Mietrecht Außerordentliche Kündigung aus Wichtigem Grund

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Auch im Falle einer fristlosen Kündigung gemäß 543 Abs. 1 BGB* wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Pächters müssen die Richter ernsthafte, personenbezogene Härtefälle einkalkulieren. Das Bundesgericht hatte sich zuletzt mit der Fragestellung zu befassen, ob eine außerordentliche Kündigung des Eigentümers aus gravierenden, privaten Härtefällen des Eigentümers wirkungslos werden kann. Vor der Kündigung lag eine wesentliche Verletzung der Pflichten des Leasingnehmers gemäß 543 Abs. 1 S. 2 BGB*.

Der Angeklagte ist bettlägrig und wird seit mehreren Jahren wegen Demenzerkrankungen betreut. Die Mieterin der Einraumwohnung (und Zweitangeklagte) wohnt seit 2000 in diesem Hause und übernimmt seit 2007 die Versorgung der Angeklagten (Ganztagsbetreuung). Der Kläger hat dann den Mietvertrag fristlos gekündigt nach § 543 Abs. 1 BGB*.

Das Unangemessene einer Fortführung des Mietverhältnisses ist bei so rauen Beschimpfungen offensichtlich. Die vom Mieter/Angeklagten geltend gemachten Härtefälle konnten nur durch einen Vollstreckungsantrag nach 765 a ZPO** im Zusammenhang mit einer nachträglichen Vollstreckung untersucht werden. Die Angeklagten forderten in der Berufung die Wiedereinsetzung des Gerichtsurteils in erster Instanz.

Nach Auffassung des BGH müssen die beiderseitigen Belange unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles erörtert werden. Ernsthafte private Motive des Vermieters sind in jedem Fall enthalten. Es war nicht zulässig, die Prüfung auf einige Aspekte zu begrenzen und ihre Prüfung auf das Zwangsvollstreckungsverfahren zu vertagen, wie es das Oberlandesgericht tat. Eine klare rechtliche Vorschrift würde es geben: Bei drohenden, schwerwiegenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder Lebensgefahren sind die Richter verfassungsmäßig verpflichtet, die gegensätzlichen Belange abzuwägen.

Der außerordentliche Rücktritt ist trotz wesentlicher Pflichtverletzung des Leasingnehmers nicht wirksam. Hängt sie wirklich von der Pflege des Angeklagten in seinem früheren Wohnumfeld ab und ist bei einem Betreuungswechsel oder einer Verlegung mit schweren gesundheitlichen Schäden zu rechnen? Der Mietvertrag kann von jedem Vertragspartner aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden.

Ist die Aufrechterhaltung des Vermietverhältnisses unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner und unter Beachtung der Belange beider Parteien, bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses für die kündigende Partei unzumutbar, besteht ein gewichtiger Grund. 1 ) Auf Verlangen des Vollstreckungsgerichts kann die Vollstreckungsmaßnahme ganz oder zum Teil aufgehoben, untersagt oder ausgesetzt werden, wenn sie in völliger Anerkennung des Schutzbedarfs des Zahlungsempfängers aufgrund ganz bestimmter Tatsachen eine mit der Sittlichkeit unvereinbare Hürde darstellt.