Mietzahlung Verspätet

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Der Kläger hat das Land erworben und ist seit dem 2. Januar 2008 als Eigentümer im Kataster registriert. Gemäß 4 Nr. I des Mietvertrages ist die Zahlung der Mietsumme bis zum dritten Arbeitstag des aktuellen Monates fällig. 8 des Mietvertrages bestimmt: "Der Leasingnehmer kann nur dann mit Forderungen wegen Widerklagen verrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn er dem Leasinggeber seine Absichten spätestens einen Monat vor dem Fälligkeitstermin der Mietsache in schriftlicher Form mitgeteilt hat.

"Der Angeklagte hat zwischen Jänner 2008 und Jänner 2009 elf Mietzahlungen verspätet geleistet. Der Kläger hat dies mit Schriftsatz vom 20. und 21. Juni 2008 unter Hinweis auf die vertraglich vereinbarte Fälligkeitsbestimmung angefochten, deren Eingang der Antragsgegner angefochten hat. Der Kläger hat mit Brief vom 12. Feber 2009, dem eine Abschrift der früheren Briefe beigefügt ist, den Antragsgegner wiederholt darauf hingewiesen, dass die Zahlungen verspätet eingegangen sind; außerdem wurden die verspätet eingegangenen Zahlungen für den Zeitraum October 2008 bis Feber 2009 aufgelistet.

Der Kläger erhielt die Monatsmiete für den Zeitraum Januar bis September 2009 am Donnerstag, den 22. Mai 2009. Dieser hat den Mietvertrag mit Brief vom 26. Mai 2009 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und alternativ in üblicher Weise gekündigt. Der Kläger fordert in seiner Klageschrift die Zwangsräumung und Rückgabe der Immobilie vom Angeklagten. Im Anschluss an die Beschwerde des Klägers änderte das LG das in erster Instanz ergangene Gericht und verurteilte den Angeklagten zur Ausweisung.

Das Oberlandesgericht ging zu Recht davon aus, dass der Angeklagte die Mieten am dritten Arbeitstag eines jeden Monates bezahlen musste, so dass er die Mieten, die der Kläger fristlos gekündigt hat, stets zu spat bezahlt hat. Nach dem Berufungsurteil hat der Bundesrat beschlossen, dass eine Formklausel, die - in Abweichung von 551 BGB ff - vorsieht, dass die Mieten für den betreffenden Kalendermonat im Vorhinein gezahlt werden müssen, auch in Verbindung mit einer Verrechnungsklausel, wonach die Verrechnung einen Kalendermonat im Vorhinein angekündigt werden muss, keinen unzumutbaren Nachteil für den Mieter mit sich bringt (Senatsbeschluss vom IV. 05. 2011 - VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201 Rn. 15).

Dies gilt vor allem dann, wenn der Vermieter die vereinbarten Mietkosten trotz Mahnung des Mieters nicht rechtzeitig bezahlt. VIII. ZR 191/10, a.a.O.; vom 10. Jänner 2006 - VIII. ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15) b) Die vorstehenden Kündigungsvoraussetzungen sind im Falle eines Rechtsstreits nach den vom Berufungsgericht nicht angefochtenen Erkenntnissen der Berufungsinstanz erfuellt. aa) Danach hat der Antragsgegner die Mietzinsen im Berichtszeitraum Jänner 2008 bis MÄrz 2009 entgegen der vertragsgemäßen Fälligkeitsbestimmung in elf FÄllen spät bezahlt.

Das Mahnschreiben der Beschwerdeführerin vom Dezember 2009 war erfolglos, weil die Angeklagte den Mietzins für den Zeitraum Januar bis Dezember 2009 wieder verspätet bezahlt hat. bb) Entgegen der Ansicht der Beschwerde hat die Angeklagte auch die vertragswidrige Mietzahlung für den Zeitraum Januar bis Dezember 2009 verschuldet.

Der Beklagte wusste nach eigener Darstellung, dass der von ihm im Oktober 2008 geschaffene und erstmalig im November 2008 durchzuführende Mahnbescheid die vertragsgemäße Zahlung der Pacht in keinem Folgemonat garantiert, so dass er die Pacht in jedem Fall von vornherein per Handschrift übertragen musste und die Pachtzahlungen dadurch verspätet beim Kläger eingegangen sind.

Spezielle Sachverhalte, die es dem Angeklagten, der über juristische Erfahrung in seinem Beruf verfügt, verunmöglicht hätten, die fristgerechte Zahlung der Miete über mehrere Wochen sicherzustellen, sind weder dargestellt noch augenfällig. cc ) Die Berufung richtet sich letztlich vergebens gegen die Einschätzung des Berufungsgerichts, dass die Fortführung des Mietvertrages für den Kläger unzumutbar ist, weil der Beklagte trotz Verwarnung weiterhin unpünktlich bezahlt.

Insofern hat das Oberlandesgericht zu Recht festgestellt, dass der Beklagte die Mietzahlung an den Rechtsvorgänger des Klägers in den Jahren 2002 bis 2007 nicht bereits vertragsgemäß gemäß seiner Aussage geleistet hat. Weil die Annahme der nicht fristgerechten Zahlungsmodalitäten durch den Rechtsvorgänger des Klägers von Anfang an nicht dazu angetan ist, einen Vertrauensbeweis dafür zu rechtfertigen, dass auch der Kläger dem vertragswidrigen Handeln des Angeklagten nicht widersprechen würde.

Ebensowenig war das Vorgehen der Beschwerdeführerin selbst in der Lage, das diesbezügliche Misstrauen der Angeklagten zu rechtfertigen. Zudem genügt es dem Kläger nicht, die meist verzögerten Mieten für die Monaten Jänner 2008 bis Feber 2009 bis zur Verwarnung am12. Feber 2009 nach der Geltendmachung durch den Antragsgegner unbedenklich zu lassen.

Darin hielt der Bundesrat die Fortführung des Mietvertrages nicht für unangemessen, da die Hauswirtin viele Jahre vor der Warnung, dass der Mieter in Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fälligkeit bis Mitte eines jeden Monats keine Zahlung leisten würde (Senatsbeschluss vom 5. März 2011, a.a.O. Rn. 21 f.), ohne Widerspruch akzeptiert hatte.