Kündigung Wohnraummietvertrag

Vertragsmuster | Praxismietvertrag

Der folgende Vertrag wird zwischen (....) als Mieter und (...) als Mieter für den Praxisbetrieb abgeschlossen: Hinweis: Aus der Schlagzeile sollte bereits ersichtlich sein, dass kein Wohnungsmietvertrag besteht. Ein gesonderter Wohnungsmietvertrag sollte für die Ferienwohnung abgeschlossen werden. Durch die unterschiedliche rechtliche Behandlung von Wohn- und Gewerbemietverhältnissen ist eine strenge Abgrenzung der beiden Mietverträge vonnöten.

Für den Praxisbetrieb (Adresse und Raumverzeichnis, z.B. 3 Behandlungszimmer, eine Rezeption mit Bestuhlung, ein kleiner Sterilisations- und Hygieneraum, ein Warteraum, ein kleines Arbeitszimmer, ein Personalzimmer, zwei WCs ) werden mietet. Sollte es bei einer Nachvermessung zu einer Abweichung von der oben genannten Raumgröße kommen, ist keine der Parteien befugt, eine Mietzinsänderung zu fordern.

Die Vermieterin garantiert, dass die für den Vermietungszweck erforderliche Baugenehmigung erlangt wurde. In diesem Falle hat der Pächter das Recht, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu beenden. Die gemieteten Räume wurden vom Pächter durchgesehen. Die Beschaffenheit der gemieteten Räume ist dem Pächter bekannt und wird von den Vertragsparteien als vertragsgemäß erachtet.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 08, 249) ist eine Bestimmung in einem Mietvertrag, nach der der Leasinggeber nicht für von ihm nicht zu vertretende Fehler, z.B. für Bauschäden, einklagbar. Der Mieter ist nach Rücksprache mit dem Beherberger zur Aufnahme weiterer niedergelassener Ärztinnen und Ärzte ermächtigt.

Ungeachtet etwaiger innerbetrieblicher Absprachen zwischen den Ärzten bleibt der Mieter bei Austritt der anderen Ärztinnen und Ärztinnen zur Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis weiter in der Pflicht. Der Mieter hat ab Abschluss dieses Mietvertrages ein doppeltes Wahlrecht, den Vertrag durch eine unilaterale Deklaration um weitere fünf Jahre zu verlänger. Der Mieter hat die entsprechende Optionsausübung zwölf Monaten vor Ende der Mietdauer durch eine entsprechende Mitteilung an den Mieter gegenüber dem Mieter zu deklarieren ist Ausgenommen.

Wird die ärztliche Tätigkeit des Mieters eingestellt, wird ihm ein besonderes Kündigungsrecht eingeräumt, sofern er die Praxis nicht an einen Rechtsnachfolger weitervermietet oder ein Rechtsnachfolger im Einvernehmen mit dem Verpächter den Pachtvertrag aufnimmt. Der Mieter kann dieses besondere Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende des Quartals ausnutzen.

Der Leasingnehmer trägt alle laufenden Aufwendungen. Dazu gehören unter anderem Grundstückssteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Personen- und Lastenaufzüge, Straßenreinigung, Abfallentsorgung, Licht, Kaminreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantennen- oder Breitbandkabel netz, Gebäudereinigung, Schädlingsbekämpfung und Verwaltungsaufwand. Der Betriebsaufwand ist proportional zur Mietfläche im Vergleich zur gesamten Gebäudefläche zu übernehmen, es sei denn, für eine bestimmte Art von Aufwand ist ein anderer Standard erforderlich.

Sofern der Mieter nicht von Anlagen Gebrauch macht, für die zusätzliche Gebühren entstehen, ist eine Pflicht zur Entrichtung von Nebengebühren nicht gerechtfertigt. Die Vermieterin ist befugt, für diese laufenden Aufwendungen einen angemessenen monatlichen Vorschuss zu berechnen. Im Nachhinein verrechnet der Mieter die laufenden Ausgaben unter Einbeziehung der Vorleistungen. Der Mieter kann gegen Kostenerstattung die Einsichtnahme in die Unterlagen oder die Übersendung von Abschriften beantragen.

Hinweis: Der Hausherr hat zu ertragen. Die Vermieterin darf den Verrechnungsschlüssel für Leerstände nicht unilateral verändern (BGH, ). Der Mietzins ist jeden Monat im Vorhinein, längstens am dritten Arbeitstag eines Kalendermonates, kostenlos auf das Vermieterkonto zu überweisen (Kontoangaben). Ein einseitiges Erhöhen der Mieten durch den Mieter ist nicht möglich.

Der Mieter ist zur Leistung einer Anzahlung in Form von vier Nettomieten (.... EUR) verpflichtend. Der Mieter kann die Mietkaution wahlweise in Form einer verzinslichen Barhinterlegung auf dem Mietkonto des Mieters oder durch eine unbefristete Bankgarantie unter Ausschluss des Einwandes einer Vorklage hinterlegen.

Der Kautionsbetrag ist auch für die am Ende der Mietzeit noch nicht fälligen Nebenkosten zu entrichten (BGH, ). Neben einer Mietrückstandsklage kann der Verpächter die noch nicht bezahlte Anzahlung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses verklagen, wenn die Sicherungsrechte noch nicht verfallen sind, z.B. weil Schadenersatzansprüche gegen den Pächter vorliegen (OLG Düsseldorf, ).

