Mietrecht Fristlose Kündigung Mietrückstand

Der BGH ohne Vorankündigung Kündigung unter Mietrückstand

Das gewerbliche Mietrecht verkündet. 12. Der Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Juli 2008 folgende Entscheidung erlassen: a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. b) Bei vereinbarten monatlichen Mietzahlungen ist auch bei Geschäftsraummiete in jedem Fall dann vorhanden, wenn die Rückstand die Höhe einer monatlichen Mietsumme übersteigt. b) Eine solche Rückstand für genügt eine außerordentliche fristlose Kündigung Kündigung gemäà  543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a Alt.

c ) Eine Rückstand, die diese Bedingung nicht erfüllt, weil sie (auch) von anderen Zahlungszeiträumen herrührt, begründet die außerordentliche fristlose Kündigung nur, wenn ihre Höhe zwei monatliche Mieten ( ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB) beträgt. Des Weiteren fordert der Angeklagte (Mieter) die Übergabe einer Bürgschaftsurkunde, die er an die übergeben (Vermieter) hat, um das Pfandrecht des Vermieters abzuwenden.

Die Kläger (Vermieter) vermietet an den Antragsgegner (Mieter) mit VertrÃ?ge vom 15. Oktober 2002 unter der Adresse spätestens in einem neuen GebÃ?ude zum Betreiben einer "Café- und Backstube (Bäckercafe)" Räume den Zeitraum vom1. Dezember 2002 bis 30. November 2012 mit Verlängerungsoption zu einer Monatsmiete von 7. 779,54 â'¬ im Voraus an den Vermieter bis spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats, inklusive Vorauszahlung von Nebenkosten und 16% Umsatzsteuer.

Diese Miete besteht im Detail aus einer "Nettokaltmiete" von 6. 370 â'¬ für a Mietfläche von 130 m², einer Nebenkosten-Vorauszahlung für 130 m von 260 â'¬, einer "Nettokaltmiete" für einem technischen Zimmer von 9 m von 67,50 â' und einer Nebenkosten-Vorauszahlung für diesem Zimmer von 9 â'¬, in jedem Fall zuzüglich Umsatzsteuer.

Ab dem zweiten Nr. 6 des Mietvertrags sollte der Anbieter Mietverhältnis ohne Beachtung von Kündigungsfrist aus wichtigen Gründen kündigen, b) wenn der Nutzer in einem Zeitabschnitt, der über mehr als zwei Daten verlängert, mit einem Wert in Höhe von zwei monatlichen Mieten rückständig ist. Auf der Website Gebäude, wo sich Mieträume befindet, finden Sie am Stichtag, dem Stichtag, den " Bar and Café Ã.

Die Angeklagte (Mieterin) bekam am 17. Dezember 2002 die Schlüssel Schlüssel Schlüssel die Mieträume, in der sie am 10. Januar 2003 eine Bäckerei mit Café eröffnete. Für den Zeitraum Jänner bis Mai 2003 bezahlte er für die Mieten auf Grund einer angeblichen Mängel und einer angeblichen Verletzung des Wettbewerbsrechts, nämlich am 6. März 2003: zwölften bis zum 31. April 2003: Zwölf. 898,62 â'¬, am 31. März 2003: sechs. 909,54 â' und am 17. und am 25. Mai 2004: sechs. 039,54 â'¬, also insgesammt sechs. 847,70 â'¬.

Für Jänner und Feber 2003 reduzierte er den Mietzins um je 3.000 â' ¬, für März März um je 2.250 â'', und für Aprior und Mai 2003 um je 1.500 â'¬ Netto, von denen der Betrag 1.500 â' $ auf den vermeintlichen Verstoß gegen die Wettbewerbsklausel und der darauffolgende Rest auf Mängel zurückzuführen war.

