Abmahnung Mietverhältnis

Gerichtsentscheidung: Die Vermieterin darf nicht gleichzeitig verwarnen und auflösen.

Die Pächter haben Verpflichtungen. Je nach Schweregrad der Schädigung kann der Hausherr den Bewohner mahnen oder absagen. Dpa/tmn - Wenn die Bewohner ihre Verpflichtungen nicht einhalten, müssen die Eigentümer dies nicht akzeptieren. In einem solchen Falle können Sie den Pächter mahnen, damit er sein schlechtes Benehmen beenden kann. Als weitere Option besteht die Kündigungsmöglichkeit. Ein schizophrener Pächter hatte in der Ferienwohnung wiederholt geschrien und gebrüllt.

Zusätzlich betrat der Pächter die Wohnungstüre des Nachbarn. Die Vermieterin erinnerte den Bewohner und beendete gleichzeitig den Mietvertrag. Weil der Pächter die Ferienwohnung nicht verlassen hat, hat der Pächter geklagt. Erfolglos: Die Kündigungsfrist ist ungültig, da der/die VermieterIn in der Kündigungsfrist kein neues Verhalten des/der MieterIn genannt hat.

Stattdessen gründete er die Warnung und die Entlassung auf dieselben Vorkommnisse. Diese Warnung sollte das Missverhalten des Mieters im Auge behalten und ihm damit die Chance bieten, sich in den nächsten Jahren zu verändern. Dies ist jedoch nicht möglich, wenn gleichzeitig gekündigt wird. Der Warnhinweis hätte dann keine Bedeutung.

Zudem war der Pächter in diesem Falle nicht einmal in der Lage, sein krankheitsbedingtes Benehmen zu ergründen.

Wohnungseigentumsrecht: Beendigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist wegen Weitervermietung trotz Abmahnung.

In Einzelfällen kann eine unbefugte Weitervermietung den Mietvertrag auch fristlos kündigen. Die Untermiete wurde trotz wiederholter Abmahnung vom Pächter nicht gekündigt. Fakten: Die Antragsteller in diesem Verfahren waren Wohnungseigentümer, der Angeklagte war der Mietende. Der Angeklagte hatte der Klägerin im Frühjahr 2012 die Genehmigung gegeben, die Immobilie vorübergehend an seine eigene zu vermieten, bis sie ihre eigene Immobilie gefunden hatte.

Der Angeklagte gab der Nonne dann ein kostenloses Wohnraum. In den Monaten December 2012 und Aug 2013 haben die Antragsteller den Mietvertrag ebenfalls aufgrund einer nicht genehmigten Nutzungsüberlassung durch den Antragsgegner ohne Einhaltung einer Frist gekündigt. Der Angeklagte kündigte im Zuge des Räumungsverfahrens den Vertrag für die unberechtigte Übertragung eines Teiles der gemieteten Wohnung nochmals ohne Einhaltung einer Frist.

Die Klage der Zivilkläger auf Zwangsräumung wurde vom Gericht genehmigt. Landesgericht Berlin: Das Landesgericht Berlin schloss sich dem Urteil der Antragsteller und des Gerichtes erster Instanz an und entschied auch, dass die Antragsteller nach 546 Abs. 1 BGB ein Recht auf Zwangsräumung und Übergabe der vom Antragsgegner gehaltenen Eigentumswohnung haben. In jedem Fall wurde mit der in der schriftlichen Erklärung vom 5. Juni 2014 erklärten fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses wegen unberechtigter Nutzungsüberlassung gekündigt.

Es liegt ein Grund zur Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn der Vermieter die Nutzung des Mietobjektes unberechtigt einem Dritten überlässt und dadurch die Rechte des Mieters wesentlich verletzt werden: Trotz der Verwarnung der Beschwerdeführer überließ der Angeklagte das Mietobjekt - jedenfalls teilweise - seiner eigenen Nase, obwohl er dazu nicht mehr ermächtigt war.

Sofern er diese Kündigung im Laufe des Rechtsstreites gelegentlich angefochten hatte, wäre die vergütete Nutzungsüberlassung längstens seit den korrespondierenden schriftlichen Äußerungen des Angeklagten, die auch dem Vorverfahren vom 12. September 2013 entsprachen ("Wie Sie wissen, habe ich ein Appartementzimmer an meine Nichtigkeit untervermietet...."), bei der Berufung an die Kanzlei erfolgt.

"nach § 138 Abs. 3 ZPO als unanfechtbar. Ob dem Antragsgegner mit der E-Mail vom 04.01.2012, die nicht von beiden Antragstellern, sondern nur vom Antragsteller an 2) geschrieben wurde, und dem zwischen dem Antragsteller an 2) und dem Antragsgegner Ende 2011 geführten GesprÃ?ch effektiv die Genehmigung zur Herausgabe der Nutzung gegeben wurde, kann irrelevant sein.

Selbst wenn sie auf der Grundlage der Interpretationsparameter der 133, 157 BGB wirksam würden, wäre dies nur eine vorübergehende Genehmigung, die bis Ende 2012 auslaufen würde. Die Angeklagte durfte nur ".... dass ein Verwandter zeitweilig bei Ihnen lebt.... bis sie eine Eigentumswohnung hat.

