Fristlose Kündigung Mietvertrag nach Abmahnung

Ausserordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags

Jede Partei ist berechtigt, einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag aus wichtigen Gründen fristlos zu beenden. Die Bestimmung des 543 BGB ist eine so genannte "Generalklausel", d.h. sie ist sowohl für den Eigentümer als auch für den Pächter maßgebend. 543 Abs. 1 BGB sieht vor, dass eine fristlose Kündigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist.

Die fristlose Kündigung durch den/die MieterIn ist nur aus wichtigen Gründen möglich. Das hat den Vorteil, dass eine fristlose Kündigung zu einer schnellen und vorzeitigen Kündigung des Mietobjektes führt. Dementsprechend ist im konkreten Fall zu überprüfen, ob es den Vertragspartnern nicht mehr zuzumuten ist, das Mietverhältnis ordnungsgemäß fortzuführen. Dabei ist es besonders wichtig, inwieweit der Eigentümer oder Pächter ein schuldhaftes Verhalten zeigt.

Zudem müssen die Belange des Eigentümers und des Eigentümers abgewogen werden. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages bedarf der Schriftform und muss eine Erklärung der Begründetheit im Sinn von 569 Abs. 4 BGB beinhalten. Natürlich sind die Kündigungsgründe eines Eigentümers von den Gründen des Eigentümers zu unterscheiden.

Die fristlose Kündigung bedarf der vorherigen Ankündigung. Eine fristlose Kündigung ist danach erst nach Verstreichen einer zur Behebung festgesetzten vertretbaren Zeit oder unmittelbar nach einer Abmahnung zulässiger. Im Falle einer Mehrheit von Pächtern muss eine Verwarnung an alle Pächter ausgesprochen werden. Wenn dies nicht mehr der Fall ist, muss immer eine Warnung ausgegeben werden. Ob eine Nachbesserungsfrist sinnvoll ist, hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab.

Der Antrag auf sofortige Behebung kann auch den Erfordernissen der Zweckmäßigkeit entsprechen. Wird eine Nachfrist als zu kurz angesehen, so findet die entsprechende Nachfrist Anwendung. Abmahnungen oder Abhilfefristen müssen für die zu entlassende Person eindeutig und verständlich sein. Im Einzelnen ist anzugeben, welches Verhalten oder welche Vertragsverletzungen (z.B. Lärmbelastung, unbefugte Nutztierhaltung, Schimmelbildung, Schäden am Mietobjekt) auf den Pächter oder Verpächter zurückzuführen sind.

Die Gesetzgeberin überlässt dem/der MieterIn oder VermieterIn die Wahl, entweder eine Verwarnung auszusprechen oder eine Rechtsbehelfsfrist zu bestimmen. Nach ergebnislosem Ablauf der Fristen werden in beiden FÃ?llen die selben rechtlichen Konsequenzen gezogen, d.h. eine fristlose KÃ?ndigung ist möglich. In den folgenden Ausnahmefällen kann auf eine Abmahnung verzichtet werden: Der Zeitraum oder die Abmahnung verheißt offenbar keinen erfolg; Beispiel: die Nachbesserung wird ernsthaft und abschließend abgelehnt (BGH Urt. v. 22.10. 1975 bis VIII ZR 160/74), die Entfernung innerhalb einer angemessenen Nachfrist scheint nicht möglich (OLG Karlsruhe ZMR 1988, 224), bei vertragswidrigem Einsatz der gemieteten Sache ist eine Nachbesserung und/oder Abmahnung unangemessen (Düsseldorf JR 1991, 379), ein Treuhandverhältnis ist nicht wiederherstellbar (BGH Urt. v. 18.11. 1999 - III ZR 168/98).

Eine fristlose Kündigung scheint unter Berücksichtigung der Interessen von Mietern und Vermietern aus besonderem Grund geboten, zum Beispiel: Die Fortsetzung des Vertrages ist wegen der Ernsthaftigkeit der Pflicht überschreitung unangemessen. Die Abmahnung ist eine unabdingbare Voraussetzung für eine fristlose Kündigung, so dass die Kündigungspartei nachweisen muss, dass ihr eine entsprechende Frist zur Abhilfe eingeräumt wurde oder dass sie gewarnt wurde.

Für den Verpächter sind folgende Gründe ausschlaggebend: Kommt der Verpächter seiner vertraglichen Zahlungspflicht nicht nach, so hat der Verpächter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. 569 Abs. 1 BGB die Kündigungsmöglichkeit des Mieters ohne Einhaltung einer Frist. Gemäss dem Text der Bestimmung muss der Pächter mit der Zahlung der Pacht oder eines nicht unwesentlichen Teiles der Pacht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen im Rückstand sein.

