Wohnungskündigung vom Vermieter

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Die Kündigung eines bestehenden Mietvertrags für Wohnfläche kann sowohl vom Vermieter als auch vom Vermieter nur durch Kündigung erwirkt werden. Ein befristeter Mietvertrag gemäß 575 BGB gilt, wenn das Ende des Mietvertrags bereits bei Vertragsschluss im Rahmen des Mietvertrags festgestellt wurde. Ein gesondertes Kündigungsschreiben ist dann nicht mehr erforderlich.

Nichtsdestotrotz haben sowohl Vermieter als auch Pächter befristeter Mietverträge ein außerordentliches Kündigungsrecht. Temporäre Mietverträge sind jedoch vielmehr die Ausnahmen von der Regelung, weshalb wir in den folgenden Erläuterungen auf die Beendigung eines Mietverhältnisses mit unbefristeter Laufzeit verweisen möchten. Bei einem Mietvertrag besteht neben der ordentlich rechtzeitigen und unter Beachtung der in § 573c BGB genannten Kündigungsfrist auch die Gelegenheit zur außerplanmäßigen Beendigung aus wichtigen Gründen ( 543 BGB) und das besondere Kündigungsrecht nach 561 BGB, das dem Vermieter im Rahmen einer Mietsteigerung durch den Vermieter zuerkannt wird.

Darüber hinaus gewährt das Gesetz sowohl dem Leasingnehmer als auch dem Leasinggeber ein besonderes Kündigungsrecht nach dem Tode des Leasingnehmers in § 580 BGB. Eine fristgerechte Beendigung des Mietvertrages setzt nicht die Vereinbarung des Vertrages und im Falle einer ordnungsgemäßen Beendigung durch den Vermieter keine Rechtfertigung voraus. Im Falle einer ausserordentlichen Beendigung oder Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechtes ist jedoch der Grund der Beendigung im Kündigungsschreiben anzugeben.

Der Vermieter hat auch das Recht, ein vorhandenes Mietobjekt zu kündigen. Eine Einwilligung des Eigentümers ist prinzipiell auch nicht erforderlich, jedoch wird ihm in 574 BGB ein Einspruchsrecht gegen die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter eingeräumt. Im Gegensatz zum Vermieter ist der Vermieter jedoch auch dann zur Begründung der Beendigung des Mietverhältnisses gezwungen, wenn der Mietvertrag fristgerecht gekündigt wurde und der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen kann, wenn die allgemeinen Bedingungen der §§ 573 BGB - 573b erfüllt sind.

So kann der Vermieter z.B. eine mit Gründen versehene Abmeldung für den persönlichen Gebrauch vornehmen. Im Falle einer regulären Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter gilt eine Frist von 3 Monate ungeachtet der vorherigen Mietdauer. An dieser Stelle findet der Nutzer ein Beispiel der Kündigungserklärung (das Schreiben kann kostenlos verwendet werden). Beim Vermieter hängt die Kündigungsdauer jedoch von der Mietdauer in Jahren ab:

Mit einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren ist wie beim Pächter eine Frist von 3 Wochen einzuhalten. Bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren gelten 6 Kündigungsfristen. Wenn der Mietvertrag mehr als 8 Jahre läuft, verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß 573c um weitere 3 bis 9 Jahre.

Im Rahmen des Mietvertrags können unter bestimmten Voraussetzungen auch andere Fristen gewährt werden, vor allem wenn es sich nur um eine befristete und befristete Anmietung handele. Abweichungen von den gesetzlich vorgeschriebenen Fristen dürfen dem Leasingnehmer jedoch zu keinem Zeitpunkt schaden (§ 573c Abs. 4 BGB). Aus wichtigem Grund gibt es auch die außerordentliche Kündigungsmöglichkeit, bei der der Mietvertrag zum Ende des aktuellen Monates ausläuft.

