Ordentliche Kündigung Mietvertrag

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Die Kündigung eines Pächters ist auch für den Behandler manchmal ein schweres Unternehmen. Ausgenommen davon ist der Zahlungsrückstand des Leasingnehmers. Aber auch hier können Irrtümer gemacht werden, die unter Umständen zu erheblichen rechtlichen Nachteilen und damit zu negativen Folgen in einem späteren Räumungsverfahren führen können. Folgender Artikel gibt einen Einblick in dieses praxisbezogene Thema: Bezahlt der Pächter seine Mieten nicht und kommt er mit zwei monatlichen Mieten in Verzug, kann der Pächter den Pächter ohne Einhaltung einer Frist auflösen.

Gleiches gilt für die Tatsache, dass der Pächter auch eine einmalige Gelegenheit hat, die offenen Mietzinsen (ohne Rechtsverfolgungskosten) innerhalb von zwei Monate nach einer anhängigen Klage auf Zwangsräumung zu bezahlen und somit eine Zwangsräumung zu vermeiden. Das ist manchmal lästig, wenn der Pächter den Mietvertrag unbedingt verlassen will. Darüber hinaus ist es aber auch möglich, den Mietvertrag ordnungsgemäß zu beenden, wenn die Zahlung um 1 Monats-Miete verzögert wird.

Bei ordentlicher Kündigung entfällt die Bestimmung, dass der Pächter die Kündigung und die damit zusammenhängende Zwangsräumung durch Entgelt abwehren kann. Bei ordentlicher Kündigung entfällt diese Bestimmung. In einigen Faellen soll die Bestimmung die Wohnungslosigkeit des Paechters infolge einer Kündigung verhindern. Dieses Risiko existiert aufgrund der bei ordentlicher Kündigung zu beachtenden Kündigungsfristen ohnehin nicht in demselben Umfang.

Für die praktische Anwendung der ordentliche Kündigung sind zwei Dinge wichtig: Wenn der Mietrückstand zwei Monate übersteigt, sollte die Kündigung "fristlos" und "alternativ ordentlich" erfolgen. Selbst wenn die Kündigung (als einseitige Willenserklärung) prinzipiell bedingungslos ist, wird dieses Kündigungskonzept von den Gerichten anerkannt. Räumt der Pächter den Rückstand vor Erhalt der Kündigung auf, d.h. wirft er ihn in seinen Posteingang, ist strittig, ob dadurch die Kündigung ungültig erscheint.

Im Grunde sollte es von der jeweiligen Lage beim Schreiben der Mitteilung abhängen. Aus Gründen von Treu und Glauben wird auch argumentiert, dass es von der Lage nach Eingang der Mitteilung abhängt, d.h. ob der Rückstand zu diesem Zeitpunkt noch da ist. Es wird daher empfohlen, bei verspäteter Zahlung die Kündigung unverzüglich zu erklären und dem Vermieter per Kurier auszuliefern.

Der Mietrückstand führt dazu, dass die Mieten trotz des Fälligkeitstermins nicht fristgerecht ausbezahlt wurden. Zu beachten ist, dass auch die laufenden Kosten (Nebenkosten) im Mietpreis enthalten sind. Das Widerrufsrecht entfällt jedoch, wenn der Pächter den Mietzins wegen vorhandener Mängel zu Recht mindert. Ist die Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen worden und macht der Pächter unmittelbar nach der Kündigung eine gerechtfertigte Widerklage geltend, so wird die Kündigung ungültig.

Praktischer Hinweis: Ein Beispiel für eine ordentliche Kündigung ist wie folgt: Lieber Mietinteressent, liebe Mieterin, mit der Vermietung des XXX haben Sie die Ferienwohnung XXX in der Mieterstraße 194-196 in 00077-Essen vermietet. Das Appartement wurde Ihnen zum 01.01. 2009 übergeben. Der Mietvertrag muss ordnungsgemäß und unter Beachtung der Kündigungsfrist zum 31. Januar 2012 gekündigt werden, da Sie mit der Bezahlung von mehr als 2 Monaten Mietzins in Verzug sind.

Durch den Mietvertrag vom 28.04.2011 haben Sie eine Monatsmiete von EUR 300,00 netto zu zahlen, die auf Ihr bekanntes Bankkonto überwiesen werden muss. Sie haben für den Zeitraum vom 1. Jänner 2014 lediglich eine Pachtzahlung von 133,00 geleistet, so dass Sie mit der Pachtzahlung von 167,00 EUR zum 31. Jänner 2014 im Rückstand waren.

Sie haben für den Zeitraum vom 28. Januar 2014 keine Mietzahlung geleistet, so dass Sie seit dem 28. Januar 2014 mit Zahlungen in Höhe von EUR 467,00 im Rückstand sind. Sie haben auch für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 keine Zahlungen geleistet, so dass Sie mit 767,00 EUR im Rückstand sind. Deshalb kann ich den Mietvertrag für die von Ihnen vermietete Ferienwohnung jederzeit kündigen bzw. zum nächst möglichen Mietzeitpunkt.

Die gemieteten Räume müssen Sie mir bis zum xx.xx. xxxx mit allen Schlüssel der Ferienwohnung zurückgeben. Die stillschweigende Vertragsverlängerung bei Weiternutzung des Mietobjektes ist vorsichtshalber bereits in Kraft. Wir bitten Sie, die geräumte Ferienwohnung am Ende der Frist und in vertragsgemäßem Zustand mit allen Schlüssel zurückzugeben.

Bereits jetzt lehne ich eine Mietverlängerung nach § 545 BGB ab.