Fristlose Kündigung 2 Monatsmieten

Verspätete Miete bedeutet, dass der Mieter mindestens eine Monatsmiete schuldet. Dabei ist es unerheblich, aus welchen Monatsmieten sich die Mietrückstände zusammensetzen.

Verspätete Zahlung des Pächters - BGH stellt höchst umstrittene rechtliche Fragen klar!

Zahlungsverzögerung des Mietinteressenten ist das Leiden des Hausherrn - der BGH stellt höchst umstrittene rechtliche Fragen klar und verstärkt die Hauswirtschaftsrechte wieder! Zum Beispiel: Aufgrund ungenügender Mieten über einen längeren Zeitabschnitt von 14 Monate (März 2008 - Mai 2009) befindet sich der Mieter in Verzug mit einer Zahlung in der Größenordnung von 2 Monatsmieten. Der Vermieter kündigt daher die reguläre Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges des Mieter.

Obwohl der Pächter den Rückstand aufholt, ist er bald wieder im Rückstand, diesmal mit nur einer Miete. Der Vermieter kündigt neun Tage nach dem Fälligkeitsdatum noch einmal die ordentlichen Kündigungen und reicht eine Klage auf Räumung ein. Das Problem: Bisher war in der Berufungsgerichtsbarkeit und in der Mietrechtsliteratur umstritten, wie hoch ein Rückstand sein muss und wie lange er gedauert haben muss, um eine ordnungsgemäße Kündigung zu begründen.

In einigen Fällen wurde dargestellt, dass die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers von "allgemein gültiger Bedeutung" wäre, weshalb eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur dann in Frage kommt, wenn die Anforderungen des Leasingnehmers erfüllt sind. Eine andere Meinung besagt, dass auch bei Verzug des Leasingnehmers unter der Grenze des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordnungsgemäße Kündigung in Erwägung gezogen werden kann.

Obwohl es auch in dieser Hinsicht einige Streitigkeiten gab, akzeptierte die herrschende Meinung diesbezüglich eine ordentliche und nicht nur geringfügige Kündigungspflicht im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur dann, wenn ein Monatsmietzins in Verzug war und die Verzugszeit wenigstens einen Monat dauerte.

Das BGB beinhaltet mit 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Bestimmung, die den Pächter im Rahmen der Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB schützt. Wenn er alle entstandenen Mietzinsverzögerungen innerhalb von zwei Monaten nach dem Räumungsanspruch, d.h. nach Ablieferung der Räumungsklage, vollumfänglich begleicht, ist die Kündigung geheilt, d.h. sie wird ungültig.

Es war umstritten, ob diese Bestimmung auf eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges angemessen ist. Die Auffassung, dass eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers nur bei Eintritt eines Verzuges möglich ist, der auch zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, ist nicht zu befolgen. Eine fristlose Kündigung setzt voraus, dass dem Leasinggeber unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten des Einzelfalles eine Fortführung des Vertrages bis zum Fristablauf nicht zumutbar ist.

Andererseits ist die reguläre Kündigung mit einer nicht unerheblichen Verletzung des Vertrages durch den Leasingnehmer verbunden, die es dem Leasinggeber nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist erlaubt, den Mietvertrag aufzulösen. Aufgrund dieser verschiedenen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung und für eine ordnungsgemäße Kündigung gab es keinen Anlass, die vom Parlament für eine fristlose Kündigung durch den Leasingnehmer festgesetzten Limits auf eine ordnungsgemäße Kündigung zu verlagern.

Bei der Beurteilung einer Dienstpflichtverletzung als "nicht unerheblich" sind jedoch Laufzeit und Umfang des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen. Ein nicht unerheblicher oder nur kurzfristiger Verzug rechtfertigt die Anerkennung einer nicht unwesentlichen Vertragsverletzung. Die Wesentlichkeitsgrenze wird vom Gesetzgeber "nicht überschritten", wenn der Verzug eine monatliche Miete nicht überschreitet und auch wenn die Verspätungsdauer weniger als einen Monat ist.

Eine entsprechende Anwendbarkeit der Nachfristsetzung des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf eine wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene ordnungsgemäße Kündigung kommt mangels ungeplanter Regelungslücken nicht in Frage. Diese Schutzbestimmung soll unter Umständen eine rasche Wohnungslosigkeit des Pächters infolge einer Kündigung ohne Einhaltung einer Frist verhindern; ein solches Risiko der Wohnungslosigkeit besteht nicht oder nicht in demselben Umfang im Hinblick auf die bei einer ordentlicher Kündigung zu beachtende Zeit.

Der BGH beweist damit das Vermieterrecht: Obwohl die zweite Kündigung mangels nicht unwesentlicher Pflichtverletzungen des Vermieters ungültig ist, gilt diese Bedingung für die erste Kündigung (oben 1.). Auch die erste Kündigung wurde durch die nachträgliche Begleichung der Rückstände (oben 2.) nicht behoben. Der Mieter kann aber auch "Honig aus dieser Verfügung saugen", denn im Hinblick auf die Auswirkungen einer fristgerechten Nachfristsetzung auf eine reguläre Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist die VIII.