Kündigungsrecht Vermieter Mietrückstand

Stornierung auch bei älterem Mietrückstand möglich

Der Vermieter kann noch knapp acht Monaten nach Zahlungsverzug ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Mittwochs lehnte der BGH einen Antrag des 314 Abs. 3 BGB neben dem Sondermietrecht ab, erläutert Dominik Schüller. Heute hat der BGH die Entscheidung getroffen, ob eine Beendigung nach 314 Abs. 3 BGB bei Mietrückstand in der Vergangenheit auszuschließen ist.

Der Standard begrenzt die Beendigung von Fortführungsverpflichtungen aus wichtigen Gründen auf einen angemessenen Zeitraum, nachdem der Begünstigte von dem Entlassungsgrund Kenntnis hat. Deren Geltung unterliegt der Regelung gemäß Ziffer III. Bürgerlicher Senat prinzipiell abgelehnt: Neben den besonders reglementierten Regelungen zur Sonderkündigung ohne Kündigungsfrist im Wohnungsmietrecht ( 543, 569 BGB) gilt 314 nicht; auch bei längeren Mietrückständen kann der Vermieter ohne Kündigungsfrist auflösen ( (BGH, Urt. v. 13/07 2016, Az. v. ZR 296/15 ) Mit dieser Verfügung haben die Karlsruher Gerichte vor allem für Vermieter bei fristloser Beendigung der Mietverhältnisse eine rechtliche Sicherheit verschafft.

Kündigungsmöglichkeit nur innerhalb einer angemessenen Zeit? Sie erinnerte ihn daher im Monat September und beendete ihn im selben Jahr unangekündigt. Sie war der Ansicht, dass die Beendigung wegen der acht monatigen Wartezeit des Vermieters gemäß 314 Abs. 3 BGB ungültig war. Damit kam die rechtliche Frage an den BGH, ob das Kündigungsrecht - wegen des Zahlungsverzuges mit zwei aufeinander folgenden monatlichen Mieten gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB unbestritten besteht - wegen monatelanger Wartezeiten der Hauswirtin ausgeklammert wurde.

Gemäß 314 BGB kann jede Vertragspartei die Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen ohne Fristsetzung auflösen. Gemäß Absatz 3 ist es jedoch immer notwendig, dass der Begünstigte innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes kündigt. Über die Sonderkündigungsregelungen im Wohnungsmietrecht hinaus ist die Regelung nach Auffassung der Richter in Karlsruhe jedoch nicht anzuwenden.

In den §§ 543, 569 BGB ist schließlich das Recht zur außerordentlichen Kündigung ohne Fristsetzung geregelt. Es wurde auch nicht auf 314 BGB verwiesen, dass der Gesetzgeber bei der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 bewußt darauf verzichtet hat, das Kündigungsrecht zeitlich zu beschränken. Es genügte nach der Rechtslage, dass die Beendigung nach längerer Zeit ausbleiben konnte.

Ein allgemeingültiger Ausschluss ist im Wohnungseigentumsrecht nicht möglich. Neben der Anwendbarkeit des 314 Abs. 3 BGB rügte der BGH auch die Beurteilung der Beendigung fast acht Monaten später als außerhalb der "angemessenen Frist". Der Vermieter hatte stattdessen den Pächter trotz anhaltender Rückstände in Betracht gezogen und den Mietvertrag nicht beendet.

Die Tatsache, dass die Hauswirtin eine Pfarrei war und der Pächter ihr ehemaliger Sexton war, bedeutet nicht, dass der Pächter darauf hätte zählen können, dass sie nicht entlassen wird. Dementsprechend hat der BGH die Beendigung als rechtskräftig angesehen und den Pächter durch Wiederherstellung des Gerichtsurteils zur Zwangsräumung veranlasst - und das zu Recht.

Eine andere konkrete Folge wäre gewesen, dass die Vermieter immer unverzüglich beenden müssen, sobald sich ein Mietrückstand gebildet hat, um ihre Rechte nicht zu verlier.