Mieter in Verzug Setzen

Den Mieter in Verzug setzen

Die Mehrkosten müssen so hoch sein, dass der Mieter in Verzug geraten kann. Die Miete für mindestens zwei aufeinander folgende Zahlungsrückstände. Hat der Mieter die Miete am Fälligkeitstag nicht bezahlt, ist er mit seiner Miete im Rückstand. Wenn die Miete nicht rechtzeitig auf dem Konto landet, kann dies für viele Vermieter zu finanziellen Schwierigkeiten führen.

Kündigung des Mietvertrages ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist

Wenn ein Mieter insolvent wird, kann es für Sie als Mieter zu erheblichen finanziellen Nachteilen kommen. Schlimmstenfalls, wenn Sie auch einen Zahlungsanspruch oder eine Räumungsklage gegen einen solchen Mieter einreichen müssen, ist die Rückgabe völlig gefährdet. Deshalb: Wenn die Monatsmiete nicht auf Ihrem Konto erscheint, müssen Sie schnell vorgehen.

Wenn Sie bei der Überprüfung der Kontenauszüge Ihres Vermietungskontos feststellen, dass ein Mieter im Rückstand ist, sollten Sie unverzüglich vorgehen. In einer solchen Lage setzen sich viele Wirte hin und erinnern an die Mieten. Da der Mietzins nicht zum vertragsgemäßen Termin eingetroffen ist, gerät Ihr Mieter in Verzug.

Rufen Sie Ihren Mieter an, statt ihm zu schreiben, werden Sie herausfinden, warum er nicht bezahlt. Allerdings kann das GesprÃ?ch auch zeigen, dass sich Ihr Mieter vorÃ?bergehend in finanziellen Schwierigkeiten befand, auf die Sie dann mit gutem Willen antworten. Dies ist besonders nützlich für Langzeitmieter, die ihre Mieten schon immer fristgerecht bezahlt haben.

Der Mieter bezahlt seine Mieten nur deshalb nicht, weil er sich über Nachbarschaft oder Wohnungsmangel aufregt. Es ist wichtig, zwischen den oben genannten Fällen zu differenzieren, dass Ihr Mieter die Zahlung der Mieten immer verspätet vornimmt. Wem dies als Mieter inaktiv erscheint, darf sich nicht verwundern, wenn sein Mieter dieses Vorgehen als Aufforderung zur Weiterführung der verspäteten Mietzahlung begreift.

Außerdem: Wenn Sie über einen bestimmten Zeitabschnitt unangemessene Mieteinnahmen tolerieren, bestrafen Sie das Vertragsverletzungsverhalten Ihres Pächter. Praxistipp: Wenn Ihr Mieter die Mieten immer wieder verspätet bezahlt, ist eine Verwarnung ein absolutes "Muss". Es reicht nicht aus, Ihren Mieter über seine Vertragspflichten generell zu informieren und Ihre Missfallen über sein Zahlungsmoral auszudrücken.

Kommen wir auf den Punkt zurück, wo Ihr Mieter die Zahlung vollständig auszusetzen hat. Zur Begrenzung des wirtschaftlichen Schadens haben Sie keine andere Möglichkeit, als den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu beenden. Dies ist immer (und nur) möglich, wenn Ihr Mieter beträchtliche Rückstände bei der Mietentwicklung hat. Der Mieter ist mit der Gesamtmiete für mind. zwei aufeinander folgende Zahlungsziele im Rückstand.

Der Mieter bezahlt die Monatsmiete für die beiden Kalendermonate nicht. Ihre Mieterin ist mit einem "wesentlichen Teil" der Mietsumme für wenigstens zwei aufeinander folgende Zahlungsziele im Rückstand. Der Rückstand bei Mietwohnungen wird nur dann als "nicht unerheblich" angesehen, wenn der gesamte Rückstand die Monatsmiete übersteigt.

Ihr Mieter bezahlt im Monat Nov. keine Mieten. Nur 50% der Mietpreise im Monatsdezember. Ihre Mieterin ist mit der Zahlung der Mietsumme für einen längeren als zweimonatigen Aufenthalt im Rückstand. Beispiel: Die Mietkosten betragen 400 EUR.

Ihr Mieter bezahlt im Monatsnovember nicht, im Monat Dez. und Jänner bezahlt er die volle Mietsumme, im Monatsfebruar 400 EUR und im Monatsmärz erneut keine Mieten. Der Mietpreis beinhaltet dabei alle regelmäßigen Zahlungspflichten Ihres Pächter. Sind Konsenslösungen mit dem Mieter nicht (mehr) möglich, haben Sie keine andere Möglichkeit als die Kündigung des Mietverhältnisses.

Dies ist immer eine bedauerliche Sache, aber in solchen Situationen ist es unumgänglich, damit Ihre Rückkehr nicht gefährdet wird und Sie die Ferienwohnung an einen neuen, zahlungsfähigen Mieter weitervermieten können. Im Falle einer außerordentlichen Auflösung durch einen Bevollmächtigten (Hausverwalter, Rechtsanwalt) ist dem Kündigungsbrief unbedingt eine Vollmacht im Original beizufügen.

