Fristlose Kündigung durch Mieter

B. bei wiederholter Belästigung durch andere Mieter.

BGH, Entscheidung vom 3.7.2013, AZ: VIII ZR 191/12

Bei Mängeln in einer Ferienwohnung hat der Mieter den Fehler zu beheben. Kommt der Leasinggeber mit der Beseitigung des Mangels in Rückstand, so hat der Leasingnehmer ein Recht auf Selbsthilfe zur Beseitigung des Mangels und kann Ersatz der dem Leasinggeber entstandenen Aufwendungen fordern (vgl. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Mieter kann den Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer Frist beenden und Schadensersatz für die durch die Kündigung entstandenen Aufwendungen fordern, z.B. für Umzugs-, Vermittlungskosten, Schäden durch eine höhere Mietsumme, Baukosten für die neue Mietwohnung usw. Der Mieter haftet nicht für etwaige Schäden.

Im vorliegenden, vom BGH beschlossenen Verfahren war umstritten, ob der Mieter das Haus tatsächlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ordentlich beendet hatte und der Mieter behauptete, dass ohne eine solche wirksame Kündigung folgerichtig auch kein Schaden hätte entstehen können. Er müsste dem Mieter daher die Mietkosten für eine Ersatz-Wohnung nicht wiedererstatten.

Nun hat der BGH klargestellt, dass auch die Mietkosten für eine neue Mietwohnung dem Mieter erstattet werden müssen. Es war unerheblich, ob das Haus vom Mieter ohne Einhaltung einer Frist beendet wurde. Eine Entschädigungspflicht knüpft nicht an die formal effektive Wahrnehmung eines bestimmten Kündigungsrechtes an.

Das Haus des Pächters war im aktuellen Falle von Schimmelpilzbefall betroffen, der ein Gesundheitsrisiko für den Pächter darstellte. Ungeachtet der Kündigungsmöglichkeit durfte der Mieter eine Mietwohnung zur Eigenhilfe mieten, nachdem der Mieter mit der Entfernung des Schimmels in Rückstand war. Der Mieter musste die entstandenen Aufwendungen erstattet bekommen.

Der offizielle Leitsatz: "Die Kündigung eines Mietobjektes, das auf einem tatsächlichen Kündigungsgrund beruht, auch wenn es einen Formmangel aufweist, unterliegt einer Kündigungsstrafe nach § 536a Abs. 1. BGB für solche Schadensfälle, die darauf zurückzuführen sind, dass der Mieter zu Recht vorhandene Fehler der gemieteten Eigentumswohnung zum Anlaß genommen hat, eine den Verhältnissen entsprechende neue Eigentumswohnung zu mieten, weil die Eigentumswohnung nicht mehr zur vertraglichen Nutzung geeignet ist (Fortsetzung des Senatsbeschlusses vom 14. Juli 2007 - VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570).