Mieter Zahlt nicht Mahnung

Verspätete Zahlung durch den Mieter / 2 Verspätete Zahlung durch den Mieter der Kanzlei Prämie/ Recht

Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, kommt er ohne Mahnung in Zahlungsverzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein fristloses Kündigen des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges ist daher prinzipiell nicht erforderlich (BGH, Entscheidung vom 11. März 2009, VIII S. 115/08, WuM 2009 S. 231). Die Tatsache, dass der Mieter einen anfallenden Mietzinsrückstand nicht unverzüglich als Kündigungsgrund anerkennt, verändert dies nicht.

Die fristlose Beendigung ist in diesem Falle nicht bösgläubig (BGH a.a.O.). Sollte der Mieter jedoch über einen größeren Zeitrahmen hinweg nicht handeln, kann je nach den Gegebenheiten des Einzelfalles eine Verwarnung sinnvoll sein. Im Falle des Zahlungsverzuges kommt der Mieter nur in Zahlungsverzug, wenn er diesen Sachverhalt zu verantworten hat.

Dies ist beispielsweise nicht der Fall im Falle eines unangemessen verspäteten Bankkredits. Die Mieterin verstößt nicht gegen ihre Pflicht zur rechtzeitigen Zahlung des Mietzinses im Sinne des 543 BGB, auch wenn und soweit sie auf soziale Unterstützung zur Zahlung der Übernachtungskosten und des Mietzinses allein durch Verschulden des Sozialamtes nicht rechtzeitig beim Mieter eintrifft (KG Berlin, RE vom 11.12.1997, 8 RE-Miet 1354/96, WuM 1998 S. 85).

Die Arbeitsvermittlung (Sozialamt), die die Übernachtungskosten für einen bedürftigen Mieter so trägt, dass sie die Mietsumme unmittelbar an den Mieter weiterleitet, ist nicht der Nachfolger. Eine Kündigung des Vermieters ist daher nicht möglich, wenn das Sozialversicherungsamt die Mieten trotz Mahnung einige Tage zu spät bezahlt (BGH, VIII ZR 64/09, WuM 2009 S. 736).

Wie kann ich vorgehen, wenn der Mieter nicht zahlt?

Zahlt der Mieter eine oder mehrere Mieten nicht, können sich rasch beträchtliche Restzahlungen ansammeln, die höchstens nicht mehr oder nur noch zum Teil zur Verfügung gestellt werden können. Wenn die Mietsache mit hoher Hypothek beladen ist, kann der Mieter rasch in wirtschaftliche Schwierigkeiten kommen. Hauswirte haben daher ein großes Bedürfnis, rasch zahlungsunfähige oder zahlungsunfähige Mieter aus der Immobilie oder dem Wohnhaus zu holen.

Artikel 257d des Schweizerischen Obligationenrechts regelt die außerordentliche Kündigungsmöglichkeit der Mietsache in solchen Fällen. Der Gesetzgeber und die Justiz setzen höchste formelle Ansprüche an eine außerordentliche fristlose Beendigung wegen Zahlungsverzuges. Sie müssen strikt eingehalten werden, sonst wird die Beendigung rasch gegenstandslos. Besonders wenn der Mieter nicht zahlt, ist es für den Hausherrn ärgerlich, wenn er durch einen Formfehler wieder Zeitverluste hat.

Die Leasingnehmerin muss sich in Zahlungsrückstand begeben. Bei einer späteren Übertragung kommt der Mieter in Zahlungsrückstand. Nachdem der Mieter in Zahlungsrückstand geraten ist, muss der Mieter eine schriftliche Zahlungstermine festlegen und ihm mit der Kündigung des Mietverhältnisses drohen, wenn die Mietdauer ungenutzt verstreicht. Dieser Zeitraum muss bei Wohn- und Geschäftshäusern mind. zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftshäusern mind. 30 Tage betragen.

Weil der Hausherr die Nachweispflicht sowohl für die Anlieferung der Anzeige als auch für die Einhaltung der Termine hat, sollte der jeweilige Buchstabe immer per Einschreiben verschickt werden. Erfolgt die Bezahlung nicht fristgerecht, kann der Mieter den Vertrag für Wohn- und Geschäftsräume zum Monatsende mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auflösen.

Achtung: Erst nach Ablauf der mit der Aufforderung zur Zahlung eingeräumten 30-tägigen Kündigungsfrist kann der Mieter den Vertrag auflösen. Maßgeblich ist der Tag, an dem der Mieter die Mahnung erfährt. Für nicht abgeholte eingeschriebene Gegenstände gelten sie als am Ende der siebentägigen Abholzeit geliefert, auch wenn dieser Tag auf einen Sonnabend oder -tag fiel.

Kündigungen bedürfen der Schriftform. Die Vermieterin muss ein vom jeweiligen Bezirk genehmigtes Formblatt vorlegen. Im Falle von so genannten Familienappartements müssen beide Paare sowohl die Mahnung als auch die Beendigung getrennt übermittelt werden, auch wenn nur eine einzige Vertragspartei den Mietvertrag unterzeichnet hat. Das Kündigungsschreiben sollte aus Nachweisgründen auch per Einschreiben versandt werden. Verweigert der Mieter nach Ende der 30-tägigen Frist das Mietobjekt, kann der Leasinggeber den Leasingnehmer vor Gericht ausschließen und das Mietobjekt auflösen bzw. auflösen.

Sie haben weitere Fragestellungen zum Mieterschutz? Sie haben weitere Fragestellungen zum Mieterschutz? Gern beraten wir Sie in allen Belangen des Mietrechts.