Kündigung wegen Unpünktlicher Mietzahlung

Beendigung wegen Zahlungsverzuges| Rechtsanwaltskanzlei Prämie| Recht

Grundsätze: Eine fortwährende nicht fristgerechte Mietzahlung ist ein Kündigungsgrund. Wird der Mietzins in der Regel verspätet gezahlt, spielt es keine Rolle, ob zum Kündigungszeitpunkt ein Mietrückstand vorliegt. Die Kündigungsentscheidung muss auf einem Interessenausgleich beruhen.

Vor der Verwarnung muss auch das Zahlungsmoral des Pächters berücksichtigt werden. Wenn der Mahnung mehrfach Zahlungsverzug vorangegangen ist, kann es für den Vermieter ausreichend sein, nach Eingang der Mahnung erneut zu zahlen. Eine Ausnahmeregelung ist z. B. in trivialen Fällen oder wenn dem Vermieter ein Prüfungszeitraum gewährt werden soll, vorzusehen.

Die Vermieterin hatte dem Pächter mit Mietvertrag vom 04.06.1998 eine Mietwohnung für eine monatliche Pacht von ca. 275 EUR zuerkannt. Im Zeitraum von Nov. 1998 bis Feb. 2001 zahlte der Pächter die Pacht teilweise während des laufenden und teilweise im Nachfolgemonat. Der Mietvertrag wurde vom Eigentümer am 13. Januar 2001 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet; dennoch haben die Vertragsparteien den Mietvertrag aufrechterhalten.

Im Folgezeitraum bis Jänner 2003 wurde die Pacht zu Monatsbeginn gezahlt. Mieten FebruarEintritt 6.2. Mieten MärzEintritt 17.3. Mieten AprilEintritt 17.3. Mieten MaiTeilzahlung 24.6. Mieten JuniTeilzahlung 2. 6.

Weitere Zahlungseingänge sind wie nachfolgend dargestellt beim Hauswirt eingegangen: Die Vermieterin hat sich nochmals über die Pünktlichkeit der Bezahlung beschwert und droht nochmals damit, diese zu stornieren. Nichtsdestotrotz hat der Pächter die Monatsmiete für den Monat September bis zum 20. September nicht gezahlt. Infolgedessen hat der Eigentümer den Mietvertrag mit Bescheid vom 21. Juli 2003 ohne Einhaltung einer Frist aufkündigt.

Der Grund für die Kündigung war § 543 Abs. 1 BGB. In der Folge kann der Mietvertrag vom Eigentümer gekündigt werden, wenn der Mietvertrag vom Eigentümer nicht eingehalten werden kann. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs besteht ein solcher auch dann, wenn der Pächter die Pacht nicht pünktlich bezahlt (BGH, BGH, Entscheidung vom 23.9. 1987, VIII ZR 265/86).

Nach Auffassung des Landgerichts ist die Fortsetzung des Vertrages in solchen Faellen nur dann unangemessen, wenn die Zahlung der Pacht nach einer Mahnung zumindest drei Mal unpuenktlich erfolgt. Um die Kündigung gemäß 569 Abs. 4 BGB zu rechtfertigen, ist es notwendig, dass der Anbieter die Zahlungsbelege der jeweiligen Vormonate im Mahnschreiben auflistet, damit der Nutzer weiss, welche Tatsachen der Anbieter annimmt.

Im einfachen Fall kann auf eine Liste der eingehenden Rechnungen verzichtet werden, besonders wenn die Zahlungsfrist beherrschbar ist und der Pächter näherungsweise weiss, wann die Zahlung beim Pächter eintrifft.