Kündigungsfrist für Vermieter

Die Kündigungsfrist für Vermieter wird mit der Mietperiode erweitert.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter wird bei einem unbeschränkten Mietverhältnis im Verlauf der Jahre erhöht. Das heißt für den Mieter: Er kann umso mehr Zeit, je mehr er in einer Ferienwohnung wohnt, nach einer ordnungsgemäßen Beendigung des Arbeitsverhältnisses verlassen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter wird bei einem unbeschränkten Mietverhältnis im Verlauf der Jahre erhöht.

Das heißt für den Mieter: Er kann umso mehr Zeit, je mehr er in einer Ferienwohnung wohnt, nach einer ordnungsgemäßen Beendigung des Arbeitsverhältnisses verlassen. "Wenn der Vermieter den Mietvertrag zum Beispiel bis zum dritten März beendet, muss der Pächter in der Regel spätestens am dritten Tag ausziehen", erläutert Gerold Happ von der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter erhöht sich nach fünf Jahren auf sechs Monate. Lebt der Pächter länger als acht Jahre in einer Wohneinheit oder einem Wohnhaus, wird der Mietvertrag in der Regel erst nach neunmonatiger Laufzeit beendet. Für die Gültigkeit der Beendigung muss der Vermieter immer einen Anlass nennen - persönliche Anforderungen wären ersichtlich.

Die Kündigung des Mietvertrages kann in der Regel innerhalb von drei Wochen erfolgen, ohne Rücksicht auf die Aufenthaltsdauer. Ist vertraglich eine verkürzte Laufzeit vorgesehen, ist diese in der Regel auch für ihn zumutbar.

Gewerbliche Vermietung: Wann kann der Vermieter aufhören?

Ist zwischen einem Vermieter und einem Unternehmer ein Pachtvertrag abgeschlossen worden, kommt ein Vertragsverhältnis zustande: Der Vermieter ist dazu angehalten, die im Pachtvertrag genannten Räume dem Pächter zur Nutzung zur Verfügung zustellen, während dieser die vereinbarte Pacht zu zahlen hat. Es kann jedoch vorkommen, dass ein Vermieter den Pachtvertrag beenden und den Pachtvertrag beenden möchte.

Ab wann kann der Vermieter einen gewerblichen Mietvertrag auflösen? Die Fristen für ein Gewerbemietungsverhältnis ergeben sich aus dem jeweiligen gewerblichen Mietvertrag. In den meisten Fällen sind dies sowohl Miet- als auch Ankündigungsfristen. Wenn nicht eine gewisse Frist festgelegt ist, läuft der Mietvertrag auf unbegrenzte Zeit und kann daher von beiden Seiten unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von sechs Monate gekündigt werden.

Nach gewerblichem Mietrecht ist eine reguläre Beendigung des Mietverhältnisses zulässig, wenn sie nicht später als am dritten Arbeitstag eines Kalenderquartals zum Ende des darauffolgenden Kalenderquartals erfolgt. Folglich müssen fast sechs Monaten vergehen, bevor das fragliche Mietobjekt als beendet angesehen werden kann; es ist jedoch möglich, dass andere Fristen, z.B. zum Ende des Jahres, festgelegt werden.

In diesem Fall hat der Leasingnehmer den Mietvertrag längstens bis zum Stichtag des Kalenderjahrs zu beenden. Ist der gewerbliche Mietvertrag jedoch für einen gewissen Zeitabschnitt abgeschlossen, wird er nach dessen Beendigung gekündigt. Eine besondere Kündigungsfrist ist nicht erforderlich. Es ist zu berücksichtigen, dass keine der beiden Vertragsparteien den Mietvertrag während der vertraglichen Mietdauer fristlos auflösen kann.

Nach § 543 Abs. 1 BGB hat der Vermieter jedoch das Recht zur außerordentlichen außerordentlichen Kündigung, wenn einer der nachfolgenden Punkte eintritt. Damit soll dem Nutzer die Möglichkeit geboten werden, das zivil- und handelsrechtliche Fehlverhalten zu beheben.

Der Warnhinweis muss auch eine Fristsetzung beinhalten, innerhalb derer das vorgenannte Vorgehen zu beheben ist, und deutlich machen, dass mit einer Beendigung zu rechnen ist, wenn der Vermieter sich weigert. Eine Verwarnung ist nur in den solchen Faellen ueberfluessig, in denen der Vermieter sein Benehmen nicht aendern kann.

Das ist z.B. der Fall, wenn er in der Zahlungsunfähigkeit ist und die Auflösung daraus resultiert. Im Prinzip werden diese pflichtwidrigen Handlungen als gravierend erachtet, wenn es nicht mehr zumutbar ist, dass der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses erwartet. Das ist z.B. der Fall, falls ein Pächter seinen Vermieter bei einer Stelle ohne Grund verunglimpft, die Räume untervermietet, für andere Zwecke nutzt oder keine vertragsgemäßen kosmetischen Reparaturen am Mietobjekt vornimmt.

Der häufigste schwere Pflichtverstoß des Pächters ist jedoch der Zahlungsausfall, der sowohl in unbezahlten monatlichen Mieten als auch in unbezahlten Mietkautionen bestehen kann. Ein Pächter befindet sich zwei aufeinander folgende Monate lang mit der gesamten oder einem wesentlichen Teil der Mieten im Rückstand; es kommt über einen langen Zeitraum zu Zahlungsrückständen und der Pächter hat letztendlich die Höhe von zwei Mietmonaten überschritten; ein Pächter bezahlt seine Mieten immer wieder pünktlich, was für den Vermieter nicht zumutbar ist.

Nach der Rechtssprechung des BGH ab 2012 kann ein Vermieter einen Mietvertrag auch dann ordnungsgemäß und rechtzeitig beenden, wenn der Vermieter mit einer einzelnen monatlichen Miete in Zahlungsverzug gerät[BGH, 10.10.2012, VIII z. B. 107/12]. Diese Entscheidung gilt für einen Rechtsstreit im Wohnungsmietrecht, aber ein Vermieter kann sich darauf verlassen.

Es ist zu berücksichtigen, dass der wesentliche Grund für die Kündigung "Zahlungsverzug" in dem Zeitpunkt liegt, in dem der Pächter den Mietrückstand zahlt. Schlussfolgerung: Ein gewerblicher Mietvertrag hat eine Kündigungsfrist von sechs Monate, sofern er nicht für einen gewissen Zeitabschnitt abgeschlossen wird. Bei Vorliegen wichtiger Anhaltspunkte, die dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages verunmöglichen, kann das Mietverhältnis vom Vermieter ohne Einhaltung einer Frist und aus wichtigem Grund beendet werden.