Gründe für Fristlose Kündigung Wohnung durch Vermieter

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Beck-Text Mietrecht bei der dtv GmbH erfasst wesentliche Rechtstexte zum Themenkomplex Vermietung, der auch das Mietgesetz BGB und das Wohnungseigentumsrecht beinhaltet (40. Ausgabe, 2005, 444 S., 6,50 ?, ISBN 3423050136). Ausführlicher ist das Mandantenlexikon der Mietervereinigung, das sämtliche Fragestellungen von Vorsicht bis Missbrauch abdeckt (2005, 666 S., Verlag Moos bei Goldmann, 13 ?, ISBN 3442166578).

Heizausfälle im Winterschlaf, Pilzbefall im Zimmer, unbefugtes Betreten durch den Vermieter - es gibt viele Gründe für eine fristlose Kündigung. Selbst Vermieter sind nicht hilflos gegen Mieternomaden, Verbrecher und Unruhestifter. Bezahlt der Pächter nicht oder verwandelt er beispielsweise die Maisonette-Wohnung in ein Puff, verliert er den Mietkaufvertrag.

Sowohl Vermieter als auch Pächter können bei wichtigen Gründen ordentlich aussteigen. Daher wird diese Form der Vertragsauflösung auch "aus gutem Grund" genannt. Dies bedeutet, dass "die übliche Kündigung des Mietvertrages, d.h. das Auslaufen der Mietdauer eines befristeten Mietvertrages oder die Erfüllung der Kündigungsfristen für den Auftraggeber nicht zumutbar sein muss", erklärt der Gesamtmieterverband in seinem Mieterhandbuch (LG Köln, WM 80, 137).

Es kommt sehr darauf an, ob der Vermieter oder der Pächter schuld ist. "Wenn der Vermieter erst wenige Wochen nach einem Vertragsbruch aufhört, beweist er damit, wie klein sein Anteil an einer Kündigung ist, so der Mieterverband. Ergebnis: Der Bewohner kann in seiner Wohnung wohnen (LG Düsseldorf, WM 90, 74). Die fristlose Kündigung ist in § 543 BGB begründet.

Ein" wesentlicher Grund" besteht z.B., wenn der Bewohner "nicht oder nicht fristgerecht ganz oder teilweise von der Wohnung abgezogen wird". Beispiel: Der Vermieter übernimmt nicht die Wartung, ein Teil der Wohnung wird mietfrei. Der Vermieter kann den Mietvertrag ebenfalls beenden, wenn der Vermieter das Objekt vernachlässigt und damit "erheblich gefährdet" oder "unbefugt in die Hände eines Dritten überlässt", wie es das Bürgerliche Gesetzbuch vorsieht.

Im § 569 BGB werden weitere Gründe genannt. So kann der Bewohner beispielsweise stornieren, wenn die Wohnung ein Gesundheitsrisiko darstellt. Auch dann, wenn dies dem Leasingnehmer bei Vertragsabschluss bekannt war. Die Kündigungsmöglichkeit besteht jedoch nicht mehr, "wenn der Bewohner selbst für den gesundheitsschädlichen Gesundheitszustand verantwortlich ist, z.B. wenn die Wohnung wegen starken Rauchens nicht belüftet wird", sagt Sachbuchautor und Rechtsanwalt Norman Spreng.

Der Vermieter trägt jedoch die Beweispflicht. Ist der Vermieter beispielsweise für unangemessene Schimmelpilzschäden oder Asbestverunreinigungen verantwortlich, haftet er auch für Schäden. "Dazu zählen unter anderem Umzugs-, Teppich- und Gardinenkosten, Zeitungskosten, Maklerprovisionen, evtl. Anwalts- oder Renovationskosten für die neue Wohnung", sagt Spreng.

Darüber hinaus können beide Parteien ohne Einhaltung einer Frist beenden, "wenn eine der Vertragsparteien den Frieden zu Hause dauerhaft stört". Wenn der Vermieter unerwartet uneingeladen in der Wohnung steht und damit eine Ruhestörung begangen hat, ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Es besteht kein wesentlicher Anlass, wenn der Pächter in einer Selbstanzeige unrichtige Informationen über seine finanzielle Lage gibt (LG Wuppertal, WM 99, 39).

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss vor der Kündigung einer Mietverletzung zunächst eine Abhilfefrist gesetzt oder eine Mahnung ausgesprochen werden. Dies trifft jedoch nicht zu, wenn "eine Fristsetzung oder Verwarnung offenbar keinen Erfolg verspricht" oder "eine fristlose Kündigung aus besonderem Grund unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien berechtigt ist", so Paragraph 543 Beispiel: Eine Mietfamilie, die im Sommer zum x-ten Mal wegen Heizungsausfall einfriert oder ins Haus gehen muss, kann ohne weitere Schriftwechsel aufhören.

Dritter Ausnahmefall: Ist der Vermieter mit der Miete zwei Monaten im Rückstand, kann der Vermieter auch ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Die Mietgesetzgebung erlaubt dem Pächter ein so genanntes Aufholrecht, so dass er die Zahlungsrückstände ohne Verlust der Wohnung begleichen kann. Wenn der Vermieter in der Regel zu spät bezahlt hat, kann der Vermieter den Mietvertrag nach der Verwarnung ohne Einhaltung einer Frist beenden, wenn nur ein weiterer Zahlungsverzug vorliegt (BGH, VIII ZR 364/04).

Hier zahlt der Pächter die Mieten seit Jahren nahezu regelmässig nach dem dritten Arbeitstag eines jeden Mieters. Die Vermieterin mahnt und kündigt den Vertrag nach einer weiteren unpünktlichen Auszahlung. Bereits 2005 hatte der BGH den Pachtnomaden, die einen Teil der Pacht nicht und dann erst mit Verspätung bezahlt hatten, Land zurueckgegeben.

Das Gericht entschied (BGH, VIII ZR 6/04), dass ein späterer Vergleich der Rückstände nicht automatisch zu einer fristgerechten Kündigung führ. Mietrechtsexpertin Kai Warnecke von der Eigentümergemeinschaft" Hause & Grund: "Die Vermieter können nun mindestens ordentlich kündigen, ohne dass die Vermieter die Mietzinsverpflichtungen durch die Zahlung von Einzelraten aufheben können.

"Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form und persönlich unterschrieben sein.