Sowohl der Vermieter als auch der Pächter können den Vertrag fristlos kündigen, wenn ein wesentlicher Anlass im Sinne des 543 BGB liegt. Bei fristloser Beendigung sind Vermieter und Pächter ebenfalls zur Angabe der Kündigungsgründe angehalten. Im Falle einer Vertragsbeendigung hat der Vermieter oder Pächter unter gewissen Bedingungen ein Vorkaufsrecht.

Anlass für dieses besondere Kündigungsrecht ist unter anderem eine dauerhafte Änderung der individuellen Vertragskonditionen innerhalb des Mietvertrags, z.B. durch Mietzinserhöhung oder Todesfall des Mietvertrags. Möchte der Vermieter die Mieten auf den ortsüblichen Vergleichsmietpreis erhöhen oder soll die Mieten nach einer Renovierung oder einem Umbau angehoben werden, steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht gemäß § 561 BGB zu.

Der Vermieter erhält nach Eingang des Antrags auf Mietzinserhöhung eine zweimonatige Nachfrist, in der er von seinem besonderen Kündigungsrecht Gebrauch machen kann. Die vorgesehene Mietzinserhöhung tritt in diesem Falle nicht während der gesetzlich vorgeschriebenen Zeit ein. Einer der Gründe für ein außerordentliches Kündigungsrecht für ein vorhandenes Wohnrecht ist der Mieterschluss.

Ist der Erblasser alleiniger Pächter der Ferienwohnung, können sowohl der Pächter als auch der Vermieter das Appartement mit der gesetzlich vorgeschriebenen Fristsetzung gemäß § 580 BGB kündigen. Jedoch ist eine Kürzung der Kündigungsfristen möglich und kann mit dem Vermieter abgesprochen werden, sofern sie die Hinterbliebenen nicht benachteiligt. Familienangehörige, Lebensgefährten oder sonstige Familienangehörige, mit denen der Erblasser ein gemeinsames Haus hatte, haben gemäß 563 BGB ein Recht auf Eintritt in den vorhandenen Wohnraum.

Hat der Vermieter wesentliche Anhaltspunkte gegen den Fortbestand des Mietobjektes, steht ihm ein besonderes Kündigungsrecht gemäß 563 Abs. 4 BGB unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen zu. Bei Nichteinhaltung dieses Einreiserechts ist dies dem Vermieter innerhalb eines Monates nach dem Tode des Mietinteressenten zu erklären und die Kündigung gemäß 564 BGB unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Frist zu erklären.

Andernfalls wird die Frist um einen weiteren Kalendermonat verschoben. Dies betrifft jede Art der Beendigung, gleichgültig, ob es sich um eine gewöhnliche oder eine außergewöhnliche Beendigung des Arbeitsverhältnisses handele. Im Falle einer Beendigung durch den Vermieter muss er im Kündigungsschreiben immer den Grund für die Beendigung anführen. Neben der exakten Adresse sind auch die Ankündigungsfrist und das Ende der Mietdauer in der Ankündigung anzugeben.

Außerdem sollte der Verweis auf 574 BGB nicht fehlen, welcher dem Vermieter ein Einspruchsrecht gegen die Beendigung des Mietverhältnisses gewährt, sofern dies eine spezielle Belastung für den Vermieter ist. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist mit Ausnahme der Anschrift, der Mietdauer und der dreimonatigen Frist keine gesonderte Vordruckpflicht.

Die Begründung muss nur im Falle einer ausserordentlichen oder gar unangekündigten Beendigung gegeben werden. Es ist auch darauf zu achten, dass alle Parteien, die den Vertrag zu Mietbeginn unterzeichnet haben, auch die Kündigungserklärung unterzeichnen, da sonst die Kündigungserklärung ungültig sein kann oder der nicht genannte Bewohner im ungünstigsten Fall zum Alleinmieter der Ferienwohnung wird.

Daher müssen alle Vertragspartner auf Seiten des Mieters die Kündigung des Mietverhältnisses mitsprechen.