Betriebskosten

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Die Betriebskosten sind Aufwendungen, die dem Bauherrn als Belastung der Liegenschaft entstehen. Diese sind vom Besitzer zu übernehmen und bilden einen Teil der Verwaltungskosten einer Liegenschaft. Gleiches trifft prinzipiell zu, wenn eine Liegenschaft gemietet wurde. In der Regel wird jedoch im Vertrag festgelegt, dass der Pächter dem Pächter die Betriebskosten zu ersetzen hat.

556 Abs. 2 Satz 1 BGB bietet die Moeglichkeit, entweder eine Vorauszahlung mit spaeterer Verrechnung zu vereinbaren oder einen angemessenen Pauschalbetrag zur Deckung der gesamten Betriebskosten bereitzustellen. Betriebskosten sind nach der rechtlichen Begriffsbestimmung in 1 BetrKV die Aufwendungen, die dem Bauherrn oder Erbbaurechtsinhaber durch das Eigentumsrecht oder Erbbauberechtigung an dem Baugrundstück oder durch die ordnungsgemäße Nutzung des Bauwerks, der Außenanlagen, Installationen, Einrichtungen und des Grundstückes ständig erwachsen.

Darin ist zunächst vorgesehen, dass Betriebskosten nur solche Aufwendungen sind, die (1) kontinuierlich aus dem Besitz (oder Erbbaurecht) einer Liegenschaft (2) erwachsen. 2 BetrKV führt die allgemeinen Betriebskosten nachvollziehbar (d.h. nicht abschliessend, nicht notwendigerweise vollständig) auf, und zwar die aktuellen Gebühren des Grundstückes (inkl. Grundsteuer), die Wasserver- und -entsorgung, die Heizungskosten, die zentrale Warmwasserversorgung und den Betrieb der Aufzugsanlagen, sowie die Betriebskosten,

Strassenreinigung und Abfallentsorgung, Reinigung und Schädlingsbekämpfung, Pflege des Gartens, Licht in Gemeinschaftsräumen, Kaminreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Betreiben der Gemeinschaftsantennen oder des TV-Kabelanschlusses, Betreiben von Wäschereianlagen und andere Betriebskosten. Ein wichtiger und in der Realität oft umstrittener Unterschied besteht in der Trennung zwischen zurechenbaren ( "umlagefähigen") Betriebskosten und nicht zurechenbaren Wartungs- oder Reparaturkosten.

Diese sind in der Regel im Mietzins inbegriffen und können daher nicht auf den Vermieter verteilt werden, da es sich nicht um konzeptionelle Betriebskosten handelt. Es können jedoch Wartungs- und Inspektionskosten verrechnet werden. Ausgenommen sind kleine Reparaturklauseln, mit denen die Reparatur- und Entstörungskosten bis zu einem im Vertrag festgelegten Wert unmittelbar an den Vermieter weitergegeben werden.

Dabei ist durch Interpretation zu entscheiden, ob diese alte Regelung hier weiter gilt oder ob hier die Betriebskosten-Verordnung von 2003 anzuwenden ist. Dies ist wichtig, da der Betriebskostenkatalog der Betriebskosten-Verordnung gegenüber der Zweiten Rechenverordnung um vier Prozentpunkte ausgeweitet wurde. Für die Verrechnung der Betriebskosten auf den Pächter bedarf es einer wirksamen vertraglichen Regelung zwischen Pächter und Pächter (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB).

Der Vertrag muss ausreichend definiert sein, d.h. es reicht nicht aus, wenn die Vertragsparteien vereinbaren, dass der/die MieterIn "die (üblichen) Kosten der Wohnung" trägt. Die ausdrückliche Verpflichtung zur Festlegung von Kostenbestandteilen besteht vor allem für die Position "Sonstige Betriebskosten" ( 2 Nr. 17 BetrKV), die nicht als Sammelereignis für alle erdenklichen, nicht in Nr. 1 bis 16 enthaltenen Kostenbestandteile zu betrachten sind.

Die zu verteilenden Aufwendungen müssen stattdessen explizit im Auftrag angegeben werden, da sonst das Gebot der Sicherheit untergraben würde. Diese müssen auch regelmässig entstehen. Bei Fehlen im Mietvertrag ist die Kostenumlage gemäß Paragraph 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach der Wohnraumgröße, d.h. nach dem Wohnflächenanteil der Wohnung an der Gesamtwohnfläche der Immobilie, vorzunehmen.