Der Mieter darf die gemieteten Räumlichkeiten nur mit der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Verpächters im Umfang des Vermietungszwecks weitervermieten. Die Vermieterin kann die Genehmigung nur aus wichtigen Gründen in der Person des Dritten (z.B. fehlende Kreditwürdigkeit) ablehnen. Bei einer Nachfolgeregelung ist die Vermieterin explizit befugt, die Zimmer an einen späteren Hausarzt für den Praxisbetrieb weiterzuvermieten und auch in diesem Falle von ihrem Doppelwahlrecht nach § 3 (2) (2) (2) Gebrauch zumachen.

Bei unberechtigter Weitervermietung kann der Leasinggeber vom Leasingnehmer die Kündigung der Weitervermietung so bald wie möglich, längstens jedoch innerhalb eines Monats einfordern. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter das Hauptmietobjekt ohne Beachtung einer Frist auflösen. Er muss stattdessen zunächst den Hauswirt bitten, den Fehler durch Setzen einer Frist (BGH, ) zu beseitigen.

Wiederholter Feuchtigkeitsschaden durch ein leckendes Verdeck führt zu einem Antrag des Pächters gegen den Hausherrn auf vollständige Dachsanierung (OLG Düsseldorf, OLG-Report 08, 71). Der Mieter darf nur mit der schriftlichen Zustimmung des Leasinggebers strukturelle Veränderungen innerhalb und außerhalb des Mietobjektes, namentlich Umbauten und Anlagen etc. vornimmt.

Sie darf nicht verweigert werden, wenn die strukturellen Veränderungen für den Mieterbetrieb notwendig sind und nicht zu wesentlichen Behinderungen beim Mieter geführt haben. Wenn die Vermieterin diese Zustimmung gibt, ist der Mieter für die Erlangung der Baugenehmigung und anderer behördlicher Genehmigungen oder Bescheide zuständig und trägt alle anfallenden Gebühren.

Die Vermieterin kann auch ohne Einverständnis des Mieters Reparaturen und Umbauten am Mietobjekt durchführen, die zur Instandhaltung, zur Abwehr einer drohenden Gefahr oder zur Behebung von Beschädigungen erforderlich sind. Nicht notwendige, aber angemessene Reparaturen und Umbauten dürfen ohne Genehmigung des Mieters nur durchgeführt werden, wenn sie für den Mieter nur unwesentliche Auswirkungen haben.

Bei den Absätzen 2 und 3 hat der Leasingnehmer Anspruch auf eine angemessene Ermäßigung. Die Vermieterin kann die gemieteten Räume zu jeder Zeit benutzen, wenn eine unmittelbare Gefährdung der gemieteten Räume oder des gesamten Objektes besteht. Zur Feststellung der Dringlichkeit von Arbeit hat der Hausherr ein Zugangsrecht zu den normalen Bürozeiten.

Möchte der Mieter die Immobilie veräußern, kann er die gemieteten Räume zusammen mit Interessenten werktags zu den normalen Geschäftszeiten beziehen. Ist der Mietvertrag beendet, können die gemieteten Räume auch außerhalb der normalen Bürozeiten nach fristgerechter Kündigung bezogen werden. Der Mieter ist befugt, auf eigene Rechnung ein Übungsschild in Normalgröße an der Hausmauer und der Übungstür anzubringen.

Die Einwilligungspflicht des Mieters wird durch die Gewährung dieser Zustimmung nicht berührt. Der Mieter ist befugt, die Zeichen mit einem Verweis auf eine neue Adresse zu kennzeichnen. Die Beschilderung ist nach längstens zwölf Monaten auf Rechnung des Mieters zu beseitigen und der alte Stand auf Rechnung des Mieters wiederherzustellen.

Die gemieteten Räume sind am Ende der Mietdauer in ordentlichem, gereinigtem Zustand auszustellen. Bei baulichen Änderungen ist die Mietinteressentin zur Wiederherstellung des Originalzustandes der gemieteten Räumlichkeiten verpflichte. Die Vermieterin kann jedoch vom Mieter den Verzicht auf die Änderungen fordern, wenn der Mieter die Kosten des Vermieters in Höhe des Zeitwerts erstattet.

Eine fristlose Kündigung aus wichtigen Gründen ist jedem Vertragspartner gestattet. Hinweis: Bei wiederholter unpünktlicher Zahlung der Miete ist der Mieter nach Verwarnung und fristloser Kündigung bereits nach dem ersten neuen Verstoss des Vermieters gegen die Verpflichtung zur fristlosen Kündigung der Miete ermächtigt.

Das Kündigungsrecht steht dem Nutzer zu, wenn der Eigentümer die Zimmer mit dem hinterlegten Kündigungsschlüssel (OLG Celle, ) betreten hat. Bei fristloser Beendigung des Mietverhältnisses durch den Leasinggeber ist der Leasingnehmer maximal bis zum Ende der Mietdauer für den Ausfall der Mieteinnahmen verantwortlich. Im Todesfall des Mieters haben die Nachkommen das Recht, den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten aufzulösen.

Die Vermieterin hat ein Einspruchsrecht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.