Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter

Der Vermieter tritt ohne Einwilligung in die Wohnung ein - Kündigung durch den Vermieter?

Die Vermieterin hat den Zugang zur gemieteten Wohnung ohne Einreisemeldung des Mieters erhalten. Dies wurde von den Bewohnern als Ruhestörung empfunden und begründet die Kündigung ohne Vorankündigung mit dem unerlaubten Eintritt in die Mietunterkunft. Aus der Entscheidung (6 S 173/13) des Landgerichts Bonn geht hervor, dass die Kündigung durch den Vermieter auf die nicht genehmigte Einreise (Ruhestörung) der betreffenden Wohnung durch den Vermieter zurückzuführen ist.

Es besteht unter anderem ein Streit darüber, ob die Kündigung ohne Einhaltung einer Frist effektiv ist. Ein fristloser Rücktritt des Mieters ist ausgeschlossen. Der Kündigungsgrund liegt jedoch nicht in einem Fehlen eines Grundes - die Kündigung beinhaltet die angebliche Verletzung der Ruhe des Mieters als Grund -, sondern darin, dass ein unbefugtes Eindringen des Mieters in die Mieträume keine außergewöhnliche Kündigung ohne vorherige Ankündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB rechtfertigt.

Auch bei einer Verletzung des Friedens sind die Anforderungen an die Befreiungsmöglichkeit der Warnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht ohne weiteres erfüllt (vgl. Schmidt-Futterer/ Blank, Ausgabe Nr. 543, Rn. 187 ff. m. w. N.). Allein das unbefugte Betreten der Wohnung - auch unter der Annahme, dass es sich dabei um einen Friedensbruch handelt - begründet nicht die Verzichtbarkeit der Verwarnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB.

Nur bei erschwerenden Umständen - wie z.B. einem Übergriff - ist die Verwarnung in solchen Situationen überflüssig (vgl. AG Münster WuM 2007, 19). Somit schuldet der Vermieter den Mietpreis gemäß 535 Abs. 2 BGB für weitere drei weitere Kalendermonate - bis zum Tag der ordnungsgemäßen Kündigung, die auch vom Vermieter akzeptiert wird.

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Verlängerungen mit einer Verlängerungsfrist von mehr als einem Jahr müssen ebenfalls schriftlich vereinbart werden. Im Gegensatz zu Wohnungsmieten ist bei der Miete von Geschäftsräumen die schriftliche Form von großer Wichtigkeit, da hier meist langjährige Mietverhältnisse ohne Kündigungsmöglichkeiten bestehen. Bei Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses erlischt die Frist, d.h. Vermieter und Pächter können den Vertrag - entgegen der ursprünglichen Absicht - mit verhältnismäßig kurzer Frist auflösen.

Wie hoch sind die Anschaffungsnebenkosten, die laufenden Ausgaben in den Geschäftsräumen? Bei der Gewerbeflächenmiete erfordert es zunächst eine vertragliche Festlegung, wenn die laufenden Bewirtschaftungskosten vom Vermieter zu tragen sind. In der Summe können dem Vermieter bei der Vermietung über Geschäftsräume wesentlich mehr Kostenbestandteile zugeordnet werden als bei der Vermietung über eine Wohnung. Bei Gewerbeflächen können z.B. auch Aufwendungen für die Objektverwaltung, das Sicherheitspersonal, die Anzeigengemeinschaft oder für das Center-Management auf den Vermieter verrechnet werden.

Dem Vermieter entgehen keine weiteren Zahlungsansprüche aus der Betriebskostenrechnung nach 12 Monate, wenn er nicht nachweist. Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Pächter zur Benutzung des Mietobjektes berechtigt; eine Pflicht zur Durchführung des Geschäfts ist nicht gegeben. Eine Betriebsverpflichtung (Betreiberverpflichtung) für einen gemieteten Raum ist daher nicht vorzusehen.

Der Vermieter hat jedoch regelmässig ein besonderes Augenmerk darauf, dass das Unternehmen auch tatsächlich mitbetreiben wird. Wenn der Vermieter dafür sorgen will, dass der Vermieter auch die gemieteten Gewerbeflächen nutzen kann, muss er eine angemessene Regelung finden. Die Verpflichtung zum Betrieb steht jedoch der Inanspruchnahme oder vorübergehenden Schließung von Ruhetagen aus anderen Anlässen ("Betriebsferien", Renovierung) nicht entgegen.

Verletzt der Vermieter die Betriebsverpflichtung, handelt es sich um eine Verletzung der Pflicht, die den Vermieter nach Mahnung zur außerordentlichen Kündigung und zur Geltendmachung von Schadenersatz ermächtigen kann. In der Regel ist der Pächter von Geschäftslokalen befugt, Typenschilder und Firmenzeichen an der Hausaußenwand zu anbringen. Allerdings muss der Leasingnehmer die Wünsche des Leasinggebers nach Lage und sachgerechter Ausführung des Zeichens berücksichtigen, um dessen äußeres Erscheinungsbild nicht zu beeinträchtigen.

Im Mietvertrag kann der Vermieter festlegen, dass der Einbau von Hinweisschildern nur mit seiner Einwilligung zulässig ist. Der Außenbereich der Geschäftsräumlichkeiten ist dem Vermieter für Werbezwecke zur Verfuegung zu stellen, soweit dies der Nahverkehrsnutzung angemessen ist. Die Verwendung der Außenmauern durch Lichtwerbung wurde daher bereits von den Gerichten abgelehnt.

Nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Leasingnehmer nicht befugt, den Mietgegenstand ohne Zustimmung des Mieters an Dritte weiterzugeben. Im Gegensatz zur Wohnungsmiete kann der Vermieter von Gewerbeflächen frei entscheiden, ob er eine Untermiete zulässt oder nicht. Gleiches trifft zu, wenn der Pächter von Geschäftsräumlichkeiten aus ökonomischen Erwägungen auf Untermiete angewiesen ist.

Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Berechtigung der Untermieterin vorliegt und der Mietwert der Immobilie durch die Untermiete nicht gemindert wird. Wenn dem Leasingnehmer die Weitervermietung verwehrt wird, muss der Vermieter dies mindestens begründen. Andernfalls kann der Vermieter nicht überprüfen, ob dies gerechtfertigt ist oder nicht.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter dann das Vermietungsverhältnis ausserordentlich mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist auflösen. Kosmetikreparaturen sind Tapezierarbeiten, Anstriche von Decke und Wand, Anstriche von Böden, Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, Innentüre sowie Fenstern und Aussentüren von außen. Kosmetische Reparaturen umfassen auch die grundlegende Reinigung von Teppichen.

Der Vermieter hat ohne anderslautende Vertragsregelung die kosmetischen Reparaturen durchzuziehen. Es ist jedoch möglich, die kosmetischen Reparaturen vertraglich an den Vermieter weiterzugeben. Es ist nicht möglich, sich auf laufende kosmetische Reparaturen zu einigen, wenn zugleich eine Zusage zur endgültigen Renovierung gemacht wird. Die Verhängung von kosmetischen Reparaturen ist wirkungslos, auch wenn ein strenger Zeitplan vorgegeben wird.