Kündigung Vermietung

Vermietungen an Touristen: Kündigung ohne Vorankündigung möglich

Das Vermieten einer Ferienwohnung an Urlauber ist eine vertragswidrige Nutzung, die der Eigentümer nicht hinnehmen muss. Sollte der Pächter die Vermietung an Urlauber trotz Mahnung fortsetzen, kann der Pächter den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Die Sache: Im noch zu klärenden Falle hat die Angeklagte die von ihr gemietete Ferienwohnung regelmässig an Urlauber vermietet.

Das hat die Klägerin erfahren, stimmte der Vermietung an Urlauber nicht zu und warnte den Mieter wegen vertragswidriger Nutzung. Der Mieter, der davon nicht beeindruckt war, vermietete die Ferienwohnung weiterhin an Urlauber und stellte sie zu diesem Zwecke auch nach der Warnung im Netz zur Verfügung. Der Vermieter hat dann den Mietvertrag fristlos gekündigt.

Die mehrmalige Vermietung an Urlauber wird vom Landgericht Berlin als außerordentlicher Grund für die Kündigung anerkannt. Der Vermieter hat Anspruch auf das eingeräumte Räumungs- und Überlassungsrecht, da das streitige Mietobjekt fristlos gekündigt wurde. Dem Vermieter steht dabei nicht nur ein begründetes Kündigungsinteresse, sondern auch ein außerordentliches Kündigungsinteresse nach § 543 Abs. I BGB zur Verfügung.

Eine wichtige Ursache liegt vor, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner und unter Beachtung der Belange beider Parteien, die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung durch die kündigende Partei nicht zu erwarten war. Der Leasingnehmer hatte die Rechte des Vermieters durch die Vermietung des Mietobjektes an Urlauber in beträchtlichem Umfang beeinträchtigt und es trotz Mahnung des Vermieters weiter ohne vorherige Genehmigung des Vermieters zur Nutzung zur Verfügung gestellt.

Das Vermieten an Urlauber oder das staatliche Übernahmeangebot bedarf einer - hier nicht erfolgten - Zustimmung des Mieters. Das gilt umso mehr, wenn die Ferienwohnung nicht nur teilweise, sondern ganz verlassen wird oder über den Rahmen des 553 Abs. 1 BGB hinaus zur Übergabe bereit steht.

Laut den eingereichten Bewertungseinträgen zu "airbnb" war die Ferienwohnung bis Jänner 2014 mehrmals gegen eine Gebühr den Urlaubern überlass. Vor diesem vertragswidrigen Vorgehen hatte die Hauswirtin den Vermieter explizit gewarnt. Dennoch wurde die streitige Immobilie nach wie vor zur Vermietung an Urlauberinnen und Urlauber zur Verfügung gestellt. Nach § 540 BGB ist der Vermieter prinzipiell nicht befugt, die Nutzung des Mietgegenstandes ohne Zustimmung des Mieters Dritten zu überlassen, zu untervermieten.

Bei unberechtigter Überlassung des Mietobjektes an Dritte kann der Eigentümer den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Die Regelung betrifft jedoch nur die partielle Nutzungsüberlassung des Mietobjekts, nicht aber die komplette Nutzungsüberlassung wie im Falle des Gerichts Berlin. Die Vermieterin muss nicht akzeptieren, dass eine andere als die vom Auftraggeber gewählte andere Partei das Mietobjekt nützt.

Bei vertragswidrigem Gebrauch ist - wie immer im Falle einer Kündigung eines Mietvertrages - eine Verwarnung auszusprechen.