Untermiete

Untervermietung kann unbegrenzt sein - News Leben: Behausung

Der Anspruch der Mieter auf Untermiete kann von den Vermietern nur aus gutem Grund eingeschränkt werden. Die Weitervermietung über viele Jahre ist ebenfalls zulässig. Bei Wohnraummangel und steigender Miete erfreut sich die Untermiete zunehmender Popularität. Auf diese Weise können Mieter ihre Wohnungen während einer vorübergehenden Abwesenheitszeit nicht verlassen. Die Mieter haben das Recht auf Nachvermietung.

Obwohl sie der Erlaubnis ihres Eigentümers bedürfen, darf er seine Einwilligung nur dann versagen, wenn der Bewohner die Voraussetzungen der Untermiete nicht bekannt gibt, wenn die Voraussetzungen für die Untermiete im Verhältnis zur Grundmiete beleidigend sind (Übermiete) oder wenn der Eigentümer durch die Untermiete erhebliche Benachteiligungen erleidet. Das ist z.B. der Fall, wenn die Mieterin den Zweck der Ferienwohnung wechselt und eine Familie an eine Privatperson untermietet.

Der Mieterbund folgt dem aktuellen Tendenz zur Untervermietung mit einiger Besorgnis. Durch die Untervermietung entstehen zwei Mieterklassen, sagt Rechtsanwalt Ruedi Spöndlin, da es den Untermietern in der Regel schlechter geht als den Mietenden. Dieses trifft besonders im Falle einer Aufhebung zu. Oft müssen Untervermieter ihre Rechte auch indirekt über den Vermieter geltend machen.

Deshalb ist es besonders wichtig, dass die Untermiete richtig durchgeführt wird. Was muss der Mieter über die Weitervermietung wissen? Die Vermieterin hat Anspruch auf alle Informationen, die sie für ihre Entscheidung braucht. Dies beinhaltet die Personalien des Untervermieters, die Zahl der Bewohner der untervermieteten Immobilie, die Miethöhe und ob die Ferienwohnung ganz oder teilvermietet wird.

Auf Wunsch kann der Verpächter auch eine Abschrift des Untermietvertrages vorlegen. Welche Risiken geht ein Pächter ein, wenn er ohne vorherige schriftliche Einwilligung weitervermietet? Das Fehlen der Zusage hat keine unmittelbaren Konsequenzen. Sollte die Hauswirtin erst nach der Veranstaltung von der Untermiete erfahren, muss sie den Pächter um Einwilligung bitten. Bei Vorliegen der rechtlichen Anforderungen an die Weitervermietung kann der Leasinggeber einer Nachvermietung nicht widersprechen.

Lehnt eine Hauswirtin zu Unrecht ihre Einwilligung ab, kann sich der Pächter an die Schlichtungsstelle wenden. Ist die Einwilligung des Vermieters später widerrufbar? Wenn sich die Konditionen für die Untervermietung jedoch erheblich ändern und die rechtlichen Anforderungen nicht mehr erfüllt sind, kann der Eigentümer die Bewilligung aufheben. Allerdings muss er zuerst den Pächter anmahnen.

Sollte der Pächter darauf nicht reagieren, kann er im schlimmsten Fall sogar mit einer außerordentlichen Auflösung des Mietverhältnisses von nur 30 Tagen gerechnet werden. Ab wann gibt es eine missbräuchliche Untervermietung? Die Mietervereinigung sagt, dass die Untervermietung prinzipiell zu den selben Konditionen wie die Hauptmietpreise abläuft. Allerdings ist laut dem Mietrechtsexperten Spöndlin eine Prämie von 3 bis 4 Prozentpunkten auf die Grundmiete gerechtfertigt: "Weil der Pächter mit der Untermiete ein bestimmtes Wagnis eingeht, da er gegenüber dem Pächter für jeden Schaden an der Mietwohnung und für die Miete haftet.

"Wenn das Appartement eingerichtet ist, kann der Preisaufschlag erhöht werden. Nach Spöndlin hat sich die Faustformel, nach der ein Aufschlag von 20 Prozentpunkten erlaubt ist, als Ergebnis einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs durchgesetzt. 2. Wie der Mieterbund mitteilte, treten immer wieder Stolpersteine zutage, in denen Bewohner ihre Untervermieter unverschämt anreichern. Allerdings können die Bewohner selbst nichts dagegen tun.