Sofern die Vertragsparteien einen anderen Verteilungsschlüssel vereinbaren, trifft dies prinzipiell zu. Ein nachträglicher Wechsel des Aufteilungsschlüssels ist - außer im Ausnahmefall des Paragraphen 556 a Abs. 2 BGB - nur mit dem Einverständnis des Pächters möglich; das bisher akzeptierte unilaterale Recht des Verpächters ( 315 BGB) entfällt bei Verträgen, die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden.

Im Falle früher abgeschlossener Mietverträge konnte der Hauswirt den Verteilungsschlüssel bei der ersten Verrechnung nach seinem billigen Ermessen bestimmen, wenn nichts Vertragliches festgelegt wurde. Sie können den Aufteilungsschlüssel nur für einen neuen und nicht für den aktuellen Zeitraum ändern. Dementsprechend kann der Leasingnehmer die Veränderung nur mit Auswirkung auf die zukünftige Entwicklung einfordern.

Der Vertrag kann entweder Vorschüsse in Gestalt von Vorschüssen enthalten, die der Pächter während der Rechnungsperiode neben der so genannten kalten Mietperiode zu entrichten hat (das ist die Mietperiode für die Ferienwohnung ohne Berücksichtigung von Nebenkosten) und über die der Pächter später abrechnen muss; oder es muss eine Pauschale für die Betriebskosten bezahlt werden - dann ist das Konto nicht anwendbar.

Pauschalbeträge und Vorschüsse können nur in angemessenem Umfang gewährt werden. Beides ist bei Änderung der Preise zu korrigieren (§ 560 BGB). Für Pauschalpreise ist dies nur möglich, wenn die Änderung im Vertrag vertraglich festgelegt wurde ( 560 Abs. 1 BGB), Vorschüsse können erst nach erfolgter Verrechnung angepaßt werden (§ 560 Abs. 4 BGB).

Besteht keine Vereinbarung über die Betriebskosten, werden die Betriebskosten in die Mieten einbezogen (sog. Bruttomiete). Die Betriebskosten werden bei Vereinbarung von Anzahlungen pro Jahr in Rechnung gestellt. Nach der Rechtsprechung [1] muss die Betriebskostenaufstellung mindestens folgende Informationen enthalten: eine Zusammenfassung der gesamten Kosten für das gesamte in Rechnung zu stellende Objekt; eine Anzeige und Erklärung des zugrunde liegenden Verteilungsschlüssels; die Ermittlung des auf die Mietwohnung entfallenden und vom Vermieter zu tragenden Anteiles (für jede Art von Betriebskosten); der Abschlag der Mietvorauszahlungen.

Ein Vergleich, der diese Voraussetzungen nicht erfuellt, ist bereits formal wirkungslos und daher nicht geschuldet. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. Mai 2008[2] festgestellt, dass eine Abweichung der Flächendaten nicht zwangsläufig zu einer formal falschen Betriebskostenrechnung führt. Sie muss für sich allein betrachtet leicht zu verstehen, d.h. sie muss für sich selbst auffindbar sein.

Sie sind so zu kennzeichnen, dass sie bei der Überprüfung der Dokumente (siehe unten) leicht zuordenbar sind. Das Rechnungswesen muss sich auf einen gewissen Zeitraum erstrecken, der maximal ein Jahr ausmacht. Der Hausherr ist nicht an das jeweilige Geschäftsjahr gebunden. Für den Mieter besteht keine Verpflichtung. Andernfalls kann der Leasinggeber keine weiteren Zahlungen mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB).

Zur Fristwahrung genügt eine förmlich wirksame Rechnungslegung, d.h. die Rechnungslegung kann wesentliche ("wesentliche") Irrtümer aufweisen; der Hausherr kann diese auch nach Ende der Einjahresfrist korrigieren. 3] Der Leasingnehmer kann jedoch auch nach dem Ende der Einjahresfrist noch überzogene Vorauszahlungen von Betriebskosten einfordern. Gegen eine vom Eigentümer vorgelegte Rechnung muss er jedoch innerhalb eines Jahres nach Eingang der Rechnung Einspruch einlegen.

Leerstehendes Wohneigentum muss in die Abgabe eingeschlossen werden. Unbelegte Wohneinheiten gehen zu Lasten des Eigentümers. Die Betriebskostenabrechnung erfolgt unter Beachtung der Wirtschaftlichkeitsanforderung (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Die unwirtschaftlichen Ausgaben sind nicht umlegbar. Diese werden von der Aussage in dem Maße abgezogen, in dem sie sich als unrentabel herausstellen.