Bei Anwaltsschreiben vom 27. April 2003 kündigte Kläger (Vermieter) den Mietkauf ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit einer Mietgebühr in Höhe von zusammen 15,643,18 ?. Mit der Errechnung dieses Rückstands dauerte es wegen verspäteter Lieferung auf ein drittes = 593,18 â' und für die Monaten Jänner bis Mai 2003 den vertraglich vereinbarten Monatsmietertrag von mtl. 789,54 â'¬, also eine geschuldete Mietenrate für die Zeit von Dez. 2002 bis Mai 2003 in einem Wert von insgesamt 41,490,88 â'¬, als Basis.

Gegen den Mietvertrag hat der Antragsgegner (Mieter) Kündigung und erklärte mit einem Schreiben vom 22. 05. 2003, Kündigung mit einem Brief vom 25. 06. 2003 wegen Verstoßes gegen die Wettbewerbsklausel die fristlose Kündigung des Mietobjekts zum 31. 08. 2003 widersprochen. Nach nicht erfolgreich durchgeführten Vergleichen hat der Antragsgegner (Mieter) Ende Sep. 2003 die Widerklage und die Widerklage abgestellt.

Der Rechtsbehelf der Angeklagten (Mieter) hat es auf zurückgewiesen. Die durch den Bundesrat genehmigte Überprüfung der Angeklagten (Mieter) ist dagegen gerichtet. Es gilt § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Mit einem nicht unwesentlichen Teil des Mietzinses war der Angeklagte (Mieter) zum Zeitpunkt des Eingangs von Kündigung fristlos im Rückstand, von dem für eine Kündigung mehr als eine Monatsleistung anzunehmen ist.

Die Gesamtrückstand in Miet- und Zusatzkosten beliefen sich auf 15. 643,18 â' und damit auf den monatlichen, abgestimmten Wert von 779,54 â' überstiegen. Ab Sachverständigen ermittelt, für ergibt sich unter Berücksichtigung die Ermittlung der mietrelevanten Fläche von 138 m2 der vereinbarte Nettomietpreis von 6. 437,50 â' eine Nettomietpreis von 46,65 â'¬/m2. Diese Mietpreisbindung überschreite die von Sachverständigen ermittelte ortsüblichen Mietpreis von 23,60 â'¬/m2 nicht um 100%.

Ansonsten fehlt es bei für an einer Unmoral der Vermietung neben auffälligen Missverhältnis von Leistungen und Rücksicht auf notwendige verwerfliche Haltung der durch den Mietvertrag gegenständlich Begünstigten. In der Halbjahresbetrachtung der von Kläger (Vermieter) vorgestellten Immobilienvermittlungsgesellschaften der ortsansässigen zeigt sich, dass sich die Mieten zwischen 37,50 â'¬/m im ersten Halbjahr 2003 und 40 â'¬/m im ersten Semester 2002 bewegen.

Im Gegensatz dazu betrugen die Preise pro Quadratmeter fÃ?r für GeschÃ?fte in der 1 b-Lage nur 10 â'¬/m bis 13 â'¬/m². Weil es oft schwer zu beurteilen ist, ob ein in einem guten Geschäftslage befindliches Exemplar dem 1 a-Lage oder dem 1 b-Lage zugeordnet werden soll, ergibt sich eine Preiskategorie von 10 â'¬ bis 40 â'¬.

Man kann einem Privatvermieter, der eine Miete im Rahmen der festgelegten Bandbreite erzwungen hat, angesichts des mit der Gewerbeaummiete leicht ein unehrliches Benehmen unterstellen, wenn ein Sachverständiger später später zum Resultat kommt, dass innerhalb der Bandbreite um die Hälfte eine niedrigere Miete marktüblich war.

Sie müssten dann weiter Umstände für Eine tadelnswerte Haltung des begünstigten Kontrahenten spricht. Der Angeklagte (Mieter), der zum Mietzeitpunkt bereits mehrere Bäckereien in der Gegend hatte, war nicht so wenig geschäftserfahren, dass er bei der Mietvereinbarung von Kläger (Vermieter) in der Anzahl übertroffen worden war und seine Unangemessenheit nutzt.

