Fristlose Kündigung Mieter Widerspruch

Kündigung durch den Mieter und der (unterlassene) Widerspruch gegen eine Fortführung des Vertrags sowie zur Berechnung von Schadenersatz (Mehrwertsteuer), Zinsen und Schadenminderung.

Der BGH hatte sich hier ausführlich mit den Konsequenzen einer Kündigung befasst: Zu den impliziten Einwendungen gegen eine konkludente Mietverlängerung, den Konsequenzen der Konkludenz eines Mietvertrages auf einen Schadenersatzanspruch des Mietvertragspartners, zur Mehrwertsteuer auf einen Schadenersatzanspruch wegen Mietausfall, zur Verzugszinsen und zur Überprüfung der Schadenminderungspflicht des Mietvertragspartners gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 letztmalig.

Zu den Tatsachen: Der Kläger verklagt die Entschädigung für Mietausfälle. Der Kläger hat mit Bescheid vom 28. Februar 1013 wegen eines Mietrückstands von zwei Mietzinsen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt und deren Rückzahlung bis zum 30. Januar 2013 verlangt. Der Kläger hat den Angeklagten mit Brief vom 30. Januar 2013 darauf hingewiesen, dass er für die Miete des Klägers bis zum 30. Juni 2015 haftet.

In einem Brief vom 22.02. 2013 hat die damalige Angeklagte die Kündigung am 31.05. 2013 erklärt und die Räumlichkeiten am 03.06.2013 geräumt. Ab dem 15.03. 2015 vermietet die klagende Partei an einen neuen Mieter. Die Gründe für die BGH-Urteil: zwei Tage, ungeachtet des wiederholten Antrags am 30. Januar 2013, nachdem der Zwangsräumung nicht stattgegeben wurde.

Nach den §§ 133, 157 BGB ist daher von einem (konkludenten) Widerspruch auszugehen. 2. Dem Kläger stand ein Schadensersatzanspruch in Höhe des Mietausfalles zu, den das Gericht nicht behandelt hatte. Im Falle einer berechtigten Kündigung gemäß 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB hat der Mieter dem Leasinggeber den dem Leasingnehmer entstandenen Schäden in Form der durch den Vertragsablauf festgelegten Vertragslaufzeit prinzipiell zu erstatten.

Wenn der Mietvertrag vom Antragsgegner vor Ablauf der ursprünglichen Vertragsdauer gekündigt wurde. Allerdings wäre der Verlust der Langfristverpflichtung auf die Pflichtverletzungen des Angeklagten zurückzuführen gewesen, die den Kläger zur ausserordentlichen Kündigung bewogen hätten. Der Beklagte hat sein ordentliches Recht zur Kündigung nur aufgrund seines eigenen vertraglich nicht geregelten Handelns, das die Kündigung verursacht hat.

Betragsmäßig konnte der Kläger den entgangenen Mietzins für den Zeitraum vom 12. bis 14. März 2015 jedoch erst nach der Nettokaltmiete von 15 Monaten und einem 14/31 Monaten zu 3.000,00 geltend machen, nicht die Mehrwertsteuer, da der entgangene Mietzins kein Folgeschaden durch Kündigung ist und keine Entschädigung in Form von ISSv. Der Verzugszins konnte auch nicht ab dem entsprechenden Fälligkeitsmonat der Miete errechnet werden.

In diesem Fall könnte der Kläger höchstens Verzugszinsen gemäß 281, 288 Abs. I BGB einfordern. Das Verfahren war nicht entscheidungsreif und muss daher rückverwiesen werden, da sich die bisherigen Gerichte nicht mit der möglichen Schadensersatzverpflichtung des Klägers befasst hatten, für die der Angeklagte jedoch mit Beweisen belastet war. Zivilsenat des OLG Köln vom 14. 11. 2016, der die weitergehende Beschwerde zur Kostenfrage zurückweist und soweit die Beschwerde des Klägers gegen das Verfahren der zweiten Bürgerlichen Kammer des OLG Köln vom 11. 06. 2016 in einer Summe von 46.354,84 zuzüglich Verzugszinsen in einer Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszins seit dem 12. 11. 2016 abgewiesen worden ist.

