Kündigung Mietvertrag wegen Zahlungsverzug Muster

Bankeinzugsermächtigung: Fehlender Zahlungsverzug des Mieters

Mietüberschreitungen über mehrere Kalendermonate können vom Vermieter nicht verschuldet werden, so dass ein Zahlungsverzug nicht möglich ist. Bei Mietvertragsabschluss gewährt der Leasingnehmer seinem Vermieter, der W-GmbH, eine Abbuchungsermächtigung für die Anmietung, von der auch dieser regelmässig Gebrauch macht. In den Monaten April 2006 bis einschließlich Oktober 2006 wird er in Süddeutschland ausfallen.

Die W-GmbH informiert mit Bescheid vom 5. April 2006, dass seit dem 1. April 2006 der neue Eigentümer der Ferienwohnung, die G-GmbH, den Mietvertrag abgeschlossen hat und damit unter anderem die eingeräumten Inkassovollmachten erloschen sind. Ebenfalls das Anschreiben der G-GmbH vom 27.07.2006, in dem diese mitgeteilt hat, seit dem 14.07.2006 für das Mieten verantwortlich zu sein, erreicht den Vermieter wegen seiner Abwesendheit nicht.

Der Mietpreis für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 1. Januar 2006 wird nicht erhoben. Die neue Hauswirtin rief mit Brief vom 24.08.2006 den Vermieter auf, alle bis dahin entstandenen Mieterschulden bis zum 24.09.2006 zu begleichen. Er hat nach Fristablauf den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen.

Nach der erstmaligen Inanspruchnahme der erteilten Einziehungsermächtigung durch den Leasingnehmer in zweiter Instanz, jedoch ohne Widerspruch, entscheidet die Kündigung durch die Kanzlei, dass die Kündigung des Leasinggebers gegenstandslos ist. Allerdings resultiert die Invalidität nicht daraus, dass der Pächter die entstandenen Mietzinsverzögerungen sofort und komplett bezahlt hat, da die einmal aufgetretene Pflichtübertretung durch die Nichtbezahlung - im Gegensatz zu einer Sonderkündigung - nicht durch die anschließende Tilgung der Mietschulden behoben werden kann.

28. November 2007 - VIII JR 145/07, NJW 2008, 508; BGH, Urt.v. 25. Oktober 2006 - VIII JR 102/06, NJW 2007, 428; BGH, Urt.v. 16. Februar 2005 bis VIII JR 6/04, BGH-Bericht 2005, 687). Eine schuldhafte Vertragsverletzung des Pächters gemäß 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB liegt nach Auffassung der Kanzlei jedoch nicht vor.

Diese hat die Miete nicht absichtlich zurückgehalten. Der Mietrückstand wurde eher dadurch verursacht, dass der Vermieter, wie schon in den Jahren davor, davon ausgegangen war, dass der frühere Vermieter die Miete aufgrund der von ihm gewährten Abbuchungsermächtigung einzieht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Antragsteller während seiner Abwesendheit weder sein eigenes Zahlungskonto überprüft noch sicherstellt, dass die an seine Wohnadresse, z.B. die Wirtin, adressierte Briefe ihn erreichen.

Die Zuversicht des Pächters, dass die Zahlung der Miete trotz seiner Absenz aufgrund der Abbuchungsermächtigung reguliert wird, ist daher nicht nachvollziehbar. Weil der Käufer im Falle eines Eigentumswechsels alle Mietverträge gemäß 566 Abs. 1 BGB abschließt, kann der Pächter auch im Falle eines Eigentumswechsels davon profitieren, dass die Miete abgesichert erscheint.

Der Mietzinsverzug von May 2006 bis Sept. 2006 präsentiert sich letztendlich als Spezialfall durch den Eigentümerwechsel, die Wirtin muss keine Wiederholungen befürchten. Die W-GmbH hatte mit Bescheid vom 5. April 2006 mitgeteilt, dass die G-GmbH gemäß Bescheid vom 27. Juli 2006 ab dem 1. April 2006 aktiv wird, fühlt sich aber erst ab dem 14. Juli 2006 für das gemietete Objekt verantwortlich.

Die G-GmbH hatte zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal gemerkt, dass die von der Angeklagten für die Monate von Mai 2006 bis Juni 2006 zu entrichtenden Mietzahlungen nicht einmal gezahlt worden waren. Nach seiner Gründung im Juli 2006 hat er mit Brief vom 24.09.2006 eine Rückstandsentschädigung bis zum 24.08.2006 festgesetzt.

Sie ging davon aus, dass die Pacht bereits für den Monat Dezember 2006 ausstand. Der Kläger sah trotz dieser Mietrückstände von fünf Monaten keinen Grund zur Kündigung. Dies verdeutlicht die Kanzlei selbst, indem sie darauf verweist, dass der Pächter im vorliegenden Verfahren seine Mietzahlungsverpflichtungen nicht verletzt und das Vermietervermögen nicht in Frage stellen wollte, wobei der jetzige Rechtsstreit von den vom BGH beschlossenen Rechtssachen abweicht, in denen die ordentlichen Kündigung in jedem Einzelfall als rechtskräftig angesehen wurde (BGH, Urt.v.

28.11. 2007 - viiiZR 145/07, NJW 2008, 508: Mietrückstand aufgrund von Einwendungen gegen die Anmietung, Nachverrechnung nur unter Rückforderungsvorbehalt, weitere rückständige Forderungen; BGH, Urt. v. 25.10. 2006 - viiiZR 102/06, NJW 2007, Nr. 428: Zahlungsverzug mit der Anmietung aufgrund von Beanstandungen gegen die Anmietung und fehlendem sofortigem Rückstandsausgleich).