Auch ein Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsgebühr würde nicht an der vom Antragsgegner (Mieter) geforderten Kürzung scheitern. Auch wenn der Antragsgegner (Mieter) die vom Kläger (Vermieter) geforderte Mietenzahlung in Höhe von ? 2.593,18 â' für aufgrund der vorgeblichen Nutzung von Nichtgewährung und der von ihm akzeptierten VerkÃ?rzung von hätte die Zeit von JÃ?nner bis März 2003 wegen der vorgebrachten Mängel in einem Gesamtwert von ? 3 nicht schuldet.

Der Gesamtreduktionsbetrag beträgt also 6. 343,18 â' hätte, wenn zum Zeitpunkt vom Empfang von Klägers (Vermieter) ein Mietzinsrückstand, eine MonatsprÃ?mie, eine übersteige. Gegenüber hat diese Anforderung dem Angeklagten (Mieter) auch kein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von ca. 1.500 pro Monat wegen der angeblichen Schädigung des abgestimmten Wettbewerbsschutzes eingeräumt.

Der in § 18 des Mietvertrags festgelegte Wettbewerbsschutz ist mit verständiger Würdigung dahingehend zu interpretieren, dass Kläger (Vermieter) dem Beschuldigten (Mieter) Wettbewerbsschutz nur in Verbindung mit der Firma Würdigung zur Beendigung weiterer Tätigkeiten der Firma verständiger zugeschrieben hat. Die Ergebnisse stünden im Sinne der Präsentation klägerischen, nach der der mit dem Wettbewerber existierende Vertrag bereits in März 2003 (korrekt: 2002) abgeschlossen wurde.

Auch war der Kläger (Vermieter) nicht verpflichtet, dem Antragsgegner (Mieter) den Warenumfang des vom Cafe gebotenen Sortiments mitzuteilen. Stattdessen erhält der Angeklagte (Mieter), dem bei Vertragsabschluss die Anmietung von Räume an das Café bekannt war, sogar Anfragen an über die dort gebotene Ware.

Ansonsten habe der Angeklagte (Mieter) nicht hinreichend nachgewiesen, dass der verabredete Wettbewerbsschutz beeinträchtigt worden sei. Grundsätzlich Der Wettbewerbsschutz erstreckt sich nur auf die Entfernung solcher Wettbewerber, die die vom Betroffenen (Mieter) vermarktete Ware oder Leistung als Haupt- Artikel seines Geschäfts ähnlich wie den Hauptartikel und damit die gleiche Zielgruppe Grundsätzlich vertreiben. Eine der Ertragssituation in der Regel nicht substantiell beeinträchtigenden Konkurrenz in bloßen SeitenbeitrÃ?gen beeinträchtigenden akzeptieren die PÃ?chter dagegen.

Die Beklagter (Mieter) haben jedoch nicht gezeigt, dass das Café ähnlich von der Betonung auf bäckerspezifische Angebote ausgerichtet wird und somit mit einer Bäckerei zu vergleichen ist. Der Angeklagte (Mieter) war offensichtlich zum Vertragsabschluss gekommen, um geschützt zu werden, bevor er eine Webseite geschützt ¤ftes betreibt, die die im näheren Umfeld mit seinem eigenen Unterneh men die Kunden anspricht.

Nachdem der Angeklagte (Mieter) auch die Erklärung der außerordentlichen Kündigung vom 7. Mai  2003 zu vertreten hat, ist er gegenüber Kündigung (Vermieter) nach dem Grund zu ersetzen, aus dem der auf Kündigung entstandene Schaden entstanden ist. Hinsichtlich der Rechtswirksamkeit der Kündigung von Klägers (Vermieter) vom 7. Mai 2003 ließ sich die außerordentliche Klägers des Klägers (Mieter) vom 22. Mai 2003 nicht mehr zurückweisen, weshalb die Gegenklage zurückgewiesen werden muss.

