Kündigung wegen Ständig Verspäteter Mietzahlung

Beschluss des BGH zur außerordentlichen Kündigung wegen ständig unangemessener Mietzahlung - BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft mbH

Eine weitere nicht fristgerechte Bezahlung nach einer Mahnung kann bereits eine Kündigung ohne Vorankündigung auslösen. Dies wird nicht automatisch dadurch verhindert, dass der Mieter die verspätete Mietzahlung für einige Zeit vor der Verwarnung nicht beanstandet hat. Problem: Die Anforderungen an eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges sind in 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB präzise festgelegt.

Im Falle einer Kündigung wegen ständig unvorhergesehener Mietzahlungen geht es jedoch in erster Linie um die Beurteilung des Mietverhaltens des Pächter. Die Vermieterin muss den Pächter daran erinnern und dann den korrekten Termin für die Kündigung ausmachen. Wenn er vorzeitig abbricht, kann die Klage auf Räumung erfolglos sein. Das gleiche kann aber passieren, wenn er nach weiteren nicht pünktlichen Bezahlungen zu lange wartet und so den Anschein erweckt, als wäre er ein "zahnloser Tiger".

Die Angeklagte hat zwischen Jänner 2008 und Jänner 2009 elf Mietzahlungen zu spät geleistet. Die Vermieterin hat dem in schriftlicher Form widersprochen. Nachdem der Angeklagte den Zugriff auf diese Briefe angefochten hatte, schickte der Hauswirt ein Aufforderungsschreiben an den Gerichtsvollzieher, in dem er den Zahlungsverzug wiederholt darlegte; außerdem wurden die Zahlungsverzögerungen für den Zeitabschnitt von Oktober 2008 bis einschließlich Februar 2009 auflistet.

Der Mietzins für den Monat April 2009 ist am 10.03. 2009 beim Hausherrn eingegangen. Die Vermieterin verklagt auf Zwangsräumung und Übergabe der Ferienwohnung. Bei der Beurteilung, ob die Fortsetzung des Vertrages für den Leasinggeber nicht zumutbar ist ( 543 Abs. 1 BGB), sind nach einer allgemein anerkannten Kündigung wegen ständig unangemessener Mietzahlung auch die vom Leasingnehmer vor der Verwarnung zu berücksichtigenden Vertragsverstöße zu beachten.

Das Urteil des Oberlandesgerichts, dass nach früheren nicht fristgerechten Leistungen auch weitere nicht fristgerechte Leistungen nach einer Verwarnung eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist begründen könnten, steht im Widerspruch zur ständigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Art. v. 04.05.2011 - VIII ZR 191/10 - NJW 2011, 2201 und Art. v. Im vorliegenden Fall war die Mahnung mit Brief vom 12.02.2009 nach elf verspäteten Mietzahlungen nicht erfolgreich gewesen.

Der Angeklagte war auch für die vertragswidrige verspätete Mietzahlung in diesem Monat schuld. Spezielle Sachverhalte, die es dem in seinem Beruf erfahrenen Angeklagten verunmöglicht hatten, die Pünktlichkeit der Mietzahlung über mehrere Wochen sicherzustellen, wurden weder dargelegt noch aufgedeckt. Die Tatsache, dass der Angeklagte die Miete nicht bereits in den Jahren 2002-2007 vertragsgemäß an den rechtlichen Vorgänger des derzeitigen Eigentümers gezahlt haben soll, war irrelevant.

Da die Annahme der unpÃ?nktlichen ZahlungsmodalitÃ?t durch den RechtsvorgÃ?nger von Anfang an nicht dazu taugt, einen Vertrauensbeweis dafÃ?r zu rechtfertigen, dass auch dem derzeitigen Vermieter der vertragswidrige Umgang des Angeklagten nicht beanstandet wird. Es reichte hierfür nicht aus, dass der Hausherr die meist verzögerten Mieten für die Monaten Jänner 2008 - Feber 2009 nach der Geltendmachung durch die Beklagte bis zur Verwarnung vom 12. Feber 2009 unbedenklich hatte.

Dabei hatte der Bundesrat die Fortführung des Mietvertrages nicht für unangemessen erachtet, da der Verpächter viele Jahre vor der Warnung, der Pächter habe erst Mitte eines jeden Monats in Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fälligkeitsverordnung gezahlt, ohne Widerspruch akzeptiert hatte. In der vorliegenden Verfügung und den darin erwähnten Urteilen werden die Eckpfeiler des Kündigungsrechts des Eigentümers bei nicht rechtzeitiger Zahlung des Mietzinses aufgezeigt.