Der Kläger fordert als Hauswirtin vom Angeklagten eine Entschädigung für den Mietausfall. Es besteht seit dem 1. Juli 2010 ein Pachtvertrag zwischen den Vertragsparteien über Räumlichkeiten, in denen die Angeklagte einen Getränkefachhandel mit 840 m² Lagerfläche und 100 m Bürofläche betreibt, der am Stichtag 31. Dezember 2015 ausgelaufen ist. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 29. Jänner 2013 eine Sonderkündigung wegen Mietrückstand des Angeklagten in Form von zwei Mietmonaten mit folgender Formulierung erklärt: "Die gemahnte Pacht mit Nebenkosten und Mehrwertsteuer für Jänner 2013 sowie eine Pacht nach Vollstreckungsbescheid sind noch nicht beigebracht!

Das Vermieterpfandrecht, mit allen Objekten in Benutzung und fristloser Kündigung! Die Zimmer sollten Sie uns bis zum 31.01.2013 in vertragsgemäßem Zustand bereitstellen! "Der Kläger schreibt am 3. Jänner 2013 an die Beklagte: "Im Zusammenhang mit dem Brief Ihres Anwalts sollten Sie uns einen neuen Mieter vorlegen!

"Der Kläger hat in einem Brief vom 16. Januar 2013, der dem Inhalt des ersten Briefes entspricht, die Kündigung wiederholt und ergänzt: "Wir erklären, dass Sie uns weder die gemieteten Räumlichkeiten überlassen haben, noch dass Ihr Rechtsanwalt seine Versprechen gehalten hat! "Der Angeklagte hat die Räumlichkeiten zunächst nicht geräumt, aber mit Brief vom 23. Januar 2013 seine Kündigung am 30. September 2013 erklärt und die Räumlichkeiten längstens am 30. September 2013 geräumt, Der Kläger hat sie ab 16. April 2015 an einen neuen Mieter vermietet.

Die beiden Anträge der Beschwerdeführerin auf Mietzahlung und Nutzungsentgelt für die Zeit vom 6. Mai 2013 und für den gesamten Zeitraum vom 7. bis 11. November 2013 mit Ausnahme der Nutzungsentgelte für die Zeit vom 5. bis 31. Mai 2013 waren erfolglos. Der Kläger hat im aktuellen Rechtstreit, basierend auf der monatlichen Pacht von 3000 Euro zzgl. 570 Euro Mehrwertsteuer, für den Zeitraum zwischen 01.12.2013 und 14.03.2015 Nutzungsentschädigungen oder Mangelfolgeschäden in Höhe von insgesamt 55.162,26 Euro zzgl. monatlicher Staffelverzugszinsen beansprucht.

Der Rechtsbehelf nach 522 Abs. 2 ZPO wurde vom LG und vom OLG abgelehnt. Die Beschwerde des Klägers, die vom Bundesrat genehmigt wurde, ist dagegen gerichtet und verfolgt den gesamten Vorwurf. In jedem Falle scheitert ein vertragsgemäßer Mietrecht, weil der Kläger das Vermietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet, aber der Fortführung der Mietnutzung nicht zugestimmt hat, so dass das Vermietverhältnis nach § 545 S. 1 BGB auf unbefristete Zeit verlängerbar ist, was auch im Falle einer fristlosen Kündigung des Vertrages gilt.

Das Entlassungsschreiben und die beiden anderen Briefe der Beschwerdeführerin haben den Gegenwillen der Beschwerdeführerin nicht ausreichend verdeutlicht. Neben der etwas geschwächten "Zielformulierung" spricht die Tatsache, dass der Mietrückstand als Grund für die Kündigung genannt wird, gegen eine Absage an die Aufrechterhaltung. Wird eine unmittelbare Erkenntnis des Angeklagten und ein verlässliches künftiges Zahlungsverhalten unterstellt, ist es ohnehin nicht offensichtlich, dass der Kläger auch unter diesen Umständen einer impliziten Mietverlängerung letztendlich widersprochen hat.

