Miete Ordentliche Kündigung

Gewöhnliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges - Kammerspruch vom 24.7.08 - 8 U 26/08 -

Grundsätze: 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzen im Unterschied zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein Verschulden vorraus. Der Leasingnehmer haftet für seine Zahlungsfähigkeit bei Verzug und kann sich daher nicht auf 286 Abs. 4 BGB berufen, ist aber im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ohne eigenes Verschulden von der Insolvenz befreit.

Der Leasingnehmer haftet nicht für unverschuldete Zahlungsrückstände aufgrund von wirtschaftlichen Problemen (Arbeitslosigkeit, Krankheit). Bei unvorhersehbaren wirtschaftlichen Engpässen kann sich der Nutzer darauf verlassen. Auch eine Nachzahlung des Pächters zu seinen Lasten kann im Zusammenhang mit dem Verschulden in Betracht gezogen werden, da sie ein mögliches Missverhalten mildert.

Bei unverschuldetem Verhalten des Mieters ist dieser verpflichtet, Nachweise zu erbringen. Der Kläger hat nach 546 Abs. 1 BGB das Recht auf Ausweisung. Mit ihrer Beschwerde machen die Kläger zu Recht die Kündigung vom 24. Juni 2007 als ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB geltend.

Weil der Angeklagte seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzte ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes war die Kündigung vom 24. Juni 2007 zunächst auch als Sonderkündigung gerechtfertigt. Mit dieser Beschwerde machen die Kläger zu Recht das Recht zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB geltend. 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB.

Gemäß der Bestimmung in 4 Abs. I des Mietvertrags war die Miete längstens bis zum dritten Arbeitstag des jeweiligen Monates zu zahlen. Die Angeklagte hat die Miete von 490,48 EUR für den Monatsfebruar 2006 zunächst nicht zahlt. Der Angeklagte hat am 31. Dezember 2007 nur 370,95 EUR auf die März-Miete ausbezahlt.

Die Angeklagte war daher am vierten Arbeitstag des Maerz mit mehr als einer Monatsgebühr in Rueckstand (Februar 2007 490,48 EUR und zeitanteilig 120,43 EUR = 610,91 EUR). Die Kündigungsmöglichkeit besteht, wenn die Voraussetzungen von Ziffer 3 Buchstabe a oder b vorlagen. Ist ein Rücktrittsrecht entstanden, wird es auch dann beibehalten, wenn sich der Zahlungsverzug in der Folgeperiode verringert.

Ein Verzug im Sinn der vorstehenden Regelungen zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung ist nicht notwendig. Die Kündigungsgründe nach 543 BGB entfallen nur, wenn der Pächter den Pächter vor Wirksamwerden der Kündigung voll zufrieden stellt, d.h. der Pächter sie erhalten hat (BGH ZMR 1971, 28; BGH ZMR 1988, 17; vgl. § 543 BGB).

Es ist jedoch nicht notwendig, dass der Ausfall in dem Maße, wie er den Grund für die Kündigung auslöste, zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung noch bestand (siehe auch Kapitel 4.4.4; Kapitel 4.4.4.2: Sternen,, 3.519 Mio. HHa BGH BB 1987, 2123; LG Köln ZMR 2002, 428, 429; LG Kassel ZMR 1994, Sonderdruck VII).

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist es nicht wichtig, dass zum Zeitpunkt der Kündigung noch ein Mietrückstand von mehr als einem Monat besteht. Jedoch ist die Kündigung gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinfällig geworden, da die Angeklagte am 11. Dezember 2007 sämtliche Rückstände und Nutzungsentgelte unbestritten beglichen hat.

Der Zwangsräumungsklage wurde am 14. Dezember 2007 stattgegeben, so dass die Zweimonatsfrist des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB einhält. Die ordentliche (fristgerechte) Kündigung, die alternativ im Schreiben vom 26. Juni 2007 erklärt wurde, hat das Vertragsverhältnis zwischen den Vertragsparteien gekündigt.

Gemäß 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der/die VermieterIn einen Mietvertrag über Wohnfläche nur auflösen, wenn er/sie ein begründetes Recht an der Aufhebung hat. Solch ein Recht besteht gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor allem dann, wenn der Pächter seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzen sollte.

Ein nicht unerheblicher Pflichtverstoß im Sinn von 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt unter anderem vor, wenn der Pächter - wie hier - mit der Zahlung eines nicht unwesentlichen Teiles der Miete an zwei aufeinander folgenden Tagen in Zahlungsverzug ist, weil dann auch das Recht zur außerplanmäßigen Kündigung aus wichtigen Gründen gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB vorliegt (vgl. Urteile des BGH vom 12. Mai 2009).

