Fristlose Kündigung Mietrückstand Bezahlt

Die Entlassung durch Bezahlung der Forderungen heilen?

Befindet sich der Pächter in Zahlungsverzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung, sondern alternativ immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges kann nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch vollständige Begleichung aller Verzugszinsen innerhalb von zwei Wochen nach Ablieferung der Räumungsklage erfolgen.

Eine ordentliche, d.h. fristgerechte Kündigung, die gleichzeitig mit der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) erklärt wurde, ist hiervon jedoch nicht betroffen. Die Mieterin hatte im zu entscheidenden Rechtsstreit keine zwei Monatsmieten zahlt. Der Vermieter hat dann die fristlose Kündigung und alternativ die fristgerechte Kündigung zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist erklärt.

Nach der Klage auf Zwangsräumung hatte der Pächter den Rückstand rechtzeitig beglichen, wobei die fristlose Kündigung behoben wurde. Die heilende Wirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstreckte sich dann auch auf die ordentliche Kündigung. Und wenn ich rechtzeitig kündige? Der Vermieter hatte die ordentliche Kündigung nach § 570 BGB damit gerechtfertigt, dass er ein berechtigtes Recht an der fristgerechten Kündigung des Mietvertrages hatte, weil die Nichtzahlung der Miete eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietvertragspartners darstelle.

Das Landgericht Berlin ist jedoch der Ansicht, dass eine einmal eingetretene Pflichtverletzung durch die reine Nachzahlung nicht mehr zu beheben ist. Die Nachzahlung könnte die Vertragsverletzung jedoch milder wirken lassen und das Einhalten einer ordnungsgemäßen Kündigung innerhalb der vorgeschriebenen Frist könnte sich als wider Treu und Glauben ausweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Schuld des Mietvertragspartners die Nachzahlung des Mietzinses zu berücksichtigen und kann dazu beitragen, dass aus der fristgerechten Kündigung keine Rechte hergeleitet werden.

Die Tatsache, dass der Pächter im vorliegenden Rechtsstreit die ausstehenden Mietzahlungen geleistet hat, rechtfertigte nicht die Vermutung eines unzureichenden Mangels. Weil der Pächter bereits früher mit der Zahlung der Pacht in Rückstand geriet und keine Sachverhalte für die Kanzlei zu erkennen waren, die das Schuldgefühl des Pächters bei Nichtzahlung der Pacht minderten.

Die Mieterin hatte ein sehr niedriges Renteneinkommen geltend gemacht. Dies genügte dem Richter jedoch nicht, da das Verlustrisiko, die Mieten wegen fehlender Einnahmen nicht bezahlen zu können, allein vom Pächter getragen wird. Befindet sich der Leasingnehmer in ausreichendem Zahlungsverzug, ist nicht nur die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu erklären, sondern alternativ immer eine ordentliche Kündigung.

Wenn die Mieterin nach Einreichung der Räumungsklage alle ausstehenden Zahlungen begleicht, kann die fristlose Kündigung aufgehoben werden. Die Vermieterin, die dann weiter Zwangsräumung fordert, kann sich nur auf eine alternativ ausgesprochene ordentliche Kündigung zu gegebener Zeit verlassen. Es kommt dann darauf an, ob der Pächter ausreichend für den Zahlungsverzug verantwortlich ist.