Untermieter rechte

Untermietrechte und -verpflichtungen

In Münster gibt es immer noch viele Menschen, die zur Untervermietung leben. Es gibt auch gesetzliche Bestimmungen für Untermietverträge, deren Kenntnis einige Streitigkeiten erspart. Untervermieter ist diejenige, die die Zimmer von einer Mietperson (nachfolgend Hauptvermieter genannt) mietet. Es gibt einen Pachtvertrag zwischen der Vermieterin und dem Generalmieter und einen zweiten Pachtvertrag zwischen der Hauptmieterin und dem Untermieter.

Es gibt keine vertraglichen Verhältnisse zwischen Mieter und.... Untervermietet werden können Räume, ganze Appartements oder Einfamilienhäuser. Selbst wenn der Generalmieter nicht mehr in der Ferienwohnung lebt, bleibt es eine Untermiete. Gegenüber dem Mieter ist der Hauptvermieter in erster Linie ein gewöhnlicher Wirt. Für das Vertragsverhältnis gilt das gleiche wie für jedes andere Mietobjekt.

Oftmals gibt es keinen Vertrag zwischen dem Generalmieter und dem Untermieter. Es wird jedoch nachdrücklich empfohlen, auch Untermietverhältnisse in schriftlicher Form zu regeln. Später können Auseinandersetzungen über das, was man beschlossen hat, für beide Parteien sehr unangenehm sein, besonders wenn man zusammen in der gleichen Ferienwohnung wohnt. Soweit nicht ausdrücklich schriftliche oder mündliche Abreden getroffen wurden, finden die Rechtsvorschriften Anwendung.

Besteht keine solche Einigung zwischen Haupt- und Untermieter, so gilt die rechtliche Verpflichtung zur Nachbesserung in vollem Umfang für den Untermieter. Vom Untermieter kann er ohne besondere Zustimmung weder eine Beteiligung an den Kosten fordern, wenn z.B. der Hahn schadhaft ist, noch das Anstreichen und die Tapezierung der angemieteten Räumlichkeiten. Wurde zwischen Haupt- und Untermieter eine Pauschalmiete ohne Berücksichtigung der Nebenkosten abgeschlossen, ist dies in der Regel eine Pauschalmiete.

Muss der Untermieter in einem solchen Falle eine zusätzliche Betriebskostenpauschale an seinen Mieter entrichten, darf er vom Untermieter keine Übernahme oder Beteiligung an den Kosten fordern. Wie wichtig es ist, bei Vertragsbeginn zu klären, welche Pflichten der Untermieter übernehmen wird, zeigt das Beispiel. Die Hauptmieterin ist dazu angehalten, dafür zu Sorge zu tragen, dass sich die Untervermietung in dem vertraglich festgelegten Rahmen befindet.

Bei Mängeln steht dem Untermieter das gesetzlich vorgeschriebene Nachlassrecht zu. Dabei ist es unerheblich, ob der Generalmieter z.B. ein leckendes Hausdach wiederherstellen kann. Der Mieter muss sich um seinen eigenen Hausherrn kümmern, von dem er eine Instandsetzung fordern kann und gegen den er eine Mietzinsreduktion einführen kann.

Die Hauptmieterin ist als Vermieterin auch rechtlich dazu angehalten, ihrem Untermieter die Benutzung der gemieteten Räumlichkeiten zu garantieren. Der Mieter kann das Hauptmietobjekt nicht ohne berechtigte Zinsen beenden oder die Beendigung durch seinen Mieter aus eigenem Verschulden herbeiführen (z.B. Nichtzahlung der Mietsumme oder Nichterteilung der Untermietgenehmigung). Wenn der Untermieter die Ferienwohnung aufgrund eines Fehlers des Hauptvermieters verlassen muss, kann der Hauptvermieter zum Ersatz des durch den Umzug, Mehraufwand, Gerichtskosten usw. verursachten Schadens herangezogen werden.

Die Beendigung des Untermietvertrages unterliegt im Grunde den gleichen gesetzlichen Bestimmungen wie bei jedem anderen Mietvertrag. Beendet der Generalmieter den Mietvertrag, muss er ein begründetes Kündigungsinteresse haben und dies begründen. Bekommt er wiederum von seinem Verpächter eine fristlose Beendigung oder machen ihm geänderte Lebensbedingungen die Fortsetzung des Hauptmietvertrages nicht zumutbar, so kann ein gerechtfertigtes Kündigungsinteresse an der Untermiete durchgesetzt werden.

Besondere Regeln bestehen, wenn Haupt- und Untermieter in der gleichen Ferienwohnung leben. Die Hauptmieterin hat dann ein besonderes Kündigungsrecht (§ 573a BGB). Der Rücktritt ist nicht gerechtfertigt, wenn der Generalmieter auf das besondere Kündigungsrecht anspricht. Wird die Wohnfläche beim Zusammenwohnen in der gleichen Ferienwohnung weitervermietet, finden andere Bestimmungen Anwendung (§ 573a und § 549 Abs. 2 BGB).

Wird der möblierte Wohnbereich jedoch an eine Gastfamilie weitervermietet, entfallen diese Zeiträume. Hinweis: Wenn möblierte Wohnfläche weitervermietet wird, der Hauptvermieter aber in einer anderen Wohneinheit wohnt, gilt die normale Kündigungsregelung und -frist! Es gibt keine Vertragsbeziehungen zwischen Untermieter und Mieter. Forderungen aus der Untervermietung können nur an den Generalmieter gestellt werden.

Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses zwischen Mieter und Grundmieter hat der Mieter einen unmittelbaren Rechtsanspruch auf Zwangsräumung der Immobilie auch gegen den Untermieter, § 546 Abs. 2 BGB. Wenn der Untermieter nach einem begründeten Räumungsantrag des Eigentümers nicht auszieht, hat er auch die anfallenden Räumungskosten zu tragen.

Wenn der Untermieter den Eigentümer um eine vertretbare Räumung ersucht, können diese Ausgaben umgangen werden. Reagiert der Mieter nicht, muss er mit der Übernahme der Gerichtskosten gerechnet werden. Jedoch hat der Mieter nicht das Recht, die Ferienwohnung eigenverantwortlich zu verlassen, auch nicht gegenüber dem Untermieter.

Wenn der Mieter nicht auszieht, muss er eine Klage auf Räumung anordnen. Hinweis: Auch wenn der Untermieter die Mietsumme unmittelbar an den Mieter bezahlt, gibt es kein Mietungsverhältnis zwischen ihm und dem Mieter, es gibt kein Recht, den Hauptvertrag zu erwerben. Lediglich in Ausnahmen, in denen der Mieter weiss und zustimmt, dass der Untermieter allein in der Ferienwohnung wohnt und alle die Ferienwohnung betreffende Belange nur mit ihm regeln kann, kann man von einem Vermietungsverhältnis zwischen Mieter und Untermieter sprechen.