Fristlose Kündigung Gewerbemietvertrag durch Vermieter

Aviso

Kündigung ist die gebräuchlichste Kündigungsform des Mietvertrages. Er kann fristgerecht oder ausserordentlich fristgerecht durchgeführt werden. Im Einzelfall sieht das Recht auch eine ausserordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist vor (vgl. § 573 d. BGB). Eine ausserordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bedarf immer eines besonderen Grundes. Im Falle einer ordentliche Kündigung wird zwischen den verschiedenen Arten von Mieten differenziert.

Beim Wohnraummietrecht hat der Vermieter ein einfaches Recht zur Kündigung unter Wahrung der beabsichtigten Dauer ohne Begründung, der Vermieter muss in der Regel eine fristgerechte Kündigung mit Gründen rechtfertigen, die für seinen eigenen Gebrauch notwendig sind. Im gewerblichen Bereich unterscheidet sich die Situation im Bereich des Mietrechts, wo der Mietvertrag von Mietern und Vermietern innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Zeiträume grundlos gekündigt werden kann, sofern er nicht für einen bestimmten, befristeten Zeitraum abgeschlossen wurde.

Es gibt keine besonderen Schutzbestimmungen, besonders für den Mietenden. Die Kündigung muss bei Wohnraummietverträgen gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen. Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter sind auch die individuellen Kündigungsgründe in vollem Umfang anzugeben, andernfalls sind sie ungültig. In Einzelfällen wird jedem empfohlen, sich von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, ob die inhaltliche Voraussetzung für das Beendigungsschreiben erfüllt ist.

Der Mietvertrag wird durch eine reguläre Kündigung mit einer gewissen Kündigungsfrist auflösen. Rechtlich orientieren sich die Termine an den Zahlungszielen der Mietzahlungen, da diese in der Regel auf monatlicher Basis erfolgen. Infolgedessen werden die Ankündigungsfristen auch in monatlichen Abschnitten reguliert. Gemäß 573 c. BGB kann ein Wohnraummietvertrag bis zum dritten Arbeitstag des Folgemonats zum Monatsende des Folgemonats aufgelöst werden.

In der Übersetzung heißt das 3 Monate. Seit der Mietenreform vom 01.09.2001 ist eine Verlängerung der Fristen tatsächlich nur für den Vermieter, nicht aber für den Vermieter geplant. Gemäß der geltenden Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs bleiben jedoch Verlängerungen von Fristen in alten Mietverträgen bestehen, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Oktober 2001 abgeschlossen wurde.

Der Vermieter kann gemäß 573 BGB einen Mietvertrag über eine Wohnung auflösen, wenn er ein begründetes Interesse hat. Unter anderem werden nach dem Gesetz ein legitimes Eigeninteresse des Leasinggebers an wesentlichen und schuldhaften Pflichtverletzungen des Leasingnehmers, eigene Ansprüche des Leasinggebers oder die Vermeidung der ökonomischen Nutzung des Leasingobjektes mit wesentlichen Benachteiligungen gesehen.

Vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten sind auch für einige wenige Wohnungen und teilweise auch für zusätzliche Räume gegeben. Die Frist von drei Monaten ist auch für den Vermieter gültig. Eine Kündigung eines unbestimmten gewerblichen Mietvertrages ist bis zu 3 Werktagen eines Kalenderquartals zum Ende des folgenden Kalenderquartals möglich. Für andere Mietverhältnisse kann die Frist verkürzt werden, wenn die Zahlung der Mietsumme in kürzerer Zeit erfolgen soll.

Eine fristlose Kündigung erfordert einen triftigen Anlass. Die Ursachen sind vorbildlich und nicht rechtskräftig. Es gibt also viele verschiedene Ursachen. In Einzelfällen sollte ein Rechtsanwalt prüfen, ob die vom Vermieter geltend gemachten Kündigungsgründe ausreichend sind. Wesentliche Kündigungsrechte des Mieters sind z.B. verspätete Zahlung, permanente Unterbrechung des Mietobjektes ( "Trespass", Beleidigungen, Drohungen, schwerwiegende Pflichtverletzung, ungerechtfertigte strafrechtliche Klage gegen den Vermieter) oder z.B. bei unberechtigter Weitervermietung, wenn ein Anlass im Fehlverhalten des Mieters liegt.

Eine Zahlungsverzögerung tritt ein, wenn der Pächter mit 2 Monaten Mietzins in Rückstand gerät oder wenn die offenen Mietzinsen einen Mietzins von 2 Monaten übersteigen. Auch der Missbrauch des Mietobjektes kann ein außergewöhnlicher Grund für die Kündigung sein. Benutzt ein Bewohner seine Wohneinheit zu kommerziellen Wohnzwecken und belastet z.B. die Ruhe des Hauses durch den zunehmenden öffentlichen Verkehr, kann dies ein gerechtfertigtes Kündigungsinteresse rechtfertigen.

In gewerblichen Mietverhältnissen ist der Nutzer oft an die im Vertrag festgelegte Verwendung geknüpft. Der Umbau eines Bistro in einen Verein ist ohne Genehmigung des Eigentümers nicht erwünscht. Im Falle des Neugeschäfts ist der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages ermächtigt. Obwohl in der Rechtfertigung des Gesetzes für die neue Regelung der Kündigung ohne Vorankündigung festgestellt wurde, dass die Rechtfertigung nicht überzogenen und überzogenen formalen Erfordernissen unterliegen darf, da der Pächter nur anerkennen muss, welcher Sachverhalt zur Kündigung ohne Vorankündigung führte, kann festgestellt werden, dass die gerichtliche Praxis anders ausfällt.

Im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges sind die jeweiligen offenen Posten unter Angabe des Monats genau anzugeben. Die fristlose Kündigung durch den Leasingnehmer ist beispielsweise zulässig, wenn dem Leasinggeber schwerwiegende Pflichten zur Last fallen, wenn mit dem Mietobjekt eine akut gesundheitliche Gefährdung einhergeht oder die Nutzung des Mietobjektes unterbleibt.