Zusätzlich findet die Verordnung über die Heizkostenverrechnung Anwendung. Im Falle von Mietwohnungen ist zu berücksichtigen, dass die Liegenschaftsverwaltung die Buchhaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft nach anderen als den oben beschriebenen Prinzipien ausarbeitet. Beim Wohnungseigentumsgesetz kommt das so genannte Outflow-Prinzip zur Anwendung, nach dem die Ausgaben in dem Jahr, in dem sie getätigt wurden, in die Rechnung des Hauses einzubeziehen sind.

8 ] Hier sind die Betriebskosten in der Rechnungsperiode zu beanspruchen, in der die entsprechenden Dienstleistungen geleistet wurden. 9 ] Im Zweifelsfall kann dies dazu fuehren, dass die Stellungnahme des Vermieters nicht als Grundlage fuer die Betriebskostenrechnung des Mietobjektes verwendet werden kann. Eine Aufteilung der administrativen Aufwendungen ist nicht erlaubt. Dabei ist es von Bedeutung, dass erst nach der BetrKV die umlagefähigen Immobilienkosten auf den Vermieter verteilt werden können.

Dies kann z.B. bei Hauswartungskosten fragwürdig sein, wenn diese auch die Instandhaltungskosten des Hausmeisters in der Haushaltsgeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einbeziehen. Demnach sind die Interessen der Vermieter bei der Entscheidung der WEG zur Veränderung der Betriebskosten gemäß 16 Abs. 3 WEG zu berücksichtigen; sie müssen Veränderungen des Verteilerschlüssels auf ihre Bewohner aufteilen, d.h. dort Vertragsanpassungen vornehmen können (vgl. § 556 a Abs. 2 BGB).

Durch das Recht, die Originalquittungen nach Rechnungsstellung einzusehen, haben Sie die Möglichkeit der Einsicht. Darüber hinaus erstellen der Bundesverband Deutscher Mietern und seine Regionalverbände bundes- und landesweit Betriebskostenabrechnungen für Eigentumswohnungen, die im Sinne der Effizienzanforderung auch als Richtlinie für Vermieterinnen und Vermieter gelten können. Unterschieden werden muss zwischen dieser und Betriebskostenabrechnungen, die zum Teil von den Kommunen erstellt werden und die Betriebskosten für Gebäude eines gewissen Lebensalters oder einer gewissen Einrichtung im Stadtbereich darstellen.

Normandie Eisenschmid, Franz-Georg Rips, Dietmar Wall: Kommentar zu den Betriebskosten. Artikel 556, Artikel 557a, 560 BGB, Betriebskostenverordnung. DMB-Verlag Berlin 2006, ISBN 3-933091-59-4 des Deutschen Mieterbundes: Die zweite Mietzeit. Preise, Termine, Zuteilung. Der ZAP-Verlag, Münster 2008, ISBN 978-3-89655-321-8, Abschnitt Betriebskosten für die gewerbliche Vermietung. Rechnungsstellung überprüfen - Rechte erkennen - Betriebskosten reduzieren. Luchterhand, Köln 2009, ISBN 978-3-472-07508-0. BGH WuM 1982, 207 = ZMR 1982, 108 = NJW 1982, 573. BGH, Entscheidung vom 28. 04. 2008 - VIII ZR 262/05. BGH 16.11.2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61 = NZM 2005, 13 = ZMR 2005, 121 = NJW 2005, 22 9; Lkirchen WuM 2006, 63, 73.

11. Februar 2006 - VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 = ZMR 2006, 358 = NZM 2006, 340 = NJW 2006, 1.419. Fenn: Der Mieter hat den Antrag, Kopien der Unterlagen gemäß der neuen BGH-Entscheidung zu erhalten. Wandmontage 2006, 482 m.ü.M. Langenberg, Kontrollrecht des Pächters gemäß Grundsatzbeschluss BGH NZM 2006, 340, NZM 2007, 105, 109mW.

N. BGHZ vom 20. 02. 2008, Az.: VIII ZR 49/07; Schmidt-Futterer 2011, 556 Rn. 304, S. 304, S. 304; Schmidt-Futterer 2011, 556 Rn. 304; Blanko, Jahresrechnung und Betriebskostenaufstellung, WuM 2004, 446, 447 ff.