Erstens: Alternativ a garantiert immer dann eine Kündigung, wenn der Pächter die Mieten trotz des Fälligkeitsdatums nicht zwei Mal hintereinander bezahlt hat. Andererseits kann es ausreichen, wenn der Pächter mit einem nicht unwesentlichen Teil der Pacht an zwei Tagen im Rückstand ist. Eine nicht unerhebliche Teilzahlung ist immer dann zu leisten, wenn der Rückstand den Mietzins für einen Kalendermonat überschreitet (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Mieten sind in diesem Sinn Bruttomieten inklusive Nebenkosten (OLG Frankfurt, 25.11. 1987 - 17 U 143/86). Eine einmalige Zahlungsverzögerung berechtigt jedoch nicht zur fristlosen Kündigung (BGH Urt. v. 10.07. 1991 - XII ZR 105/90). In der Regel ist es nicht notwendig, dass der Leasinggeber den Leasingnehmer über den Zahlungsverzug informiert.

Grund dafür ist, dass die Mietfälligkeit im Kalender im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB angemessen ist. Für die recht wenigen Fälle, in denen der Eigentümer eine Mietberechnung vornimmt, kann jedoch eine Verwarnung vonnöten sein. Somit kann der Pächter natürlich nur dann in Zahlungsverzug sein, wenn er die Rechnung erhält und eine bestimmte Zeit für die Überprüfung erhält (BGH Urt. v. 14.07. 1970 - VIII ZR 12/69).

Bei der Variante b des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss der Leasingnehmer innerhalb einer Frist, die sich über mehr als zwei Zahlungsziele hinauszieht, in Zahlungsverzug sein. Dieses Kündigungsereignis ist somit bei Erreichen eines Zahlungsrückstandes von zwei Mietmonaten gegeben (BGH Urt. v. 15.06. 2005 - XII ZR 291/01).

Gleiches trifft zu, wenn sich der Pächter mit einem entsprechenden höheren Anteil an den Vorauszahlungen der Betriebskosten in Zahlungsverzug befinden sollte (BGH Urt. v. 25.10. 2006 - VIII. zr 102/06). Bezahlt der Pächter die Miete mit Reservierung, liegt kein Rückstand vor (LG Frankfurt/Main vom 07.07. 1987 - 2/11 S 32/87).

Die fristlose Kündigung ist unter diesen Voraussetzungen nicht gestattet. Wenn der Leasingnehmer den Rückstand vor Erhalt der Kündigung des Mieters vollständig beglichen hat, entfallen die Kündigungsgründe. Die fristlose Kündigung ist dann nicht mehr möglich. Wenn die Kündigung dem Vermieter gerade erst zu dem Zeitpunkt zugeht, zu dem er den Zahlungsverzug beglichen und die Verrechnung ausgesprochen hat, wird die Kündigung ungültig (OLG Köln Urt. v. 30.10. 1997 - 12 U 29/97).

Befindet sich der Pächter wieder im Rückstand, muss der Pächter noch einmal abmelden. Der " alten " Kündigung wird nicht wiederbelebt. Der Wortlaut der Regelung des 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB verdeutlicht explizit, dass nicht jede Art der Verletzung des Vertrages durch den Leasingnehmer einen Kündigungsgrund begründet. Eine fristlose Kündigung durch den Eigentümer ist nur möglich, wenn der Eigentümer das Mietobjekt durch Verletzung seiner Sorgfaltspflicht erheblich beeinträchtigt oder einem Dritten unberechtigt vorenthält.

Inwiefern und in welchem Umfang eine wesentliche Rechtsverletzung des Leasinggebers vorliegt, ist nach den Gegebenheiten des Einzelfalls zu beurteilen. Sofern und soweit der Leasingnehmer seine vertragsgemäßen Pflege- und Wartungspflichten nicht in einer den Mietgegenstand bedrohenden Art und Weise erfüllt, ist eine fristlose Kündigung berechtigt. Beispiel einer begründeten Kündigung wegen beträchtlicher Gefahr für das Mietobjekt: Verlässt der Vermieter seine Mietwohnung zur vollen Nutzung ohne vorherige Einwilligung oder Information des Mieters, besteht ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Die unberechtigte Nutzungsüberlassung besteht auch dann, wenn der Vermieter den Untervermieter nicht daran hindert, die Immobilie selbst unterzuvermieten ("OLG Hamm 17.01. 1992 - 30 U 36/91"). Wenn dem Leasingnehmer die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjektes nicht oder nicht fristgerecht eingeräumt oder widerrufen wird, hat der Leasingnehmer das Recht, das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Einhaltung einer Frist zu beenden.