Die Berufungsinstanz hätte bzw. die Internet-Seite für nimmt die Berücksichtigung der im Pachtvertrag mit 6. 370' ¬ Nettomiete vereinbarte mietrelevante Hauptnutzung und Verkehrsfläche zu Grunde, die nach den Feststellungen von müssen nur 130,52 m2 ausmacht. XII ZR 352/00 - NJW 2004, 3553, 3554 und BGHZ 141, 257, 262; BGHZ 146, 298, 302). b) Entgegen der Auffassung der Berufung hat das Gericht keine Ausführungen und Beweisanträge der Angeklagten (Mieterin) übergangen in der Vermutung, dass Klägers (Vermieterin) eine verwerfliche Haltung fehlt.

Die Berufungsinstanz hat unter Berücksichtigung die Zuständigkeit des Senates, wonach bei gewerblicher Mietverträgen allein von einer auffälligen Missverhältnis zwischen der verabredeten und der marktüblichen Pacht noch nicht auf eine tadelnswerte Haltung der Begünstigten, geprüft, abgeschlossen werden kann, ob die bereits bestehende auffälligen auffälligen Berücksichtigung für die Missverhältnis ständigen (Vermieter) wieder erkennbar war (Senatsurteile vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00 - NJW 2004, 3553, 3555, Nr. 13).

Unter Berücksichtigung der halbjährlichen Analyse der vom Kläger (Vermieter) übergebenen Brokers von ortsansässigen ging er davon aus, dass dem Kläger (Vermieter) angesichts der starken Mietspannen der Kläger Objekte im 1 a und 1 b-Lage und die Schwerpunktaussage, welche genaue Situation das zu beziffernde Objekt hat, nicht leicht ein unehrliches Handeln unterstellt werden kann.

Im Gegensatz zur Auffassung der Neufassung hat das Revisionsgericht nicht gegen Artikel 103 des Gesetzes verstoßen, indem es auf die vom Angeklagten (Mieter) vorgebrachte Überraschung durch den Kläger (Vermieter) mit dem Mietvertragsabschluss und dessen Kläger im Bereich der Immobilieneinrichtung, -nutzung, sowie -verwaltung nicht reagiert hat. Eher hat das Oberlandesgericht der Surprise vom Angeklagten (Mieter) geltend gemacht, da dieser zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits mehrere Bäckereien in der Gegend betrieben hat und daher betriebswirtschaftlich nicht so unbedarft war, dass er mit der Zustimmung der Miete an den Kläger (Vermieter) minderwertig war und diese seine unerfahrenheit bei der Benutzung von wäre, zu Recht kein wesentliches Gewichte zugeschrieben bekam.

Aufgrund der speziellen Erfahrungen der Angeklagten (Mieter) und der sich aus der halbjährlichen Analyse der ortsansässigen Broker, der Tätigkeit des Klägers Vermieters) im Immobilienbereich für ergab, war die Einschätzung der Unmoral für eigenständige nicht von Belang. Die Berufung rügt ging erfolglos weiter, das Gericht wies ein Zurückbehaltungsrecht des Angeklagten (Mieters) wegen Verstoßes gegen die vereinbarte Wettbewerbsschutzklausel unter Verstoß gegen Artikel 103G ab.

Der Berufungsgerichtshof hat die in  18 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen der Vertragsparteien, in denen sich Kläger (Vermieter) gegenüber zur nicht revisionsrechtlich unbedenklichen Vermietung von Bäckercafà an den Beklagten (Mieter) im gleichartigen Fall der Gebäude© derart Ã?berlegt, dass bäckereispezifische (Vermieter) erst vor dem Wettbewerb eines konzeptionell einem Back-Shop mit Cafà vergleichbaren Unternehmens, mit dem besonderen Fokus auf geschützt angebotsorientierter, aber nicht unbedingt vor Gastronomiebetrieben, werden sollte.

