Kündigung von Mietverträgen durch Vermieter

Beendigung von Miet- und Leasingverträgen - Gesamtübersicht

Miet- und Gewerbemietverträge, die nicht dem deutschen Mietrecht unterliegen (Mietverträge für Mietobjekte, die im Zuge des Betriebs einer Wohnung, einer Garage, eines Transports, eines Flughafenbetriebs, einer Spedition, eines Lagerhauses oder einer Wohnung, von Geschäftsräumen für maximal 6 Monate und von Objekten in Objekten mit nicht mehr als zwei unabhängigen Mietobjekten), sowie Mieten für offene Flächen können, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, vorzeitig gekündigt werden.

Eine Kündigung durch "eingeschriebenen Brief" oder gegen Empfangsbestätigung wird jedoch aus Nachweisgründen empfohlen. Kündigungstermine und -fristen hängen immer vom entsprechenden Kontrakt ab. Mangels einer entsprechenden vertraglichen Einigung gelten die gesetzlichen Bestimmungen: Die Mieten für Geschäftsräume können zum Ende eines jeden Kalendervierteljahres (31. März, 30. Juni, 30. September, 30. Dezember) mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.

Mietverträge können zum 31.6. bzw. 31.12. (31.3. bzw. 31. 12. bei land- oder gartenwirtschaftlich genutzter Pachtanlage) mit einer Frist von 6 Monaten, bei forstwirtschaftlich genutzter Pacht zum 31. 12. mit einer Frist von 1 Jahr gekündigt werden. Die Kündigung muss der anderen Vertragspartei vor Kündigungsbeginn zugegangen sein, damit sie rechtsgültig ist.

Den zu beachtenden Fristen und Terminen liegt in der Regel die vertragliche Einigung zugrunde. Sofern im Vertrag keine Bestimmung vorgesehen ist, gilt wieder die gesetzlich vorgeschriebene Regelung: Geschäftsräume können mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines jeden Kalendervierteljahres aufgelöst werden. Um die Einhaltung der Frist zu gewährleisten, muss die Kündigung dem anderen Vertragspartei vor Kündigungsbeginn zugehen.

Bei Beendigung eines Mietvertrages zum 31.12. ist die Kündigung bis zum 30.9. an den anderen Vertrags-partner zu richten, damit die 3-Monatsfrist eingehalten wird! Der Vermieter muss im Unterschied zum Pächter - wie oben beschrieben - einen wesentlichen, rechtlich erkennbaren Grund für die Kündigung angeben. Beendigungsgründe werden berücksichtigt:

Bestimmte Beendigungsgründe (z.B. dringende Eigennutzung des Eigentümers, baurechtliche Abbruchgenehmigung) können nur unter der Bedingung behauptet werden, dass dem Vermieter ein dem Ort und Zustand entsprechender Austausch (ggf. angemessenes Entgelt) zur Verfügung gestellt wird. Die Kündigung sollte der Vermieter nach Kenntnis des Kündigungsgrunds immer ohne unnötige Verzögerung einreichen, da sonst ein impliziter Erlass dieses Kündigungsgrunds in der verlängerten Wartezeit mit der Kündigung angenommen werden könnte.

Achtung: Verträge, nach denen dem Vermieter ein über die gesetzlichen Beendigungsgründe hinausgehender Kündigungsanspruch zusteht, sind gegenstandslos! Begrenzte Miet- und Pachtverträge können nur gekündigt werden, wenn dies im Mietvertrag geregelt ist. Wenn für einen bestimmten Zeitraum ein Verzicht auf die Kündigung ausgesprochen wurde, muss das ausgewählte Kündigungsdatum außerhalb des Verzichtszeitraums sein. Eine Kündigung kann jedoch noch während der Verzichtsfrist ausgesprochen werden.

Die Kündigung kann innerhalb von 4 Kalenderwochen nach Erhalt der Leistung beanstandet und damit ein ordentlicher Rechtsweg einberufen werden. Die Kündigung ist dann legal oder nicht legal. Beanstandungen müssen auch bei Lieferverzug oder Nichteinhaltung der Frist vorgebracht werden.