Außerordentliche Kündigung Mietvertrag Mieter

1 Nr. 1 BGB besteht ein wesentlicher Anlass u. a. dann, wenn dem Mieter die vertragliche Nutzung des Mietobjekts ganz oder teilweise nicht oder nicht fristgerecht eingeräumt oder widerrufen wird; dieser kommt auch dann in Frage, wenn ein Mangel vorliegt, der die vertragliche Nutzung des Mietobjekts ausschließt1.

In dem hier vom BGH beschlossenen Verfahren war es nicht erforderlich, ausführlich zu erörtern, ob und unter welchen Bedingungen objektbedingte Brandschutzmängel - ungeachtet eines Eingriffs der Regulierungsbehörde - einen Mangel bilden, weil sie die Unversehrtheit der Gebäudenutzer gefährden. Neben Sachmängeln des Mietgegenstandes können in jedem Falle auch amtliche Einschränkungen und Nutzungshindernisse die Eignung des Mietgegenstandes für den vertraglichen Einsatz in der Art und Weise annullieren oder herabsetzen, dass sie einen Sachmangel im Sinn von § 536 BGB rechtfertigen.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes stellt dieser nur dann einen Sachmangel dar, wenn er auf der Eigenart des Mietobjektes beruht und nicht auf den personellen oder sachlichen Verhältnissen des Leasingnehmers beruht. Zudem muss der Mieter durch öffentlich-rechtliche Einschränkungen und Nutzungshindernisse in seiner vertraglichen Nutzung beschränkt werden2.

In der Regel ist diese Bedingung nur dann gegeben, wenn die zuständigen Behörden die Benutzung des Mietobjektes bereits durch ein rechtskräftiges und rechtskräftiges Nutzungsverbot verboten haben; ein eventueller Materialfehler zeigt sich aber auch im konkreten Anwendungsfall darin, dass eine langfristige Ungewissheit über die Zulassung des amtlichen Nutzungsverbotes die berechtigte Sorge bereitet, das Objekt nicht für eine vertragsgemäße Benutzung zu nutzen3.

So konnte das Landgericht ohne rechtlichen Fehler davon ausgehen, dass die behördlichen Eingriffe den Mieter in seiner vertraglichen Nutzung mindern. Die per se richtige Angabe, dass die Entscheidung der City B. zum Kündigungszeitpunkt noch nicht rechtskräftig war und dass die Aussetzungswirkung eines gegen sie erhobenen Einspruchs durch einen Widerspruch gemäß 80 Abs. 5 WpÜG hätte wieder hergestellt werden können, ist in dem Rechtsstreit nicht enthalten.

Tatsächlich ist es nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vom Mieter prinzipiell zu erwarten, dass er die behördlichen Verfügungen über die Verwendung des Mietobjektes auf ihre Rechtmässigkeit überprüft4. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, das Wagnis einer Verwaltungsgerichtsstreitigkeit mit unsicherem Ergebnis einzugehen, wenn die Behörden bereits ein sofortiges Nutzungsverbot für das Mietobjekt verhängt haben und der Beschwerdegegenstand - wie hier die Durchführung der nicht feuerfesten Fassadenisolierung - außerhalb des Einflussbereichs des Mieters5 liegt.

Für die Kündigungsfrage ist es auch unwiderruflich, dass die Gemeinde B. in ihrer Entscheidung die sofortige Zwangsvollstreckung (in Gestalt eines Siegels der gemieteten Räume) zur Vollstreckung des Nutzungsverbotes nur für den 1. August 2013 angedroht hat. Dies liegt daran, dass das Rücktrittsrecht des Pächters gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB bereits vorliegt, wenn zum Kündigungszeitpunkt sichergestellt ist, dass dem Mieter die Nutzung des Mietvertrages nicht gewährt oder unterbleibt7.

In jedem Fall rechtfertigen die festgestellten Ergebnisse eine umgehende Aufhebung. Der Bauherr hatte eine von der Baubehörde festgesetzte Bauzeit bis zum 31. Mai 2013 für den Bau einer feuerfesten Aussenfassade einkalkuliert.

Der Vermieter selbst macht nicht geltend, dass eine feuerfeste Renovierung der Aussenfassade zu befürchten gewesen wäre, bevor die Baubehörde die von ihr am 1. August 2013 angekündigten Versiegelungen der angemieteten Räume vornahm. Eine Verschlechterung oder Rücknahme der vertraglichen Nutzungsart kann jedoch nicht ohne weiteres angenommen werden, solange die Behoerde die formal missbräuchliche Verwendung der Mietobjekte durch den Mieter trotz eines Verstosses gegen das oeffentliche Recht toleriert8.

Es ist davon auszugehen, dass die zuständigen Behörden die Benutzung tolerieren, auch wenn sie bereits die vertragsgemäße Benutzung des Mietobjektes verboten haben, aber provisorisch auf die Zwangsvollstreckung verzichten, um dem vom Nutzungsverbot betroffenem Mieter genügend Zeit für die Suche nach Ersatzzimmern zu lassen.

Die von der Regulierungsbehörde formal untersagte "Schwachstelle" der weiteren Nutzung des Mietobjektes kann in diesem Falle seine vertragsgemäße Nutzung bis zum letzten Mieterauszug beschränken, aber nicht ausräumen9.