Die vertragsgemäße Nutzung kann durch einen Sach- oder Rechtsfehler prinzipiell eingeschränkt werden. Für die Bewertung, ob die Nutzung des Mietobjektes fristgerecht oder nicht fristgerecht erfolgt, kommt es auf die vertraglichen Regelungen der Vertragsparteien hinsichtlich des Antritts an. Besitzt das Mietobjekt nicht die vereinbarte zugesicherte Eigenschaft, so berechtigt dieser Sachverhalt auch den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung.

Dem Leasingnehmer - nicht dem Leasinggeber - steht das Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß 569 Abs. 1 i.V.m. 543 BGB zu, wenn und soweit die Nutzung des Leasinggegenstandes mit einer wesentlichen Gefahr für die menschliche Gesundheit des Leasingnehmers einhergeht. Das Gesundheitsrisiko muss permanent vom Mietobjekt ausgeht (LG Berlin 31.05. 2002 - 64 T 46/02).

Wenn dies der Fall ist, ist nach sachlichen Gesichtspunkten zu bewerten (OLG Brandenburg 02.07. 2008 - 3 U 156/07). Durch den Defekt der Mietobjekte muss das Wohlergehen des Mietinteressenten deutlich und nachhaltig beeinflusst werden (OLG Düsseldorf 25.10. 2001 - 10 U 122/00). Ein abstraktes Gesundheitsrisiko entspricht nicht den Erfordernissen einer mit Gründen versehenen Kündigung.

Beispiel für eine mit Gründen versehene Kündigung: Ein Rücktrittsrecht ist immer dann gegeben, wenn der Leasingnehmer den Fehler bereits bemerkt hat oder grob fahrlässig nicht bemerkt hat. Die Kündigung ist weiterhin auszuschließen, wenn nur eine temporäre, leicht zu behebende Wertminderung des Mietobjektes eintritt und der Eigentümer einer Reparatur zugestimmt hat (OLG Brandenburg 02.07. 2008 - 3 U 156/07).

Soweit der Pächter eine gesundheitsgefährdende Störung selbst zu vertreten hat, ist auch das Recht zur Kündigung des Mietvertrages ausgenommen (BGH 17.12. 2003 - XII ZR 308/00). Die Umstände, unter denen eine Fortführung des Vermietungsverhältnisses für den Pächter oder Verpächter nicht zumutbar ist, müssen von Fall zu Fall nach sachlichen Gesichtspunkten beurteilt werden. Die Unannehmbarkeit der Fortführung des Vertrages resultiert in den meisten FÃ?llen erst aus dem unverÃ?nderten, unverÃ?nderten Benehmen des störenden Mieters nach einer Abmahnung.

Die Hauptanwendungsgebiete des 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB sind dauerhafte Beeinträchtigungen des häuslichen Friedens durch den Mieters. Im Falle eines Verstoßes ist die betroffene Person befugt, den Vertrag fristlos zu kündigen. Eine Beeinträchtigung durch den Pächter oder Verpächter muss tragfähig, d.h. permanent sein, da nur auf dieser Grundlage gerechtfertigt werden kann, dass eine Fortführung des Pachtverhältnisses für den Pächter oder Verpächter nicht mehr vertretbar ist.

Die Unangemessenheit liegt vor, wenn und soweit das Treuhandverhältnis zwischen Mietern und Vermietern in dem Umfang gestört ist, dass eine einwandfreie Ausführung des Mietvertrages unter Berücksichtigung aller Rahmenbedingungen in Frage gestellt ist (LG Siemens Urt. v. 10.01. 2006 - Az. 1 S 117/05). Fallbeispiele für die Kündigung durch den Vermieter: Übt der Pächter sein Recht auf Kündigung nicht fristgerecht aus, kann es verfallen (BGH Urt. v. 31.05. 2000 - XII ZR 41/98).

Sie verfällt nicht, wenn die Kündigung fristgerecht, d.h. mindestens sechs Monate nach Vertragsbruch des Mieters, erfolgt (LG Berlin Urt. v. 09.02. 1999 - 64 S 305/98). Hat der Leasingnehmer sein Rücktrittsrecht eingebüßt, so kann er es wieder aufnehmen, sobald sich der ursprünglich angenommene Fehler in unangemessener Art und Weise verschlimmert hat.

War dem Leasingnehmer der Defekt des Mietobjektes bereits bei Abschluss des Leasingvertrages bekannt, ist er nicht berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Übt der/die VermieterIn sein/ihr Recht auf Kündigung für einen größeren Zeitabschnitt nicht aus, kann es verfallen. Zeitlich ist von einer Verjährung ausgegangen, wenn zwischen den Ereignissen und der Kündigung mehr als sechs Monate liegen.

Dem Vermieter steht somit eine vernünftige Frist zur Verfügung, um zu prüfen, ob er von seinem Kündigungsrecht in ausreichendem Maße Gebrauch machen will oder nicht.