Fristlose Kündigung eines Mietvertrages

Ab wann wird die Kündigung des Mietvertrages durch Zahlungsverzug ungültig? Anwälte der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Strunz

Es kommt häufig vor, dass der Eigentümer den Mietvertrag wegen Mietrückstandes kündigt und der Nutzer entweder unmittelbar nach Eingang der Kündigung, während des Gerichtsverfahrens über die Klage des Mieters auf Räumung oder nur, wenn das Räumungsverfahren bereits anhängig ist, die Rückstände in voller Höhe bezahlt. Danach erhebt sich die Fragestellung für den Hauswirt, welche Folgen dies für die geäußerte Kündigung hat.

Im Wohnungsmietrecht ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB eine sogenannte Nachfrist vorgesehen, innerhalb derer dem Pächter ein Aufholrecht eingeräumt wird. Die Nacherfüllung durch völlige Einhaltung der Mietzahlungspflicht kann nur mit außerordentlicher fristloser Kündigung gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB stattfinden.

Kündigt der Leasinggeber alternativ den Vertrag gemäß 573 BGB, so wird diese Kündigung nicht ungültig, so dass der Vertrag nach dem Ende der Frist gemäß 573c BGB ausläuft. Die fristlose Kündigung durch den Mieter ist nur dann ungültig, wenn der Mieter die zugrunde liegenden Mietansprüche sowie alle anderen bereits geschuldeten Miet- und Nutzungsentgelte gemäß 546a Abs. 1 BGB einhält.

Sie kann durch Bezahlung oder durch effektive Verrechnung erlangt werden. Ausgeschlossen sind jedoch Forderungen des Leasinggebers auf Betriebsnebenkosten, Zinsen, Schadensersatzansprüche oder Kostenersatz, auch wenn diese fristlos gekündigt wurden. Nicht nur die Bezahlung und damit die Befriedigung der Mietansprüche kann jedoch zur Nichtigkeit der Kündigung ohne Einhaltung einer Frist sowie zu einer Pflichterklärung einer Behörde fÃ?hren.

Die bis dahin geschuldeten Mietzahlungen muss der betreffende Pächter bis zum Ende von zwei Monate nach der Lustlosigkeit der Räumungsklagen geleistet haben. Allerdings reicht es aus, dass der Nutzer die Kündigung nach 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB nicht für ungültig erklärt, wenn der Kündigung bereits innerhalb der vergangenen zwei Jahre eine Kündigung nach Abs. 1 vorangegangen ist.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann der Leasingnehmer daher nicht dauernd herbeiführen und durch fristgerechte Zahlung wieder aufheben. Wenn der Leasingnehmer die nach 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erforderlichen Maßnahmen getroffen hat und diese Kündigung nicht bereits innerhalb der vergangenen zwei Jahre durch Erfüllungs- oder Verplichtungserklärung beseitigt wurde, wird die fristlose Kündigung hinfällig.

Das Mietverhältnis wird in seiner jetzigen Ausgestaltung beibehalten. Falls der Hauswirt bereits eine Räumungs- und Auszahlungsklage eingereicht hat und die Behebung dann eintritt, muss der Hauswirt die Aktion zurückziehen und verlangen, dass der Pächter trotzdem die Gerichtskosten zu übernehmen hat, wenn die Behebung vor der Lustlosigkeit stattgefunden hat.

Wenn die heilende Wirkung erst nach Einreichung der Beschwerde beim Pächter und damit der rechtlichen Abhängigkeit der Beschwerde eintritt, wird der Pächter den Streitfall für beendet erklärt und auch die Verfahrenskosten dem Pächter auferlegt. Die fristlose Kündigung kann auch nach Beendigung des Gerichtsverfahrens noch geheilt werden.

So kann der Hausherr die Räumung aus einem erteilten Räumungsbefehl nicht mehr durchführen, sondern muss einen bereits erfolgten Räumungsauftrag rückgängig machen und kann die Räumungskosten vom Pächter einfordern. Will der Vermieter den Pächter wegen Zahlungsverzugs kÃ?ndigen und den Pachtvertrag auf jeden Fall kÃ?ndigen, ohne dass der PÃ?chter die KÃ?ndigung durch seine ErfÃ?llung der MietansprÃ?che aufhebt, sollte der PÃ?chter den Pachtvertrag fristlos und fristlos, wie in den Musterbriefen der SozietÃ?t vorgesehen, aufheben.