Die Angeklagte konnte daher den Mietvertrag zum Ende des Folgemonats auflösen. Der Mietvertrag wurde daher zum Stichtag 31. Dezember 2013 gekündigt. Das Recht auf Nutzungsentgelt setzt die Nicht-Erfüllung der Rückgabeverpflichtung des Mieters voraus. Allerdings war davon auszugehen, dass die Immobilie im Laufe des dritten Quartals 2013 geräumt wird, so dass der Kläger nur für die ersten drei Tage des dritten Quartals 2013 eine Nutzungsvergütung geltend machen kann.

Die Berufungsinstanz war daher berechtigt, die Mietzahlungsansprüche des Klägers nach § 535 Abs. 2 BGB und die Benutzungsentschädigung nach 546 a Abs. 2 BGB für den streitigen Zeitpunkt abzulehnen. a) Der Kläger kann die Mieten nicht mehr geltend machen, weil das Pachtverhältnis in jedem Falle vor dem 31. 12. 2013 erloschen ist.

Das Berufungsgericht wirft jedoch bereits jetzt die Besorgnis auf, dass das Vertragsverhältnis nach der außergerichtlichen Kündigung der Klage wegen fortgesetzter Nutzung des Mietverhältnisses ohne gegenteilige Willenserklärung gemäß 545 S. 1 BGB auf unbegrenzte Zeit ausgedehnt worden ist. Bei stillschweigender Weiterführung der Mietnutzung gemäß 545 BGB kann die Erweiterung prinzipiell auch nach einer ausserordentlichen Kündigung ohne Einhaltung einer Frist stattfinden.

Die Einrede des Verhinderns der Fristverlängerung nach 545 S. 1 Halbsatz 2 BGB kann bereits vor Kündigung des Mietvertrages und damit in jedem Fall auch mit der Kündigung angedeutet werden. In einer konkludenten Einspruchserklärung muss jedoch der Wille des Eigentümers, die Fortführung des Vertrages zu verweigern, deutlich zum Ausdruck kommen. Die Vermieterin kann auch dadurch Rechtssicherheit herstellen, dass sie bereits in der Kündigung den Wunsch äußert, die Fortführung des Mietvertrages definitiv zurückzuweisen.

Eine Einspruchserklärung ist nicht bei jeder ausserordentlichen Kündigung zu sehen. Ob eine Sonderkündigung durch den Verpächter bereits eine Ablehnungserklärung enthält, richtet sich eher nach den Gegebenheiten des Einzelfalles. Maßgeblich sind das Ausmaß der Beendigungsgründe und die Wichtigkeit, die der Verpächter ihnen nach dem Wortlaut der Deklaration beimisst (vgl. BGH-Urteil vom 16. 9. 1987 - VIII ZR 156/86 - NJW-RR 1988, 76 und Senat-Urteil vom 12. 7. 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385 Rn. 25; vgl. auch BGH-Urteil vom 21. 4. 2010 - VIII ZR 184/09 - NJW 2010, 2124 Rn. 7 ff.).

Eine solche stillschweigende Einspruchserklärung kann auch in einem Räumungsantrag bestehen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. Juni 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385 Rn. 25). Der Beschwerdeführer hat sich rechtzeitig und mit der erforderlichen Deutlichkeit gegen die Fristverlängerung ausgesprochen. Die Kündigung beinhaltete bereits einen klaren Antrag auf Ausweisung innerhalb von zwei Tagen und damit auch eine explizite Kündigungsfrist, ungeachtet der sprachlichen Mißstände.

Die Tatsache, dass die Klage die Phrase "sollte" verwendet hat, entzieht ihr nichts von ihrer Eindeutigkeit. Dem Beklagten war aus dem jeweiligen sachlichen Begünstigtenhorizont gemäß 133, 157 BGB nur dahingehend verständlich, dass der Kläger einer Verlängerung des Vertrages auf unbegrenzte Zeit durch weitere Nutzung nicht zustimmen würde.

