Rücknahme Kündigung Mietvertrag

?? Vermietungsrecht

Bei der Kündigung handelt es sich rechtlich um eine "einseitige, quittierungsbedürftige Willenserklärung". Mit einer wirksamen Kündigung endet der Mietvertrag mit Eingang der Mitteilung beim Empfänger nach Fristablauf. Im Falle einer Kündigung ohne Einhaltung einer Fristsetzung wird das Vertragsverhältnis sofort nach Erhalt der Kündigung fristlos gekündigt. Achtung: Die Kündigung kann auch vor dem Bezug der Wohnung stattfinden (BGH NJW 1979, 1288-1289).

Aufhebung der Kündigung: Kündigung ist eine unilaterale Absichtserklärung, die nicht unilateral aufgehoben werden kann. Zur Aufhebung der Kündigung ist eine Einigung zwischen den beiden Vertragspartnern erforderlich. Eine Widerrufsbelehrung ist nur gültig, wenn sie vor der Kündigung beim Adressaten eingeht oder zugleich 130 Abs. 1 S. 2 BGB.

Einstimmige Meinung der Gerichtsbarkeit, z.B. OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 06.11.1980, Aktenzeichen: 12 U 154/79. Das Widerrufsangebot der auflösenden Partei zur Fortsetzung des Vertrages beruht im Prinzip auf einer Erklärung des Widerrufs. Stimmt der beendigte Mieter (auch stillschweigend) zu, bleibt der vorherige Mietvertrag in Kraft.

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Kündigt man das Vertragsverhältnis mit dem Schuldner durch Kündigung ohne Einhaltung einer Frist nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB und vereinbaren die Vertragsparteien einen "Rücktritt" der Kündigungswirkung, so ist eine Fortführung des bisherigen Mietverhältnisses ausgeschlossen, der gekündigte Mietvertrag sowie eine zu diesem Zweck abgegebene Garantie können nicht wiederhergestellt werden.

Unter diesen Bedingungen führen die Vereinbarungen der Vertragsparteien zur Schaffung eines neuen - jetzt unbesicherten - Mietverhältnisses, wenn auch in der Regel inhaltsmäßig. In einem gewerblichen Mietvertrag hat sich ein Garant zur Übernahme der Verpflichtungen des Pächters bekannt. Deshalb hat der Mieter den Mietvertrag mit Datum 28.9. 2005 ohne Einhaltung einer Frist gekündigt.

Die Mietrückstände hat der Pächter nach Erhalt der Kündigung erstattet. Der Hauswirt hat dann erklärt, dass er die Kündigung zurückziehen wird. Der Mietvertrag wurde dann von den Parteien weitergeführt. Der Mietvertrag wurde einige Jahre später beendet. Gegenüber der Vermieterin bestehen zu diesem Zeitpunkt Verpflichtungen in Höhe von rund 7.200 Euro. Für diese Verpflichtungen hat der Eigentümer einen Antrag gegen den Garantiegeber gestellt.

Es musste entschieden werden, ob die Garantieverpflichtung trotz der Kündigung vom 28. September 2005 in Kraft blieb. Ein einseitiger Widerruf einer Kündigung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig (grundsätzlich: BGH, Entscheidung vom 24. Juni 1998, XII ZR 195/96, NJW 1998 S. 2664). Die Vertragsparteien können jedoch vereinbaren, dass der Mietvertrag beibehalten wird.

Ein solcher Vertrag ist auch implizit möglich, z.B. wenn der/die VermieterIn die Kündigung zurückzieht und der/die MieterIn der Fortführung des Mietvertrages zustimmt. Wird der Vertrag vor Fristablauf abgeschlossen, bleibt das frühere Vertragsverhältnis bestehen; wird der Vertrag nach diesem Datum geschlossen, wird er wiederhergestellt (BGH, a.a.O.).

Bei fristloser Kündigung des Mietvertrages verbleibt es nach h. M... Weil die Fortführung eines bereits gekündigten Mietvertrages nach dieser Auffassung nicht möglich ist, können die Vertragsparteien nur einen neuen Mietvertrag aushandeln. Wenn die Garantie auf einer im Mietvertrag getroffenen Übereinkunft basiert, übernimmt der Garantiegeber keine Haftung für die Verpflichtungen des Leasingnehmers aus den nach Übernahme der Garantie abgeschlossenen Rechtsgeschäften (§ 767 BGB).

Gleiches trifft auch in diesen FÃ?llen zu: Das MietverhÃ?ltnis wurde durch KÃ?ndigung fristlos geklÃ?rt. Der " Rückzug " der Kündigung und die Fortführung des Mietvertrages führten zu einem neuen Mietvertrag. Die Garantiegeberin haftet nicht für die daraus resultierenden Verpflichtungen.