Kündigung wegen nicht Gezahlter Miete

Stornierung wegen unbezahlter Mehrkosten?

Schon so mancher Hauswirt hat die Erfahrungen machen müssen: Sein Account wird regelmässig mit den Kosten für Immobiliensteuer, Versicherungen, Reinigung, Müllentsorgung etc. belasten, sein Pächter bezahlt die zusätzlichen Kosten jedoch nicht oder nur zum Teil. Auch wenn der Leasingnehmer mit Nachzahlungen von Zusatzkosten über einen längeren Zeitraum im Rückstand ist, kann der Leasinggeber nach vorherrschender Auffassung den Vertrag nicht auflösen, auch wenn sich der Vertrag auf das Sonderkündigungsrecht wegen Zahlungsverzuges gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB bezieht.

Die Ursache: Die Forderung aus der Nebenkostenabrechnung wird nicht als Verpflichtung zur periodischen Bezahlung im Sinn einer Monatsmiete angesehen. Also was kann der Hausherr tun? Wenn in Ausnahmefällen ein Pächter keine Zahlungspflicht für seine laufenden Leistungen übernimmt, kann der Pächter die Vergütung mit den Mehrkosten aufrechnen. Dies ist in der Realität jedoch unwahrscheinlich, denn auch ohne ausdrücklichen Verweis wird die laufende Bezahlung als Bezahlung des fälligen Mietbetrags angesehen und kann vom Eigentümer nicht ohne weiteres "umgeschrieben" werden.

Damit es nicht erst zu einem zusätzlichen Nebenkostenanspruch kommt, sollte der Eigentümer zu Mietbeginn eine Verordnung einfügen, die auf den ersten Blick nichts mit zusätzlichen Nebenkosten zu tun hat: Im Mietvertrag sollte er mit dem Pächter abstimmen, dass eine Mietkaution als Sicherheit oder Verpfändung auch während der Mietdauer sowie für strittige Ansprüche aus dem Vermietverhältnis geltend gemacht werden kann.

Dies ist ohne diese Zusatzregelung nicht möglich, so dass der Mieter jedoch die Möglichkeit hat, offene Nebenkostenzahlungen gegen einen in Verzug geratenen Flächenmieter auch aussergerichtlich zu erzwingen.

Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist - Verzug und fehlende Mietzahlungen

Ab wann können Hauswirte abmelden? Fehlende Mietpreise sind mehr als lästig und können zu einem großen ökonomischen Hindernis für Hausbesitzer werden. Es ist daher ratsam, frühzeitig zu kündigen, um den volkswirtschaftlichen Nutzen so weit wie möglich zu minimieren. Egal, ob man als Hauswirt die Rechte aus einer Kündigung wirklich durchsetzen will, ist man danach sowieso offen.

Ausgeschlossen sind natürlich Verzugszinsen im Falle einer berechtigten Mietreduktion. Die Rechtfertigung einer Mietzinssenkung muss von Fall zu Fall erörtert werden. Ab wann ist der Rückstau ausreichend für eine Kündigung? Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB ist eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist möglich, wenn sich der Vermieter mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unwesentlichen Teiles der Miete an zwei aufeinander folgenden Tagen im Zahlungsverzug befindet.

Eine nicht unerhebliche Mietrückstände bestehen immer dann, wenn der Mietnachholbedarf die Miete für einen Kalendermonat überschreitet. Für zwei aufeinander folgende, zum Teil fehlende Mietpreise genügt ein Mietzinsrückstand von einer warmen Miete plus 0,01 ?. Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Mietvertrag mehr als zwei Monate mit warmen Mietzinsen über einen längeren Zeitabschnitt ausläuft.

Diese Kündigungsgründe liegen vor, wenn die Leistungen regelmässig gekürzt werden. Die Mietrückstände können aus freien Mietzinsen von vor einigen Jahren bestehen. Ausschlaggebend ist, dass die Mietrückstände zwei Monatsmieten übersteigen. Was sind die ausstehenden Mietforderungen? Als Miete gilt jede regelmässig wiederkehrende Zahlung. Für eine Tiefgarage oder ein Nebenzimmer kann ein Aufpreis anfallen.

Gibt es auch ausstehende Rechnungen aus der Betriebskostenabrechnung? Nach der höchstrichterlichen Entscheidung sind Zusatzzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung keine Rückstände, da es sich nicht um laufende Mietzahlungen handel. Die offenen Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung berechtigen daher nicht zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Kündigung kann jedoch unter bestimmten Bedingungen bei höheren Ansprüchen aus früheren Betriebskostenrechnungen außergewöhnlich oder mindestens ordentlich sein.

Muß ich vor der ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges eine Verwarnung aussprechen? Nein. Was ist, wenn die Mietrückstände in der Zwischenzeit für eine ausserordentliche Kündigung ausreichen und der Pächter dann einen Teil der rückständigen Beträge vor Eingang der Kündigung bezahlt? Maßgeblich ist die Summe der Mietrückstände bei Eingang der Kündigung. Im Falle einer zwischenzeitlichen Abschlagszahlung und dann unzureichender Mietrückstände ist eine Stornierung nicht möglich.

Wie verhält es sich, wenn die Zahlungsrückstände nach Eingang der Stornierung beglichen werden? Mit der Begleichung aller ausstehenden Ansprüche erlischt die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Eine Kündigung wird auch dann ungültig, wenn eine Behörde alle ausstehenden Mietzahlungen leistet oder sich zur Rückzahlung der ausstehenden Mietzahlungen bindet. Die Kündigung wird erst zwei Monaten nach Ablieferung der Klage auf Räumung durch die Begleichung der Außenstände ergebnislos.

Die so genannte Nachfrist steht dem Vermieter jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Ist die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits erfolgt und ist diese Kündigung wegen vollständiger Bezahlung aller ausstehenden Mietzahlungen ungültig geworden, gilt die Bestimmung nicht mehr. Was ist mit einer unbezahlten Anzahlung?