Sind die Mieter mehrere Einzelpersonen (Ehepartner, keine Lebenspartner), ist die Beendigung an alle Mieter zu richten. Falls Sie nicht fristlos kündigen, sondern innerhalb der vorgeschriebenen Frist kündigen, ist auch wichtig: Die folgenden Punkte sind wichtig: Soweit im Vertrag nicht anders geregelt, gilt für Sie als Vermieter: Mietzeit bis 5 Jahre: 3 Jahre, Mietzeit über 5 Jahre: 6 Jahre, Mietzeit über 8 Jahre: 9 Jahre.

Der Mieter kann einer sonst rechtlich wirksamen fristgerechten Auflösung der Mietverhältnisse entgegenwirken und die Fortführung des Mietvertrages fordern, wenn die Auflösung des Mietvertrages für ihn, seine Angehörige oder ein anderes Mitglied seines Haushaltes eine auch unter Berücksichtigung Ihrer gerechtfertigten Belange nicht vertretbare Belastung darstellen würde. Sie müssen den Einspruch Ihres Pächters mindestens zwei Monaten vor Ablauf des Mietvertrages haben.

Allerdings nur, wenn Sie Ihren Mieter im Rahmen der sozialen Klausel im Beendigungsschreiben auf seine Rechte aufmerksam gemacht haben. Wenn Sie diese Mitteilung verpassen, kann sich Ihr Mieter bis zum ersten Tag der Räumung Zeit nehmen. Auf diese Weise erzwingen Sie auch Ihren Mieter, "Flagge zu zeigen". So können Sie sich frühzeitig darauf einrichten, ob Ihr Mieter nur "auf Zeit spielt " oder ob er Einwendungen erhebt.

In letzterem Falle können Sie mit dem Mieter zusammen eine andere Möglichkeit ausprobieren. Auf diese Weise vermeiden Sie in jedem Falle eine Verlängerung des Mietverhältnisses, wenn Ihr Mieter in der Ferienwohnung verbleibt und Sie dem nicht fristgerecht nachkommen. Gemäss des Mietvertrages müssen Sie die Mieten sowie die Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten jeden Monat im Vorhinein, längstens jedoch am dritten Arbeitstag des Folgemonats, kostenlos an mich abführen.

Sie haben für die Monaten Dez. 2002 und Jänner 2003 weder die Netto-Kaltmiete von 475 EUR noch die Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten von je 45 EUR bezahlt. Eine Beendigung des Mietverhältnisses führt nicht zu einem Mietrückstand in Ihrem Hause. Dies ist jedoch nur bei Zahlungsverzug Ihres Pächters Sinn, wenn Sie trotzdem Klage erheben müssen, z.B. um die Zwangsräumung durchzuführen.

Die Situation ist anders, wenn Ihr Mieter zwar willentlich aus der Ferienwohnung ausgezogen ist, aber nicht gewillt ist, die Mieten nachträglich zu bezahlen. Dann ist es für Sie günstiger, zuerst eine Mahnung und dann einen Vollstreckungstitel zu erwirken. Die Mahnung ist nur bei Forderungen auf Bezahlung eines gewissen Geldbetrages - wie hier die Mieten - erlaubt.

Welche in Ihrem Falle verantwortlich ist, erfahren Sie in der Überblicksübersicht auf M45/016. Es wird dann nur überprüft, ob die formellen Anforderungen für die Mahnung erfüllt sind. Es wird nicht überprüft, ob Sie wirklich Anspruch auf die Mieten haben. Wie in der Regel üblich, wird auf Ihren Wunsch hin ein Vollstreckungstitel ausgestellt.

Ihr Mieter kann gegen den Vollstreckungstitel innerhalb von zwei Monaten Berufung eingelegt werden. Das ist leichter, weil Sie nur ein Formular eintragen. Sie ist billiger, weil es nur eine Hälfte der Gerichtskosten gibt, wenn ein Antrag gestellt wird. Praxistipp: Treffen Sie eine bewusste Entscheidung, eine Mahnung zu beantragen, wenn Sie die Mieten wirklich nur nachträglich bezahlen wollen.

Diese kommen mit einem deutlich niedrigeren Vorschuss auf die Gerichtskosten aus, als dies bei einer Klage der Fall ist. Ihr Mieter muss Ihnen die Mahnkosten - auch den Vorschuss auf die Gerichtskosten - auszahlen. Die Vorauszahlung der Gerichtskosten hängt von der Forderungshöhe ab. Nehmen wir an, dass Ihre Mieter Objekte zum Mahnen einreichen.

Vor Klageerhebung fordert das Landgericht eine weitere Vorauszahlung in Hoehe von 262,50 Û. Wenn Ihr Mieter keinen Einspruch erhebt, wird ein Vollstreckungstitel ausgestellt. Die Lage der Ferienwohnung, für die der Mieter mit der Anmietung im Rückstand ist, hat keine Bedeutung. Sie müssen in diesem Falle ein anderes Mahnformular ausfüllen.

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