Im Gegensatz zur Auffassung der Überarbeitung hat das Oberlandesgericht damit den VortrÃ??ge der Angeklagten (Mieter) berücksichtigt, demzufolge das Café auch berücksichtigt mit bakenspezifischen GÃ?tern angeboten wird. Das Oberlandesgericht hat jedoch - wie die Überarbeitung zu Recht rügt - rechtlich irrtümlich akzeptiert, die Kündigung der Klägers (Vermieter) vom 19. März 2003 an den Betroffenen (Mieter) am 11. Oktober 2003 ist gemäà 543 Abs. 2, Satz- 1, Nr. 3- a alt.

Der Mietvertrag ist gültig, da die Gesamtrückstand der Mietstation einschließlich Zusatzkosten für die Zeit von Jänner bis Mai 2003 zum Zeitpunkt des Zustellung stermins von der Website Gesamtrückstand hat und die Mietverträge einen monatlichen Mietvertrag unter der Adresse erwähnt a) Es ist nicht zu beanstanden, dass das berufungsgerichtlich zuständige Gericht  2 Nr. 6 a des Mietvertrags, welches die Bedingungen des für ohne Ankündigungen an Kündigung einsetzt, nicht überstiegen für und ausschließlich auf  543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB stellt.

Die Verspätung bei einem nicht unwesentlichen Teil des Mietzinses für ist aus wichtigen Gründen mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen ausreichend. Die sich aus 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ergeben de Regelung dieser für die Wohnungsmiete ausdrücklich Seit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB eine Schutzregelung zugunsten des Wohnungsmieters ist, ist nach einstimmiger Meinung Mietrückstand von einer monatlichen Pacht bei gewerblicher Mietverhältnissen umso wesentlicher (BGH-Urteil vom 15. 04. 1987 - VIII ZR 126/86 - NJW-RR 1987, 903, 905 bis 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB a. F.; Palandt/Weidenkaff 67. Aufl.

Hinsichtlich der �bereinstimmung mit  2 Nr. 6 a des Mietvertrags durfte sich das Oberlandesgericht nur auf die rechtliche Bestimmung des  543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB berufen. b) Ebenso gilt die Anerkennung des Oberlandesgerichts, dass sich der Antragsgegner (Mieter) bei Erhalt von  1.

N.; Sternen-Mietrecht 3rd ed. 402 ), hier also 7. 779,54 â' pro Monat insg. Die Berufungsinstanz hat dem Antragsgegner (Mieter) untergeordnet, dass dieser die vom Kläger (Vermieter) verlangte Miethöhe in Höhe von 1.593,18 â' wegen des Nutzens von Nichtgewährung und der Anmietzeit von 2008 bis 2003 wegen anderweitiger von 3.

Die Summe von 750 (korrekt: Euro 750,- zzgl. 16% MwSt. = 4,350,- Euro), also zusammen 6,343,18 Euro (korrekt: 6,943,18 Euro). Daher muss der Rechnungsbetrag von 6.943,18 â' von der Rechnung von Rückstandes abgezogen werden, von der die von für noch ausstehende Mietzins von 15.643,18 â' von 12 /2002 bis zu Mai 2003 abgezogen wird.

AnschlieÃ?end wurde zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung der Klägers (Vermieter) eine Mietzinsrückstand von 8. 700 â' gebildet, die aus den je 16% MwSt. der monatlichen Einbehaltung wegen der angeblichen SchÃ?digung des Wettbewerbsschutzangebots der Mietpreise für besteht. Die Leistungsregelung ausdrückliche des Antragsgegners (Â 366 Abs. 1 BGB) steht einer weiteren Aufrechnung der geleisteten Zahlungen entgegen.