"Nach dem ohnehin schon offenkundigen, aber auch aus dem Genehmigungstext abzuleitenden Wunsch der Beteiligten sollte damit der Angeklagten nur die Gelegenheit gegeben werden, eine angemessene eigene Wohnung zu erwerben. Die Bewilligung wurde jedoch nur "vorübergehend" und auf die Zeit begrenzt, die normalerweise für eine gelungene Suche nach einer Unterkunft benötigt wird, ungeachtet dessen, ob die Suche nach einer Unterkunft erfolgreich war oder nicht.

Die Beschwerdekammer hatte dies - zugunsten der Angeklagten - mit einer weitreichenden Laufzeit von einem Jahr gemäß der Bestimmung des 721 Abs. 5 S. 1 der Zivilprozessordnung gemessen, die jedoch bereits Ende 2012, vor allem aber zum Eingang der Kündigungsmitteilung am 20. August 2013 endete.

Dementsprechend hatten die Klaeger auch eine wirksame Abmahnung nach 543 Abs. 3 S. 1 BGB bis zum 1. Januar 2013 vor der Beendigung vom 5. Juni 2014 ausgesprochen, da die Kuerzungen vom 12. Dezember 2012 und 20. August 2013 auch - und zum Teil ausschliesslich - auf einer unbefugten Ueberlassung der Nutzung durch den Antragsgegner beruhten.

Die Frage, ob diese Kündigungserklärungen bereits wesentlich waren, bedurfte keiner endgültigen Vorstandsentscheidung, da eine für den Kündigungsverdacht relevante vorherige Beendigung die Aufgabe einer stillschweigenden Abmahnung auch im Falle ihrer Unwirksamkeit erfüllte. Der Verzicht auf eine Abmahnung war nach 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB wegen offenkundiger Misserfolge sowieso nicht zu unterlassen.

Eine weitere vergütete Nutzungsüberlassung trotz Abmahnung würde eine so schwere Pflichtverletzung des Angeklagten bedeuten, dass von den KlÃ?gern auch nach dem Ende der regulÃ?ren KÃ?ndigungsfrist keine Weitervermietung zu erwarten gewesen wÃ?re. Ein günstigeres Urteil über die Pflichtverletzung des Angeklagten hätte nur dann abgegeben werden können, wenn er in der Zeit zwischen der letzen Abmahnung und der Kündigungserklärung vom 5. Juni 2014 aus wirklichen Motiven nicht in der Lage gewesen wäre, eine durch seine Nichtbeachtung und deren Beseitigung gerechtfertigte Auflösung des Submietverhältnisses durchzusetzen.

Diese Bedingungen waren jedoch nicht erfüllt, da der Beklagte mehr als neun Monaten - und genügend Monaten für die Einstellung der vertraglich nicht vertragsgemäßen Benutzung des Mietobjektes - nach der Abmahnung, die er untätig gelassen hatte, zur Verfügung stand. Es kann auch aufgehoben worden sein, ob die Einstellung einer unberechtigten Nutzungsüberlassung oder deren Fortführung ein Rechtsmissbrauch war, wenn der Pächter vorher um Zustimmung gebeten hatte und der Pächter diese trotz einer bestehenden Verpflichtung zur Bewilligung abgelehnt hatte.

Zum einen beantragte die Angeklagte trotz des Auslaufens der vorher gewährten Genehmigung und der Abmahnung bei den Klägerinnen keine neue Genehmigung. Dagegen waren die Antragsteller nicht verpflichtet, eine neue Lizenz zu erteilen. Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Vermieter nur dann ein Anrecht auf Genehmigung, wenn er nach Abschluß des Mietvertrages ein begründetes Nutzungsinteresse daran hat, einen Teil der Wohnfläche einem Dritten zu übergeben.

In einem solchen Fall fehlt jedoch der Angeklagte, der die Vorlage- und Nachweispflicht für die Anforderungen des § 553 Abs. 1 BGB trägt. Weder wurde nachgewiesen noch war erkennbar, dass ein korrespondierendes - ökonomisches - Interesse an dem Angeklagten erst nach Abschluss des Vertrages erwachsen war. Im Übrigen nutzte der Angeklagte, wie sein eigener Vortrag belegt, in nicht unbeträchtlichem Umfang neben der streitigen Wohnung eine weitere in Berlin gelegene Wohneinheit seines Partners, während seine Nichte zusätzlich zur streitigen in Berlin an zwei weiteren Standorten in Finnland und Falkensee wohnte.

Wenigstens hatte sie nicht genügend Bedeutung, um einen dauerhaften anteiligen Nutzungsübergang des Mietobjekts zu begründen. Schliesslich war das Recht zur außerordentlichen Auflösung nach 5 Abs. 3 S. 1 des Mietvertrags nicht ausgeschlossn.

Weil die Bestimmung, die nach 566 Abs. 1 BGB auch gegen die Klägerinnen gerichtet wäre, auf der Grundlage der Interpretationsparameter der 133, 157 BGB nicht dahingehend auszulegen wäre, dass der/die VermieterIn über eine Beschränkung der Bedingungen für eine ordnungsgemäße Beendigung auch seine rechtlichen Beendigungsmöglichkeiten aus wichtigen Gründen hinausgehen will.

Nachdem demnach die Aufkündigung der Kläger am 5. Juni 2014 als Sonderkündigung galt, war offen gelassen worden, ob das zwischen den Vertragsparteien vorhandene Mietverhältnis nicht bereits auf der Grundlage der vom Landgericht für rechtskräftig erklärten Kündigungsmitteilung vom 20. August 2013 seine ordentliche Kündigung gefunden hatte.