteile vom 03.03. 2004 - 2 W 10/04). Dies bedeutet vor allem, dass der Pächter nicht fordern kann, dass die Anzahlung in den letzen Mietmonaten "bezahlt" wird (LG München I WuM 1996, S. 541). Die Vermieterin kann die Anzahlung auch während der Mietzeit nur bedingt einhalten (WuM 2002, 239/242).

So kann er zwar nicht von der Mietkaution für vom Vermieter abgelehnte Forderungen Gebrauch machen und dann die Auffüllung der Mietkaution fordern (LG Mannheim WuM 1996, 269), aber in diesem Falle muss er zunächst die strittige Klage vor Gericht durchsetzen und sich einen Anspruch aus der Mietkaution sichern.

Jedoch kann der Verpächter die Anzahlung in Anspruch nehmen, wenn sein Mietrückstand entweder unbestritten ist, gerichtlich feststeht oder die Aufrechnung auch im Sinne des Vermieters ist. Die Vermieterin kann den Pächter aber auch wegen Zahlungsverzugs klagen und muss sich nicht unbedingt von der Mietzinskaution überzeugen.

Hinweis: Der Pächter darf die Anzahlung nicht zurückhalten. Im Falle strittiger Beanstandungen kann der Eigentümer die Anzahlung nicht einfordern, sondern muss zuerst einklagen. Die Mietsicherheit ist nach Kündigung in Höhe der Miete zurückzuzahlen (LG Halle NZM 2008, S. 685), "wenn alle Rechte des Eigentümers abgegolten oder abgegolten sind (Schmidt-Futterer/Blank, 551 Abs. 102 ff.).

Der Mieter kann das Recht des Eigentümers auf Rückzahlung der Anzahlung mit den durch den Sicherungsvertrag gedeckten Anforderungen, d.h. der Aufgabe einer Anzahlung, verrechnen. Eine Verrechnung mit AnsprÃ?chen aus frÃ?heren MietverhÃ?ltnissen oder anderen MietverhÃ?ltnissen als denjenigen, fÃ?r die die Anzahlung geleistet wurde, ist daher nicht möglich. Hat der Leasinggeber nach Ablauf des Leasingverhältnisses weiterhin Sicherheitserfordernisse, kann der Leasinggeber die Zahlung einbehalten.

Das Depositum steht dem Mieter zur Verfügung, wenn er eine Erklärung abgibt, die seine Forderungen repräsentiert. Eine Klärung dieser Forderungen durch den Verpächter ist in einem Gerichtsverfahren nicht erforderlich (OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 08.08.2008 - 8 W 34-08). Dies bedeutet, dass der Mieter die Rückerstattung der Mietkaution bei Mietforderungen nach dem Umzug ablehnen kann.

Das Mietzinsdepot ist für den Mieter eine Selbstbeteiligung. Die Anzahlung kann einbehalten und für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche verwendet werden. Bei Anfechtung von Ansprüchen muss der Mieter zunächst eine gerichtliche Entscheidung einholen, um sich von der Mietzinskaution überzeugen zu können.