Außerordentliche Kündigung Mietvertrag

M. Eine außerordentliche Kündigung ist nur aus besonders schwerwiegenden Gründen möglich.

außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Frist

Besteht ein gültiger Mietvertrag, haben beide Vertragspartner die Moeglichkeit, den Mietvertrag unter gewissen Bedingungen ohne Einhaltung einer Frist zu kuendigen. Absatz 1 besagt: "Jede Partei kann den Mietvertrag aus wichtigen Gründen auflösen. Eine wichtige Ursache besteht, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses für die kündigende Partei nicht zu erwarten ist.

"Ausgangspunkt ist daher, dass eine Fortführung des Vertrags von keiner der Parteien erwartet werden kann und daher ein so genannter wesentlicher Anlass ist. 543 Abs. 2 BGB enthält eine nicht erschöpfende Liste von Begründungen, die eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist begründen können. Dabei ist es von Bedeutung, dass der wesentliche Anlass aus dem Gefahrenbereich des Beendigungsempfängers stammt.

Die Vermieterin kann den Mietvertrag nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ausserordentlich auflösen, wenn der/die MieterIn zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen nicht geleistet hat oder wenn ein Zahlungsverzug vorliegt, der die Gesamtmiete um wenigstens eine Monats-Miete überschreitet. Es ist kein Fehler des Pächters notwendig, es kommt nur auf die noch offenen Forderungen an.

So kann sich ein Pächter nicht in der Weise entschuldigen, dass ein Dritter die fälligen Zahlungen fehlerhaft ausführt. Bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB kann der Leasinggeber den Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Aber nicht jeder Vertragsbruch berechtigt zur Kündigung.

Ein Vertragsbruch erfordert eher Konsequenzen, die den Eigentümer betreffen. Das kann vor allem dann der Fall sein, wenn die Mietsache in ihrer Beschaffenheit beeinträchtigt wird. Sie hängt daher von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles und der Berücksichtigung der Belange der Vertragspartner ab. Im Regelfall ist jedoch eine so genannte Nachbesserungsfrist gemäß 543 Abs. 3 BGB vorzusehen.

Demnach hat der/die VermieterIn den/die MieterIn über sein/ihr vertraglich abweichendes Benehmen zu informieren und ihn/sie aufzufordern, sich vertragsgemäß zu benehmen. Ein fristloses und fristloses Kündigen ist nur möglich, wenn nach Abwägen der Zinsen die Unangemessenheit der Fortsetzung des Vertrages auch bei Setzung einer Frist nicht wegfällt. Das gilt besonders bei schweren Verstößen.

Wie bei einer regulären Kündigung findet im Falle einer Sonderkündigung prinzipiell § 542 BGB Anwendung. Die Kündigung muss also beim Adressaten eingegangen sein und den Kündigungsgrund enthalten. Wurde vom Mieter eine Nachfrist festgesetzt, muss der Mieter mit der Kündigung bis zum Ende der Kündigungsfrist aufschieben.

Ist dies nicht gewartet, ist die Kündigung ohne Einhaltung einer Frist nicht wirksam. Es wird dann jedoch als gewöhnliche Kündigung neu interpretiert, wenn der Mieter deutlich macht, dass er das Mietobjekt auf jeden Falle kündigen möchte.