Feb. 2005 - VIII SZR 6/04, NZM 2005,334 = WuM 2005, 250; BGH-Urteil vom 25. 10. 2006 - VIII SZR 102/06, GE 2006, 46 = NZM 2007, 35; BGH-Urteil vom 28. 11. 2007 - VIII SZR 145/07, GE 2008, 114 = NZM 2008, 121). Im Gegensatz zu einer ausserordentlichen Kündigung kann die einmal aufgetretene Pflicht nicht durch eine reine Nachzahlung behoben werden (vgl. BGH, a.a.O.).

Darüber hinaus verlangt 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Unterschied zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein verschuldetes Verhalten des Vermieters. Der Leasingnehmer haftet für seine Zahlungsfähigkeit bei Zahlungsrückstand und kann sich daher nicht auf 286 Abs. 4 BGB berufen, ist aber im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne eigenes Verschulden von der Insolvenz befreit (vgl. dazu die Entscheidung des BGH vom 16. 2. 2005 - VIII ZR 6/04, aaO).

Für unverschuldete Zahlungsrückstände aufgrund von wirtschaftlichen Problemen (Arbeitslosigkeit, Krankheit) haftet der Leasingnehmer nicht (Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB, Absatz 30). Bei unvorhersehbaren wirtschaftlichen Engpässen kann sich der Nutzer darauf verlassen. Die Nachzahlung des Pächters kann im Umfang des Mangels auch zu seinen Lasten angerechnet werden, weil sie ein mögliches Missverhalten milder erscheint (vgl. dazu BGH-Urteil vom 16. 2. 2005 - VIII ZR 6/04, a.a.O.).

Bei Fehlen eines Verschuldens ist der Vermieter zum Nachweis verpflichtet (Palandt/Weidenkaff, BGB, Ausgabe 67, Paragraph 573 BGB, Absatz 22). Allerdings hat der Angeklagte nicht hinreichend nachgewiesen, dass er die Nichtbezahlung der Miete nicht zu vertreten hat. a) Der Angeklagte hat in erster Linie geltend gemacht, dass er seit dem 01.01.2005 Leistungsempfänger zur Existenzsicherung nach dem SGB II gewesen sei und dass er die Miete für den Monatsfebruar 2007 nicht fristgerecht zahlen konnte, weil er eine einmalige finanzielle Notsituation erlitten habe.

Zur Deckung seiner Kosten war er nicht mehr in der Position, da sich durch den langfristigen Kauf von ALG II ein Rückstand gebildet hatte, auch weil er, der Angeklagte, Tagesbedarf und Bekleidung kaufen musste. Die Arbeitsvermittlung lehnte nach Vorlage des Antragsgegners die Mietübernahme mit der Begruendung ab, die Wohnungen seien ihm zu kostspielig und es sei nicht garantiert, dass die Auszahlung der Differenz von 94,95 EUR weiterhin von Angehoerigen des Antragsgegners geleistet werde.

Die Arbeitsvermittlung hatte nicht versprochen, die Miete zu übernehmen, aber seitdem - unbestreitbar - zunächst 370,00 EUR, ab Juni 2007 dann 360,00 EUR an die Immobilienverwaltung ausbezahlt. Die Angeklagte erhält seit Jänner 2005 Arbeitslosenunterstützung II, ist seit 2000 erwerbslos - so seine letzte Rede in seinem Plädoyer vom 10. Juni 2008 - und erhielt zunächst Arbeitslosenunterstützung und dann Sozialleistungen.

Die Gründe, warum die konjunkturellen Engpässe im Monatsfebruar 2007 aufgetreten sind und welche unvorhersehbaren Aufwendungen er in diesem Zeitabschnitt hatte, so dass er die Miete nicht bezahlen konnte, hat der Angeklagte nicht näher erläutert. Sofern der Angeklagte darauf hinweist, dass er im Zusammenhang mit dieser Notsituation im Feber 2007 versucht hat, die Mietforderungen aus dem Arbeitsamt zu übernehmen, da er voraussehen konnte, dass er die Miete nicht bezahlen kann, reichte dies - entgegen der Auffassung des Landgerichts - nicht aus, um einen Missstand anzunehmen.

Weil einerseits die Angeklagte nicht erklärte, aus welchen GrÃ?nden es zu diesem konjunkturellen EngpaÃ? kam und andererseits davon auszugehen ist, dass die Angeklagte zu spÃ?t fÃ?r die Ã?bernahme der Miete bei der Arbeitsagentur strebte. Wenn er erst im Feber 2007 das Arbeitsamt besuchte, konnte er nämlich nicht davon ausgehen, dass die Mieten noch bis zum dritten Arbeitstag des Monates gezahlt würden.

