Wie Kündigt man eine Wohnung

Rechtsanwalt Heck Haßloch Neustadt Landau Speyer - Bürgerliches Recht, Familien- und Straßenverkehrsrecht

Für die meisten Mieter stellt sich bei der Beendigung des eigenen Bedarfs immer die berechtigte Fragestellung. Doch auch die Gastwirte sind oft in der Position zu wissen, unter welchen Bedingungen dies möglich ist. Oftmals ist es der Fall, dass vor einer Beendigung aufgrund persönlicher Bedürfnisse eine Auseinandersetzung über Mietzinserhöhung oder -reduktion oder gar eine Zwangsräumung stattgefunden hat.

Oft sehen die Vermieter die Beendigung der Eigennutzung als letztes Mittel, um unliebsame Bewohner aus der Wohnung zu holen. Es ist offensichtlich, dass der Pächter jetzt unsicher ist, ob die empfangene Beendigung legal ist oder nicht. Ich möchte Ihnen hier einen einfachen Überblick darüber verschaffen, was eine Beendigung von persönlichen Anforderungen ist, wann sie rechtmäßig ist und welche Begründungen einen Einwand gegen eine solche Beendigung begründen.

Der Hausherr braucht die Zimmer als Wohnung für sich, seine Familienmitglieder oder Mitglieder seines Haushalts. Ein Kündigungsschreiben erfordert wie jede andere Mitteilung immer ein begründetes Eigeninteresse des Leasinggebers; auch hier sind die vorgeschriebenen Fristen (§ 573c BGB) zu beachten. Damit man die vielen wesentlichen Komponenten der Beendigung persönlicher Anforderungen nachvollziehen kann, sind insbesondere drei Fachbegriffe zu erläutern:

Natürlich gilt der Hausherr selbst in erster Linie als Person auf Abruf. Möchte der Hausherr selbst in die Wohnung einziehen, gibt es auch hier keine Schwierigkeiten, die Zugehörigkeit festzustellen. Der zweite Personenkreis, der als Kündigungsgrund für persönliche Bedürfnisse genannt werden kann, umfasst Familien- und Haushaltsmitglieder. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind Familienmitglieder diejenigen Menschen, die gegenüber dem Verpächter ein Mitspracherecht haben.

Ungeachtet der aktuellen Beziehung zwischen dem Eigentümer und der bedürftigen Person werden folgende Familienmitglieder als nahe stehen:....: Unter" sonstige Familienangehörige" sind solche zu verstehen, zu denen der Hausherr eine besonders nahe Beziehung hat, sei es in rechtlicher oder moralischer Hinsicht, dass er für den Unterhalt oder die Pflege der Person verantwortlich ist. Dies ist eine sehr undeutliche Darstellung, so dass im konkreten Fall vor den Gerichten abzuklären ist, ob die angegebene bedürftige Person als weiteres Familienmitglied mitzählen kann.

Die Beendigung der Eigennutzung ist nur erlaubt, wenn der Mieter die Zimmer selbst ernsthaft als Wohnung nutzt oder sie einem Verwandten überlässt. Dabei muss genau festgelegt werden, welche Personen wann in die Wohnung einziehen sollen. Im Kündigungsschreiben sind sowohl die betreffende Personen als auch der exakte Termin anzugeben.

Das Kündigungsschreiben muss in engem Bezug zum neuen Umzug der gesuchten Person sein. So genannte "stock terminations" sind nicht erlaubt. Nicht näher bezeichnete Informationen über die bedürftige Person, wie "meine Tocher oder mein Kind oder mein Enkel", sind ebenfalls inakzeptabel. Im Übrigen ist eine Beendigung des persönlichen Bedarfs nur möglich, wenn das Erfordernis zum Zeitpunkt der Beendigung und zum Ende der Frist noch da ist.

Bei Wegfall der Eigenansprüche des Vermieters vor Fristablauf hat der Mieter dem Eigentümer die Fortsetzung des Mietvertrages anzubieten, ansonsten ist er schadenersatzpflichtig. Zu den Verjährungsgründen gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB können persönliche Voraussetzungen gehören. Dies ist den Mietern vor Vertragsabschluss mitzuteilen und im Vertrag festzuhalten.

