Kündigung wegen Zahlungsverzug Miete

Beendigung wegen Mietrückständen: Kein Verrechnen mit Pfand

Eine Mieterin in München hatte 2010 finanzielle Schwierigkeiten und schuldete ihrer Hausherrin Mietzahlungen für zwei Monaten. Die Stadt München hat damals die offenen Mietpreise übernommen, was die Kündigung ungültig machte. In den Monaten September und September 2011 hat der Vermieter die Miete jedoch wieder nicht bezahlt. Dann hat die Hausherrin wieder angekündigt.

Nach dem Auszug des Mieters und der Nichtzahlung der Miete für die Monate November 2011 und Jänner 2012 hat die Hauswirtin eine Räumungsklage vor dem Landgericht München erhoben. Die Mieterin hatte den Vermieter vorab aufgefordert, seine Mietrückstände mit der Anzahlung zu saldieren und war auch vor dem Gericht der Meinung, dass dies hätte erfolgen müssen, jedenfalls im Hinblick auf die Verzinsung.

Zudem hatte er ein Selbstbehaltungsrecht, weil ihm der Vermieter nicht mitteilte, wie die Anzahlung investiert worden war und wie viel Zins in der Zwischenzeit entstanden war. Allerdings entschied der zustaendige Richter am Landgericht Muenchen zugunsten des Vermieters und ordnete die Raeumung der Mietwohnung an: Der Vermieter war mit zwei Monaten Mietzins in Zahlungsverzug, so dass die Kuerzung fristlos war.

Bei laufender Vermietung hatte der Pächter keinen Rückzahlungsanspruch auf die Anzahlung, so dass er die Mietforderungen nicht verrechnen konnte. Eine etwaige Zurückbehaltung wegen eines Auskunftsanspruchs gegen den Vermieter über die Verzinsung der Einlage wäre nur dann ausgeschlossen, wenn sie vor oder bei Eintreten der Verzugsbedingungen geltend gemacht würde.

Die Mieterin hat hier jedoch erstmalig im Monat Januar das Retentionsrecht vorgelegt. Damals war er jedoch bereits im Rückstand und die Kündigung war damit rechtskräftig. AGB München 14.2.12, 415 C 31694/11.'; // Austausch von HTML mit dem neuen Kode $(this).replaceWith(STR_html); }); // Für CS3-Artikel muss für die Tabelle $(".main_content #CS3>table.basis-tabelle,.main_content #CS3>table.kasten").each(function() { // Klammern mit DIV $ (this).wrap(''); }); }); }) umgestellt werden;;

Der Standard

Der BGH hat sich wiederum und mit zwei laufenden Urteilen mit der Effektivität von Wohnungskündigungen durch Vermieter befasst (siehe bereits hier). Bei außerordentlicher fristloser Kündigung ( 543 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 BGB): Ein wesentlicher Grund besteht vor allem dann, wenn sich der Pächter (a) mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unwesentlichen Teiles der Miete für zwei aufeinanderfolgende Tage im Rückstand befindet oder (b) mit der Zahlung der Miete für einen Betrag, der die Miete für zwei Monat in einem mehr als zwei Tage umfassenden Zeitfenster erreicht, im Rückstand ist.

Bei ordentlicher Kündigung durch den Leasinggeber ( 573 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB): Der Leasinggeber kann den Vertrag nur beenden, wenn er ein begründetes Kündigungsinteresse hat. Das berechtigte Recht des Mieters auf Kündigung besteht vor allem dann, wenn der Pächter seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzte.

Ausschluss der Kündigung ( 543 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB): Im Fall des S. 2 Nr. 2 (oben Abs. 1.) ist die Kündigung bei vorheriger Befriedigung des Vermieters nicht möglich. Er erlischt, wenn der Leasingnehmer sich durch Verrechnung von seiner Forderung lösen konnte und die Verrechnung sofort nach Beendigung anerkennt.

Die Kündigung wird auch dann ungültig, wenn der Leasinggeber mit der geschuldeten Miete und der nach 546a Abs. 1 geschuldeten Vergütung längstens zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Körperschaft zur Erfüllung dieser Verpflichtung bereit erklärt.

Der Bundesgerichtshof befasst sich in der ersten Rechtsprechung mit der Fragestellung, in welchem Umfang es sinnvoll ist, eine Kündigung auf 543 BGB und 573 BGB (oben (1.) und (2.)) wegen Verzuges des Vermieters mit dem Mietzins zu stützen: nur auf die Ungültigkeit der Bestimmungen des 543 Abs. AGB. 573 Abs. 3 Nr. 3 BGB, während eine ordnungsgemäße Kündigung aufgrund des zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegenden Mietzinsverzugs gemäß 573 Abs. 1b S. 1a, Abs. 1b Nr. 1b BGB von der Nachfristenregelung nicht berührt wird.

Ob jedoch ein legitimes Interessen im Sinn von 573 Abs. 1 S. 1 BGB besteht, erfordert eine ganzheitliche Betrachtung der Sachverhalte im Einzelfall und eine Evaluierung mit Auswertung und Abwägung aller für die entsprechende Evaluierung relevanten Aspekte. Im Unterschied zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß 2 Nr. 1 BGB entlastet im Falle der ordnungsgemäßen Kündigung auch die nicht verschuldete Zahlungsfähigkeit den Vermieter und gibt ihm die Gelegenheit, unvorhergesehene Vermögensengpässe geltend zu machen.

Dieser Beschluss regelt die Bestimmungen, die eine Kündigung in Ausnahmefällen verhindern können (oben (3.) und (4.)), d.h. 543 Abs. 2 S. 2 BGB, nach denen eine Kündigung nach S. 1 Nr. 1. 543 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB, nach dem die Kündigung ungültig wird, wenn der Gläubiger sich durch Verrechnung von seiner Forderung lösen konnte und die Verrechnung unmittelbar nach der Kündigung erklären kann, ist die Kündigung des Vermieters nicht zulässig, 569 Abs. b).

546a Abs. 1 BGB oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Körperschaft zur Zahlung des Mietzinses und der geschuldeten Vergütung nach § 546a Abs. 1 BGB bereit erklärt (sog. Nachfristsetzung), und zwar nicht später als zwei Monate, nachdem der Anspruch des Vermieters auf Räumung hinsichtlich der geschuldeten Miete und der geschuldeten Vergütung rechtlich abhängig geworden ist.

All diese Regelungen erfordern die volle Zufriedenheit des Vermieters: Entsteht das Recht des Mieters, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, durch die Anhäufung eines Verzugs in der in 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB bestimmten Summe, so ist dies gemäß 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch volle Bezahlung des Verzugs vor Eingang der Kündigung auszuschließen.

Gemäß 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die Kündigung des Leasinggebers nur dann wirksam, wenn der gesamte Verzug durch sofortige Verrechnung ausgeglichen wird. Bei der Nachfristsetzung gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine volle Rückzahlung der geschuldeten Miete und der geschuldeten Vergütung gemäß 546a BGB innerhalb der dort angegebenen Fristen erforderlich.

Es ist daher unerheblich, ob die für die Berechnung verwendeten Verbräuche auf gemessenen Werten oder auf einer Abschätzung basieren und ob eine Abschätzung des Vermieters den Erfordernissen des 9a Heizkostenverordnung genügt, daher ist es nicht erforderlich zu erläutern, wie eine Abschätzung erfolgt ist oder Dokumente beizufügen, aus denen der Nutzer die Abschätzung nachverfolgen kann.