Nach der Mitteilung des Senates vom 16. Juni 2008 ist die Präsentation auch nicht dazu angetan, zu beweisen, dass die Angeklagte nicht für die Nichtbezahlung der Miete für den Monatsfebruar 2007 verantwortlich ist. Der Angeklagte behauptete daher flächendeckend, er habe bereits vor einiger Zeit einem Bekanntenkreis Darlehen in Höhe von 600,00 EUR gewährt, wodurch der Bekanntenkreis den Kaufpreis zu Beginn des Geschäftsjahres 2007 tilgen wollte.

Die Vorlesung des Angeklagten ist zu unbegründet. Die Antragsgegnerin hat die Sachverhalte der Darlehensübergabe nach Orten, Zeit und Inhalten nicht genauer begründet. Das scheint auch deshalb notwendig, weil die Angeklagte seit dem Jahr 2000 erwerbslos ist und auf Staatshilfen zurückgreift, so dass es schwierig zu verstehen ist, warum die Angeklagte immer noch Kredite in dieser Höhe gewähren will.

Das angebliche Rückzahlungsversprechen zu Beginn des Geschäftsjahres 2007 ist ebenfalls ohne Gegenleistung. Macht der Angeklagte weiter geltend, dass er den Mietpreis zu Recht um 25,48 EUR gekürzt hat, kann auch hier kein Mangel nachgewiesen werden. Der Antragsgegner hat den in erster Linie erhobene Einspruch, er habe Anspruch auf Mietzinsminderung vor dem Berufungsgericht, nicht verfolgt.

Wenn der Angeklagte weiterhin behauptet, an Depressionen zu leiden und im betreffenden Zeitpunkt nicht in der Lage war, angemessen zu handeln, ist seine Darstellung auch in dieser Hinsicht ineffizient. Auf die Miete vom Feber 2007 wurde ein Anteil von EUR 94,95 am 16. 03. 2003 und EUR 370,05 am 03. 03. 2007 und ein Anteil von EUR 94,95 am 09. 04. 2007 ausbezahlt.

Mit der Kündigung am 25. Mai 2007 war die Beklagte jedoch noch mit weiteren Leistungen, und zwar mit 763,79 EUR, im Rückstand. Anschließend wurden für den Monat Monat Monat/Juni 60,54 EUR und für die Monate Juni und Juni und August je 70,59 EUR ausbezahlt. Der vollständige Vergleich wurde erst am 11. Dezember 2007 abgeschlossen, nachdem die Klage auf Räumung am 12. Dezember 2007, sechs Monate nach der Kündigung, eingereicht wurde.

Gleichzeitig war auch die Heizenergiekostenabrechnung vom 15. Juni 2007 in Höhe von EUR 420,73 offen, die die Kläger in dieser Klage vornahmen. Insofern hat der Angeklagte das Gericht nicht angefochten und die Klage erst im Rahmen des Beschwerdeverfahrens beigelegt - wie er im Plädoyer vom 7. April 2008 unbestritten feststellte.

Der Antragsgegner behauptet ohne Ergebnis, die Kläger hätten ihn vor der Kündigung warnen müssen. Ob der ordentliche Kündigung des Mietvertrages eine Verwarnung wegen einer schuldhaften und nicht unerheblichen Pflichtverletzung vorausgehen muss, wurde in Gerichtsurteilen und in der Fachliteratur bestritten (vgl. zur Stellungnahme des Bundesgerichtshofs vom 28. 11. 2007 - VIII ZR 145/07, a.a.O.).

Das Bundesgericht hat in diesem Beschluss festgestellt, dass die Kündigung keiner Verwarnung bedarf. Die Verwarnung kann jedoch - so der BGH in dieser Rechtsprechung - von außerordentlicher Wichtigkeit sein, soweit nur deren Nichtbeachtung durch den Pächter seiner Pflicht das nötige Gewicht gibt, etwa weil zuvor nur eine einfache Aufsicht über den Pächter bestand oder eine Toleranz des Pächters/der Pächterin anzunehmen war.

Da zum einen die Bedingungen für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB aufgrund des Zahlungsverzugs erfüllt waren und zum anderen die Angeklagte die Miete auch in den Folgemonaten des Monats April bzw. des Monats Mai 2007 nicht in voller Höhe bezahlt hat, so dass bei der Kündigung ein Zahlungsrückstand von EUR 763,79 entstanden ist.

Auf sein Verlangen ist dem Angeklagten eine Zwangsräumungsfrist nach § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO einzuräumen. Dabei war zu beachten, dass der Angeklagte nun seinen Mietzahlungspflichten nachgekommen ist und die Gelegenheit erhalten soll, sich eine Ersatzunterkunft zu besorgen.