Persönliche Anforderungen können auch im Rahmen des Mietvertrages ausgeklammert oder verstärkt werden. Zu den bereits erwähnten Ursachen, die zu einer Nichtzulässigkeit der Beendigung persönlicher Bedürfnisse wie z. B. Nichtangabe der bedürftigen Person oder Vortäuschung persönlicher Bedürfnisse beitragen können, kommen viele weitere hinzutreten. Stellt sich der Mieter nur vor, die Wohnung für den Eigengebrauch zu beenden und will sie lediglich sanieren und weitervermieten oder weiterverkaufen, wird dies als Vorleistung für die eigene Nutzung bezeichnet.

Eine gerichtliche Überprüfung, ob der eigene Bedarf des Mieters im Kündigungsfall wirklich gedeckt ist, führt in der Regel nicht zu einem zufriedenstellenden Ende. Nur in Ausnahmefällen kann ein Vorabbedarf nachweisbar sein. Missbräuchliche Beendigung, wenn der Eigentümer eine Wohnung auf unbegrenzte Zeit mietet, aber bereits erwägt, die Wohnung in Betrieb zu nehmen und sie nach einer kurzen Zeit zu beenden, wird dies als missbräuchliche Beendigung bezeichnet.

Die Vermieterin muss den/die MieterIn immer informieren, wenn die Wohnung für den persönlichen Gebrauch gebraucht wird. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich um eine gesetzliche Beendigung handelt, wenn persönliche Bedürfnisse bei Vertragsabschluss noch nicht vorhersehbar waren, z.B. wenn die Tochtergesellschaft des Leasinggebers unvorhergesehen aus dem Ausland wiederkehrt.

Kündigt der/die VermieterIn aus Gründen des Eierbedarfs, steht aber eine gleichwertige Wohnung im gleichen Wohnhaus oder in einer angrenzenden Wohnsiedlung frei, so ist die Kündigung des persönlichen Bedarfs nicht zulässig. Andernfalls muss die freie Wohnung dem Nutzer als Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt werden. Soll der Hauswirt dem Pächter die Ersatzwohnung nicht bieten, haftet er gegenüber dem Pächter für entstandenen Schaden wie Umzugs- und Anstriche.

Überhöhte Wohnbedürfnisse bestehen, wenn der Hausherr eine 7-Zimmer-Wohnung für seinen Jungen beziehen möchte, obwohl er bereits in einer 3-Zimmer-Wohnung wohnt. Ein übermäßiger Wohnungsbedarf entsteht auch dann, wenn der Eigentümer selbst in eine grössere Wohnung umziehen möchte, seine aktuelle Wohnung aber bereits groß genug für die genannten Absichten ist.

Allerdings ist es auch so, dass der Hausherr seinem Kind oder anderen Verwandten eine Wohnung mit mehreren Räumen geben kann, wenn diese nicht teuerer ist, als der Verwandte die Wohnung zu den üblichen Sätzen zahlt. Die Nichtbeendigung des Vertrages für den persönlichen Gebrauch gilt als erfolgt, wenn der Antrag auf Nutzung mit dieser Wohnung nicht realisiert werden kann.

Eine unangemessene Entlassung ist zum Beispiel, wenn Sie eine Wohnung im fünften Obergeschoss ohne Fahrstuhl für einen 80-jährigen Verwandten beenden wollen. Für einen 80-Jährigen ist es nicht sinnvoll, in eine solche Wohnung zu gehen. Weiterhin gilt es als irrational, wenn ein Angehöriger von einer 100 Quadratmeter Wohnung in eine 52 Quadratmeter Wohnung umzieht.

Erweist sich die Beendigung eigener Ansprüche als nicht zulässig, ist der Leasinggeber verpflichtet, dem Leasingnehmer Schadensersatz zu leisten. Bei einem freiwilligen Auszug des Mieters trotz einer unzulässigen Beendigung des Mietverhältnisses erlischt dies. In diesem Fall bekommt der Pächter keine Entschädigung mehr.