Mietzahlung nach Kündigung

Ist es möglich, eine Zwangsräumung zu vermeiden, indem der Bewohner die Miete nachträglich bezahlt?

Ausgangssituation: Ist der Pächter mit den Mieten im Rückstand, kann der Pächter ohne Einhaltung einer Frist (ordnungsgemäß) gekündigt werden. Bei fristloser Kündigung des Vermieters aufgrund eines Zahlungsverzuges des Vermieters sieht 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vor, dass der Vermieter das Recht hat, den Mietzins innerhalb von zwei Wochen nach der Lustlosigkeit (Übergabe der Räumungsklage) zu zahlen.

Damit erlischt die ursprüngliche Kündigung. Die Vermieterin kann neben der Kündigung nach 543, 569 BGB auch nach 573 Abs. 2 BGB fristlos kündigen. 2. Danach erhebt sich die Fragestellung, ob eine nachträgliche Zahlung der laufenden Mieten sowohl zur Nichtigkeit der Kündigung ohne Kündigungsfrist als auch zur Nichtigkeit der ordentliche Kündigung führen kann.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 15. August 2012 (VIII. ZR 238/12) festgestellt, dass die Bestimmung des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die Kündigung fristlos, nicht aber die ordnungsgemäße Kündigung betrifft. Bei fristgerechter Kündigung durch den Mieter wegen Zahlungsverzuges hat das Landgericht zu untersuchen, ob die Verletzung der Pflicht des Vermieters (Nichtzahlung der Miete) eine wesentliche Vertragsverletzung im Sinn von 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist.

Wenn der Leasingnehmer nachweisen kann, dass er den Zahlungsverzug nicht zu vertreten hat und dass seine vorübergehende Unmöglichkeit der Leistung auf unvorhersehbare Umstände (z.B. plötzlich auftretende unvorhergesehene Krankheit) zurückzuführen ist, kann die Wesentlichkeit unterlaufen werden. Die Konsequenz daraus ist, dass die reguläre Kündigung ineffizient ist. Bei dauerhaften finanziellen Engpässen des Mieters ist darin kein unerwartetes oder unfreiwilliges Geschehen zu erblicken.

Konsequenz: Möchte der/die VermieterIn den MieterIn wegen Zahlungsverzuges beenden, sollte er/sie neben der Kündigung fristgerecht auch immer fristgerecht kündigen. der/die MieterIn muss die Kündigung fristgerecht vornehmen. Ebenso sollte eine Verwarnung bei einer Kündigung ohne Einhaltung einer Frist wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlung erfolgen, da eine erneute Nichtzahlung oder Verspätung ebenso zu einer sofortigen Stornierung führen kann.

Welche Dauer muss die Mietzeit haben?

Durch die Kündigung des Mietvertrages durch den Eigentümer ist es nicht erforderlich, die verlorenen Mieterträge für den Zeitraum vom 1. Januar 2013 gemäß 571 BGB zu fordern. Gibt der Leasingnehmer den Mietgegenstand nach Ablauf des Leasingvertrages nicht zurück, so kann der Leasinggeber für die für einen vergleichbaren Gegenstand übliche Zeit der Zurückbehaltung den vereinbarten Mietvertrag oder den Mietvertrag als Ausgleich einfordern.

Die Grundvoraussetzung dafür ist, dass ein effektiv abgeschlossenes Mietobjekt durch Kündigung, Verfall oder Kündigung gekündigt wurde und dem Eigentümer das Mietobjekt durch den Verzicht des Mieters auf die Rückgabe an den Eigentümer entzogen wird. Eine Nutzungsvergütung nach 546 a BGB steht dem Leasinggeber nicht zu, wenn er den Leasingnehmer an der fristgerechten Verlegung der Räumlichkeiten hindert, den Anschein vermittelt hat, dass er die Evakuierung selbst durchführt oder wenn die Nutzungsvergütung nach der Verkehrsphilosophie in keinem angemessenen Verhältnis zum Nutzungswert der Mietobjekte steht.

Voraussetzung für einen Nutzungsanspruch ist, wenn: Der Zeitraum der Einbehaltung des Mietvertrages läuft ab dem Tag der Kündigung und dauert, sobald der Mietvertrag abgeschlossen ist und nicht bis zum Ende des Folgemonats. Eine rechtliche Verpflichtung ergibt sich aus der Laufzeit der Einbehaltung, aus der der Eigentümer ein Nutzungsentgelt erhält.

Der Betrag der Nutzungsvergütung hängt nicht davon ab, ob dem Eigentümer ein Sachschaden zugefügt wurde, ob der Eigentümer beabsichtigt, das Objekt weiterzuverkaufen oder ob der Nutzer das Mietobjekt wirklich nutzte. Aber nur dadurch, dass der Pächter es in der Hand hatte, seine Pflicht durch die Übergabe des Mietobjektes loszuwerden, also den Pächter wieder in den Besitz des Mietobjektes zu bringen und damit die rechtlichen Folgen - in diesem Fall die Nutzungsentschädigungen - zu umgehen oder zu beseitigen.

Zieht der Pächter also erst am 07.11.2013 aus, so hat der Pächter auch für die Nutzung bis zu diesem Zeitpunkt, d.h. bis zum 07.11.2013, eine Entschädigung zu entrichten (BGH, VIII ZR 57/05 - http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?). Die Weiterzahlung der Mieten bis zum Monatsende ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unzulässig, da nach 546 a Abs. 1 BGB eine Nutzungsvergütung nur für die Dauer der Zurückbehaltung der Mietgegenstände anfällt.

Für die Zeit nach der Übergabe des Mietobjektes kann der/die VermieterIn, weil er/sie z.B. die Ferienwohnung nicht so selbstständig untervermieten kann, Schadensersatz nach den §§ 286, 280 in Verbindung mit dem Mietobjekt verlangen. Fragwürdig ist nur, ob zwischen Mietern und Vermietern eine individuelle Regelung getroffen wurde, die in diesem Falle eine Übergangsregelung vorsieht, in welchem Umfang der Mietvertrag im Falle des verzögerten Auszugs in Anspruch genommen wird.