Räumungsklage nach Fristloser Kündigung

Entscheidung des Landgerichts Halle a. d. Saalegerichtes über die konkludente Fortführung eines Mietvertrages nach Beendigung | rechtsanwaltstrunz

Ein Wohnungsmietvertrag kommt nach dem jetzt bekannt gewordenen Beschluss des Landgerichts Halle/Saale vom 16. Dezember 2010, Az. 93 C 2291/10, nicht wieder in Gang, wenn die stille Fortführung des Mietverhältnisses gemäß 545 BGB im Vertrag effektiv verhindert wurde. Der Rechtsstreit beruhte auf folgenden Tatsachen: Der Pächter hat die Mieten monatelang nicht bezahlt, so dass der Pächter im Juni 2009 den Pachtvertrag wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigte.

Die Mieterin forderte den Eigentümer mehrmals auf, sich ausdrücklich zu bestätigen, in der Ferienwohnung zu bleiben und den Mietvertrag beizubehalten. Die Vermieterin hat keine diesbezügliche Bescheinigung ausgestellt. Stattdessen reichte er im Juli 2010 eine Räumungsklage ein und beendete alternativ den Vertrag wegen des Zahlungsverzugs erneut ohne Frist . Vor allem wegen des "zögerlichen und verzögernden Verhaltens" konnte der Hausherr sein Mietvertragsangebot nicht akzeptieren.

Das trifft vor allem deshalb zu, weil der Hausherr die ausdrückliche Bitte um Bestätigung wiederholt nicht beantwortet hat. Auch der Pachtvertrag wurde durch gemeinsame Leistung nicht endgültig wiederbelebt, zumal der Zahlungseingang sich nur auf die Bezahlung der Nutzungsentgelte nach § 546 a BGB hätte beziehen können. Außerdem hat das Landgericht geprüft, ob der Eigentümer seinen Restitutionsanspruch hätte verlieren können, da er erst elf Monaten nach der Kündigung eine Räumungsklage eingereicht hat.

Das ist nach Ansicht des Gerichtshofes noch nicht so lange, dass davon ausgegangen werden kann, dass der Pächter in den Genuss des Vertrauens kommt, aus dem dieses Recht herrührt. Wenn zwischen Kündigung und Räumungsklage noch kein Jahr liegt, kann man in der Regel nicht davon ausgehen, dass das Recht auf Räumung verwirkt ist. Allerdings gewährte das Landgericht dem Pächter eine weitere sechsmonatige Räumung, da die aktuellen Leistungen vom Konsortium garantiert wurden, es keine Störung des Wohnungsfriedens gab, der Pächter noch keine neue Unterkunft fand und das kleinste seiner vier Söhne noch kein Jahr war.

Praktische Hinweise: Andere Gerichtshöfe sehen das Recht auf Räumung angesichts einer mehrmonatigen Wartefrist als erloschen an. Verschärft wird die Zeitspanne zwischen der Bekanntgabe eines Kündigungsgrunds und der Kündigungserklärung. Bei außerordentlicher fristloser Kündigung versichert der Leasinggeber gleichzeitig, dass eine Fortsetzung des Vertrages bis zum Ende der gesetzlich vorgeschriebenen Ankündigungsfrist für ihn unzumutbar ist.

Deshalb fordern einige Gerichtshöfe (z.B. AG Lobenstein, LG Gera), dass die Kündigung innerhalb von 2 Wochen ab Bekanntwerden des Kündigungsgrunds fristlos erfolgt - ansonsten ist dies nicht mehr möglich. Duldet man jedoch einen Zahlungsverzug oder eine ständige verspätete Miete über viele Jahre, kann eine Kündigung im Einzelnen nicht mehr möglich sein.

Es wird auch empfohlen, dass die Vermieter zeitnah und konsequent handeln, da die Wahrscheinlichkeit, Forderungen zu niedrigeren Beträgen einzuziehen, erfahrungsgemäss größer ist als nach einem erheblichen Zahlungsrückstand, dessen Rückzahlung dem Zahlungspflichtigen selbst zunehmend unmöglich erscheint.