Kündigung Mietwohnung Vermieter

Kann der Vermieter mit der Übergabe einer Mietwohnung an enge Angehörige den Mietvertrag kündigen?

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Kündigung im Wohnungseigentumsrecht kann schwer sein; auch die Zwangsräumung ist nicht leicht.

Zuerst Mietschulden, dann die Kündigung und schliesslich die Zwangsräumung der Immobilie - immer mehr Vermieter fühlen sich durch die steigende Anzahl von insolventen Pächtern zu diesen Maßnahmen gedrängt. Der Vermieter ist berechtigt, den Mietvertrag nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a/b fristlos zu kündigen, wenn sich der Leasingnehmer mit zwei vollständigen monatlichen Mieten in Zahlungsverzug befindet.

Jeden Tag werden mehrere hundert Häuser vertrieben, weil der Pächter seine Immobilie nicht will. Der Weg zu einer frei stehenden und wieder mietbaren Ferienwohnung ist jedoch oft teuer und sehr lang. Der Vermieter muss zudem wesentliche Prinzipien einhalten, damit er die Zwangsräumung der Immobilie vollziehen kann. Der Vermieter kann die Zwangsräumung der Immobilie nicht von einem Tag auf den anderen und schon bei geringem Zahlungsrückstand einfordern.

• bei Mietnachzahlungen muss der Vermieter zunächst eine Aufforderung zur Zahlung und eine Mahnung erhalten. Gleichzeitig droht die Kündigung, wenn die Rückstände nicht ausbezahlt werden. ZR 107/129 ) beschlossen, dass auch bei Zahlungsverzug von weniger als zwei Monaten mit einer Kündigung zu rechnen ist - wenn der Vermieter nicht antwortet oder aus ungerechtfertigten Grund Einwände erhebt, kann der Vermieter fristlos kündigen und den Vermieter zur fristlosen Kündigung der Mietwohnung aufrufen - wenn auch der Vermieter nicht darauf eingeht,

bei dem Bezirksgericht, in dessen Stadtteil sich die Immobilie befindet, kann der Bewohner eine Klage auf Räumung erheben - wenn der Bewohner die Immobilie noch nicht geräumt hat - in der Regel innerhalb von 14 Tagen -, wird ein Räumungsbeschluss erlassen, der jedoch auch einen weiteren Aufschub der Räumung auslösen kann. Wenn der Vermieter nun einen Räumungsbefehl hat (Räumungsvergleich oder Räumungsbefehl), kann er einen Verwalter mit der Durchführung einer erzwungenen Räumung betrauen.

Zuerst wird dem Vermieter eine Endfrist von in der Regel 3 Wochen gegeben, innerhalb derer der Vermieter die Ferienwohnung auf freiwilliger Basis verlassen kann. Läuft die Deadline erfolglos ab, leitet der Vogt die Räumung ein. Dazu läßt er die Schleusen der Wohnungen aufschließen und das Inventar des Mieters durch eine Spedition entfernen und im Pfandhaus aufbewahren.

Wenn die im Rahmen der Zwangsräumung gelagerten Sachen nicht innerhalb von 2 Monaten unter Rückerstattung der Lagerkosten durch den Insolvenzverwalter eingezogen werden, kann der Verwalter die Sachen verkaufen. Dies alles kann jedoch für den Vermieter sehr kostspielig sein, zumal er einen Vorschuss auf die voraussichtlichen Räumungskosten zahlen muss.

Der Aufwand für Vögte, Umzugsunternehmen, Schleusenwechsel und Lagerung kann in der Summe 2000 bis 3000 betragen. Da der Vermieter in vielen FÃ?llen ohne Vermögen ist, kann der Vermieter aus wirtschaftlicher Sicht nicht notwendigerweise mit einer Erstattung dieser Ausgaben rechnen, obwohl er einen Anspruch darauf hat. Der Aufwand addiert sich somit zum Verlust der Miete, der einmal zur Kündigung führte, sowie zu den Anwaltsgebühren für das Räumungsverfahren.

Deshalb wird heute sehr oft die so genannte "Berliner Räumung" betrieben. Damit ist die besondere Eigenschaft gegeben, dass die Objekte des Vermieters zunächst in der Ferienwohnung bleiben sollen. Der Vermieter überträgt ihm dann sein Vermietungspfandrecht nach den §§ 562 ff. Der Vermieter kann über die Objekte nach den §§ 1233 ff.

Die Gerichtsvollzieherin überprüft nicht, ob die Ware überhaupt dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt. Der BGH hat die Zwangsräumung in Berlin mit Beschluss vom 14. Juli 2010 für unzulässig befunden (Az. VII ZR 45/09). Auch die Ausführungsvariante "Hamburg Evacuation" ist möglich. Der Schlüssel zur Wohnung wird nach der Besichtigung dem Möbelspediteur übergeben, den der Verwalter nach der Preisverhandlung selbst wählen kann - und nicht dem Kreditgeber.

Das Landgericht Frankfurt hat mit Bescheid vom 01.12.2003 (Az.: 33 Mio. 59/03-28) die "Frankfurter Räumung" genehmigt. In diesem Fall wird der Vorschuss auf die Kosten dadurch verringert, dass der Kreditgeber die Möbel des Pächters in seine eigenen abschließbaren Kellerstuben stellt. Wenn ein Vermieter mit dauerhaften Rückständen bei der Miete zu kämpfen hat, muss er oft einen Verwalter bestellen, der die Immobilie nach der Kündigung räumt.

Allerdings ist dieser Vorgang mit hohen Aufwendungen verbunden, die im Falle der Insolvenz des Vermieters vom Vermieter selbst zu übernehmen sind. Da jedoch viele Gesichtspunkte zu berücksichtigen sind, ist es ratsam, einen Anwalt zu beauftragen, der Sie über die Zwangsräumung und die individuellen Möglichkeiten aufklärt.