Lediglich der Eigentümer hat das Recht, gegen eine missbräuchliche Untermiete einzugreifen. Dabei sollte er sich nicht betrogen fÃ?hlen mÃ?ssen, denn der PÃ?chter ohne eigene Leistungen bekommt eindeutig mehr Gehalt aus der MietgegenstÃ? Müssen Untervermietungen zeitbegrenzt sein?

Nein. Obwohl die Untervermietung vorläufiger Natur ist, erfordert das Recht keine zeitliche Begrenzung. Dies ist in der Regel gar nicht möglich, z.B. wenn sich der Bewohner wegen eines Arbeitsplatzes auf unbegrenzte Zeit im Aussland aufhält. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs darf der Hauswirt daher seine Einwilligung in die Untervermietung nicht von einer Frist abhängig machen.

Ausreichend ist, wenn der Vermieter nicht ausschließt, dass er die Ferienwohnung eines Tages zurücknimmt (Urteil 4C.155/2000). Im Jahr 2009 entschied der Supreme Court beispielsweise zugunsten eines Paares aus Genf, das aus Familiengründen in eine größere Ferienwohnung zog, aber seine frühere Unterkunft beibehalten wollte, um später, wenn die beiden ausziehen.

Dass sich die Untervermietung damit über Jahre hinziehen würde, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kein nennenswerter Schaden für einen Hauswirt und damit auch kein Anlass, die Genehmigung abzulehnen (Urteil 4A_570/2008). Dies ist nicht der Fall, wenn der Bewohner nicht beabsichtigt, in die Ferienwohnung zurück zu kehren und die Untermiete nur dazu verwendet, seine Ferienwohnung nach freiem Ermessen weiterzugeben.

Es handelt sich dabei um eine versteckte Übergabe der Ferienwohnung - ein Recht, das nur dem Eigentümer zuerkannt wird. Was sind die Voraussetzungen für die Beendigung der Untervermietung? Die Hauptmieterin muss daher den Vertrag mit dem offiziellen Formblatt und einer Kündigungsfrist von drei Monate auflösen. Laut Ruedi Spöndlin können Haupt- und Nebenmieter auch zustimmen, dass eine Beendigung zum Ende eines jeden Monats möglich ist, ungeachtet dessen, ob es ein lokales Kündigungsdatum gibt.

Es besteht prinzipiell kein rechtlicher Unterschiedsbetrag zwischen Vermietung und Untervermietung. Auch bei Untervermietung sind die vermietrechtlichen Schutzbestimmungen zu beachten. Mieter müssen Mieterhöhungen nur dann annehmen, wenn sie mit einem offiziellen Formblatt vorgenommen werden. Für den Generalmieter reicht es nicht aus, das von ihm selbst erhaltene Formblatt zu übergeben. Untervermieter sind im Falle einer Beendigung weniger gut abgesichert.

Vor allem, wenn der Mieter den Mietvertrag mit dem Hausherrn auflöst. Infolgedessen ist auch die Untervermietung beendet. Nur die Hauptmieterin kann eine Verlängerung verlangen. Da er aber überhaupt nicht in der Ferienwohnung wohnt, ist die Wahrscheinlichkeit einer Erweiterung klein. Die Untervermieter sind gut beraten, sicherzustellen, dass die Genehmigung des Mieters für die Untermiete eingeholt wurde und dass der Mietvertrag mit den Vorschriften des Hauptmietvertrages übereinstimmt.

Im Falle von Mängeln an der Immobilie müssen sich Untervermieter an den Generalmieter wenden; dies kann lästig sein, wenn sich der Mieter im Aussland aufhält. Der Mieterbund Ruedi Spöndlin empfiehlt den Untervermietern, vom Generalmieter eine Handlungsvollmacht einzuholen, die es ihnen erlaubt, vom Mieter selbst Reparaturarbeiten zu verlangen. Durch die Untervermietung wird der bereits angespannte Immobilienmarkt weiter ausgetrocknet.