Sie unterliegen jedoch stets einer ganzheitlichen Beurteilung aller Sachverhalte des Einzelfalles unter Berücksichtigung der gemeinsamen Belange der Vertragsparteien, unabhängig davon, ob die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Mietvertrages für den Leasinggeber unzumutbar ist. Die Annahme einer nicht pünktlichen Zahlungsmethode durch einen rechtlichen Vorgänger als Mieter ist daher prinzipiell nicht dazu angetan, einen Vertrauensvorschuss zu schaffen, dem auch der derzeitige Mieter nicht widersprechen wird.

Implizit kann auch eine vom Auftrag abweichende Zahlungsart festgelegt werden (Schriftformprobleme sind ausgeschlossen), die auch von einem gesetzlichen Nachfolger beachtet werden müsste. Eine weitere nicht fristgerechte Bezahlung nach einer Mahnung kann nach vorheriger unpünktlicher Bezahlung eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist begründen - dies kann aber auch vom Richter unter Berücksichtigung der individuellen Umstände anders beurteilt werden.

Mit entsprechendem Beschluss des BGH vom 11.01.2006 (VIII ZR 364/04) war es Sache des Berufungsgerichtes, dass nur dauerhaft unpünktlich weitere Mieten nach einer Mahnung die Tatsachen des 543 Abs. 1 BGB erfüllten. Dies gilt nach BGH für sich betrachtet; die anhaltende Pünktlichkeit muss jedoch nicht nur in der Zeit nach der Verwarnung realisiert werden, sondern auch der Zahlungsverzug vor der Verwarnung ist zu bedenken.

Dort ließ er es liegen, ob - wie die Beschwerdekammer meinte - eine weitere dreimal so späte Mietzahlung notwendig war. Das Gelingen der Warnung muss sich darin äußern, dass sich das umstrittene Vorgehen nicht wiederfindet. Ein Kündigungsschreiben ist daher nicht schon deshalb ungültig, weil zwischen der Mahnung und dem Eingang der Kündigung nur ein Zahlungsdatum steht, an dem der Mietzins nicht rechtzeitig eintrifft.

Anders ausgedrückt: Eine weitere nicht pünktliche Mietzahlung kann, muss aber nicht unbedingt die Kündigung begründen. Der BGH beschränkt sich auf den Ausnahmetatbestand, dass der Hauswirt die unangemessene Zahlungsmodalität über Jahre oder gar Dekaden hinweg widerspruchsfrei akzeptiert und damit den Eindruck erweckt hat, dass er den Vertragsverstößen kein nennenswertes Gewicht beimisst und keine wesentlichen Beeinträchtigungen seiner Belange sieht.

Dabei ist es jedoch nach wie vor von Bedeutung, dass diese Erscheinung durch eine Verwarnung wieder entfernt werden kann, mit der Konsequenz, dass das weitere Auszahlungsverhalten nach der Verwarnung wegen ständig nicht rechtzeitiger Mietzahlung mit einer Kündigung zu bedenken ist. Ein weiterer Zahlungsverzug würde in einem solchen Falle jedoch kaum eine Kündigung auslösen.

Der BGH kam in einer weiteren Verfügung (BGH vom 01.06.2011 - VIII ZR 91/10 - NJW 2011, 2570) zu dem Schluss, dass eine nicht rechtzeitige Zahlung der Mieten eine schwerwiegende Verletzung der Pflicht ist, auch wenn sich der Pächter bei der Mietfälligkeit in einem abwendbaren Rechtsfehler befindet.

Unsicherheiten bei der Einschätzung, ob das Zahlungsmoral des Mietinteressenten eine Kündigung wegen dauerhafter verspäteter Mietzahlung rechtfertigen würde, lassen sich nicht ausräumen. Es ist ratsam für einen Hauswirt, die wieder verzögerte Bezahlung nach Mahnung nicht mitzunehmen, zu beenden und vielleicht doch noch einmal auf den nächstfolgenden Geldeingang zu warten.

Andererseits ist er jedoch verpflichtet, "Flagge zu zeigen", wenn die Bezahlung erneut verzögert wird.