überbelegung Wohnraum

Überfüllung von Wohnungen: Mehr Kontrollbefugnisse für Gemeinden

Sachsen-Anhalt kämpft härter gegen die Vernachlässigung von Wohnraum. In Zukunft sollen die Gemeinden in der Lage sein, misstrauische Wohneinheiten zu beziehen und für Verstöße mit hohen Bußgeldern zu belegen. In Sachsen-Anhalt sollen die Gemeinden mehr Rechte erhalten, um besser gegen die Vernachlässigung und Überfüllung von Mieten vorzugehen.

Bundesbauminister Thomas Webel hat nach Angaben der Mitteldeutschen Zeitung ein Gesetz vorgestellt, das es den Beschaeftigten des Ordnungsamts ermoeglicht, eine verdaechtige Wohneinheit zur Besichtigung zu ueberpruefen. Darüber hinaus muss der Mieter sicherstellen, dass jeder Erwachsener, der sich im Appartement befindet, über eine Fläche von neun Quadratmetern verfügt. Entspricht der Hausherr nicht den Anforderungen, wird es für ihn in Zukunft kostspielig.

Bei besonders schwerwiegenden Ereignissen sollte die Gemeinde bald das Recht haben, eine Ferienwohnung zu verlassen. Der Magdeburger Oberbuergermeister Lutz Truemper (SPD) hatte mit Nachdruck eine diesbezuegliche rechtliche Regulierung gefordert. Die Armutsmigration, insbesondere aus Rumänien und Bulgarien, hatte dazu beigetragen, dass kleine baufällige Appartements im Bezirk Neue Neustadt teilweise mit bis zu 20 Menschen besetzt waren.

Nordrhein-Westfalen hat seit einigen Jahren eine ähnliche rechtliche Grundlage wie das Wohnaufsichtsgesetz. Zur Jahresmitte 2014 sorgte ein Prozess der Duisburger Innenstadt für Aufregung. Laut der Stadtverwaltung hat die Gemeinde seit ihrem In-Kraft-Treten zehn Wohnhäuser mit 109 Wohneinheiten für nicht bewohnbar befunden.

Überfüllung von Wohnraum in Eigentumswohnungen

Das Appartement darf nur zu Wohn- und Lebenszwecken benutzt werden. Aber wie kann es gesetzlich klassifiziert werden, wenn die Wohnungen für Wohnzwecke verwendet werden, aber die Einwohnerzahl im Vergleich zur Wohnraumgröße zu hoch ist? Ab wann kommt es zu einer Überfüllung? Die Überfüllung ist abhängig vom Anteil der Zimmerzahl an der Einwohnerzahl.

Es gibt in einigen Ländern ein Wohnungsaufsichtsgesetz, das eine Mindestangabe über die Anzahl der Quadratmeter pro Einwohner enthält. In Berlin beispielsweise muss jeder Mensch eine Mindestwohnfläche von 9 qm und jedes Kinder bis 6 Jahre eine Mindestwohnfläche von 6 qm haben. Aus diesen Angaben kann hervorgehen, ob es sich um eine Überfüllung handelte.

Am 9. Februar 1994 (NJW 1994, 1662) entschied der Oberlandesgerichtshof, dass "die Besetzung einer Wohnanlage mit Spätaussiedlern innerhalb der erlaubten Grenzen liegt, wenn eine Richtlinie von 2 Menschen pro Raum beachtet wird und eine Mindestwohnfläche von 10 m für jede wenigstens 6 Jahre alt ereingesehen werden kann.

Am 18.09.2015 hat das Landgericht für die Aufnahme von Flüchtenden entschieden, dass ein Betrag von 7 m pro Kopf ausreicht. Wie das Oberlandesgericht Frankfurt entschieden hat, stellt die Nutzung einer 50 m großen Wohnfläche mit einer fünfköpfigen Gastfamilie keine Überfüllung dar (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.05.1994 - 20 W 216/94 - ZMR 1994, 378).

Bei einer Wohnfläche von 92 qm mit 8 Betten gibt es noch keine Überfüllung (AG Laufen, Endeurteil v. 04.02.2016 - 2 C 565/15 WEG). Sondervermietung als vorübergehender Aufenthalt nicht zulässig? Das Vermieten von Wohneigentum als vorübergehender Aufenthalt für einen sich verändernden Kreis von Menschen ist nicht gestattet, da die Nutzung der Zimmer nicht im Wohnraum, sondern in der Untervermietung an die Regulierungsbehörde oder an die Kommune liegt (, so auch OLG Hamm vom 26.09.1991, 15 W 127/91, NJW 1992, 184).

Bei Überfüllung der Wohnungen hat jeder Wohnungseigentümer das Recht auf eine einstweilige Verfügung nach § 15 Abs. 3 WEG. Das Appartement ist überfüllt, was muss der Besitzer tun? Die Wohnungseigentümer müssen alles tun, um eine Überfüllung zu vermeiden. Bei Vermietung der Ferienwohnung hat er die Mieter nach Mahnung zu informieren und die Kündigung auch durchzusetzen.