Damit war der Monatsmietpreis von 779,54 â'¬ übersteigenden Gesamtsumme der Beklagten (Mieter) zum Zeitpunkt ihres Eingangs von fällig am 09. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Zahlungsverzug, da die Mietgebühr gemäà  4 des Mietverhältnisses bis zum dritten Arbeitstag des Vormonats zur Auszahlung von spätestens im vornherein feststehe.

Bei einem Angriff auf für zwei aufeinanderfolgende Zeitpunkte. Im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichtes genügt hierfür hierfür besteht die Rückstand in Höhe von mehr als einer Monats-Miete nicht aus Einzelbeträgen, die für einen mehr als zwei aufeinanderfolgenden Termin (wie das Berufungsgericht: OLG Düsseldorf DWWW 2006, 240; Schmidt - Futterer/Blank Mietrecht9. aufl.

KAPITEL IV KAPITEL kapitel iv kapitel 178; Lindner-Figura/ Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete KAPITEL 15 KAPITEL 210; GRAMM Mietrecht  553 KAPITEL 10; Beide NJW 1970, 2197). Bereits die Formulierung: "wenn der Pächter für zwei aufeinanderfolgende Daten mit der Zahlung eines nicht unwesentlichen Anteils der Mietsumme ( 2 Nr. 6 des Mietvertrages: mit einem Betrag/Betrag, der eine MonatsMiete Rückstand ist) in Verzug", redet er/sie von dafür, dass die dafür ab zwei aufeinanderfolgenden Monaten zu herrühren muss.

Neben den beiden Bestimmungen in 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a und b ( 2 Nr. 6 a und b des Mietvertrages) lässt sich feststellen, dass der Falle, in dem der Pächter für zwei nacheinander folgende Zeitpunkte mit der Mietenzahlung im Verzug ist, von dem Falle abwichtig ist, in dem die Verzögerung über einen längeren Zeitrahmen von über zwei Zeitpunkten umfasst, dass im ersten Fall eine Rückstand mit mehr als einer Mietdauer ausreichend ist, bei zwei Mietzinsen ist im zweiten Fall eine während erforderlich.

Anschließend sollten in 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BGB a. F. zwei selbständige Tatbestände, nämlich die der Verspätung für zwei aufeinanderfolgende Daten, bei denen die Rückstand mit mehr als einer monatlichen Miete für die außerordentliche ohne Ankündigung Kündigung genügt, und die der Verzögerung in einem Zeitabschnitt, der über mehr als zwei Daten verlängert, bei dem jedoch eine Rückstand von zwei monatlichen Mieteinnahmen notwendig ist (Materialien zum ersten Gesetz- zur Änderung von Mietbestimmungen von 29.

Seitdem die Gesamtrückstand der Angeklagten (Mieterin) über einen Zeithorizont von Jänner bis zum Mai 2003 und damit über zwei Stichtage verlängert hat, ohne die Höhe von zwei Mietzinsen zu erreicht, liegt die Voraussetzung bei für und sofort Kündigung gemäà  543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 eine alte Lüge.

Eine abschließende Entscheidung kann der Bundesgerichtshof nicht treffen, da das Oberlandesgericht nicht festgestellt hat, ob die vom Antragsgegner (Mieter) beantragte Kürzung wegen der behaupteten Mängel in der Zeit von Jänner bis März 2003 und wegen der Nutzung von Mängel im Dezember 2002 gerechtfertigt ist. Ansonsten erreichte hätte von Mietzinsrückstand zum Zeitpunkt seines Eingangs bei Mietzinsrückstand von gemäà (Vermieter), am 09.05.2003, zwei Monatsbeiträge, so dass die wäre gemäà  543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB rechtswirksam wurde.

Andernfalls ist wäre die Kündigung von Klägers (Vermieter) ungültig und an die Adresse Kündigung, ob die Kläger des Beschwerdegegners (Mieter) vom 24. Februar 2003 den Vermietungsauftrag gekündigt hat und die Kündigung (Vermieter) haftet für den hieraus entstandenen Schaden.