Dabei ist die Überlegung des Berufungsgerichts, dass der Grund für die Kündigung keine wesentliche Rechtsverletzung des Vermieters darstellt, irrelevant, da sich der Einwand hier nicht nur aus der Feststellung der Sonderkündigung, sondern vor allem auch aus dem Räumungsantrag mit Kündigungsfrist ergebe. Einzig und allein dadurch, dass die klagende Partei durch ihre sofortige Stellungnahme zum Ausbleiben der Zwangsräumung ihre Ablehnung der Fristverlängerung noch einmal deutlich zum Ausdruck gebracht hat. bb) Ungeachtet dessen wäre eine vorübergehende Mietvertragsverlängerung bereits im Dezember 2013 gekündigt worden.

Im Gegensatz zur Zustimmung des Oberlandesgerichts hätte die ordnungsgemäße Kündigung des Antragsgegners jedoch nicht zu einer Kündigung zum Ende des Ablaufs des Geschäftsjahres zum Stichtag 3. Juni 2013 (voraussichtlich 3. Juli 2013) sondern erst zum Ende des Geschäftsjahres zum Stichtag 3. Juni 2013 führen können. In diesem Falle richtet sich die Frist nicht nach § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB.

Dementsprechend hätte die reguläre Kündigung der Angeklagten am 22. 2. 2013 den Mietvertrag Ende September 2013 gekündigt. b) Ein Nutzungsentschädigungsanspruch für den Zeitpunkt ab dem 1. 12. 2013 ist, wie das Oberlandesgericht zu Recht feststellte, bereits deshalb gescheitert, weil die Rückgabe der gemieteten Sache zu Beginn des Monats 6.

Dem Kläger kann jedoch ein Schadenersatzanspruch gegen den Antragsgegner in dem Ausmaß des durch den Mietverlust verursachten Folgeschadens zustehen, auf den das Rechtsmittelgericht zwar explizit verwiesen hat, der aber nicht ausreichend nachgewiesen wurde. Betragsmäßig kann dieser Betrag jedoch nur 46.354,84 zuzüglich 5 Prozentpunkte über dem Basiszins seit dem 14. Januar 2016 betragen. a) Wenn eine befristete Mietdauer ausläuft - wie hier durch die Kündigung der Klage am 29. Januar 2016.

Der Mieter hat nach §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 1, 1, 252 BGB dem Leasinggeber den dem Leasinggeber entstandenen Mietschaden in Form des Mietausfalls bis zum Ende der festen Vertragslaufzeit zu erstatten ( Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005 - XII ZR 162/01 - NZM 2005, 340, 341).

Dieser Mietausfall steht zur Debatte, da der Kläger eine Entschädigung für die Miete verlangt, die er vom Antragsgegner hätte verlangen können, wenn das Mietverhältnis bis zum Ende der Vertragsverjährungsfrist nach § 535 Abs. 2 BGB durchgeführt worden wäre. Sie verlor diesen Vertragsanspruch durch den Mietzinsverzug des Angeklagten, der zur ausserordentlichen Kündigung führte.

Dieser Schadenersatzanspruch für den streitigen Zeitpunkt wäre ansonsten auch durch eine konkludente Erweiterung des Auftragsverhältnisses gemäß 545 S. 1 BGB nicht ausgeschlossen. Selbst dann wäre der Vertrag durch die gewöhnliche Kündigung des Antragsgegners vor Ablauf der ursprünglichen Laufzeit des Vertrages gekündigt worden.

Die Beendigung des langfristigen Vertragsverhältnisses ist jedoch auf die Pflichtverletzungen des Angeklagten zurück zu führen, wodurch dem Kläger ein außerordentliches Recht auf Kündigung zusteht. Ein (!) stillschweigender Aufschub würde diese Zurechnung nicht stören, da das mit einer stillen Aufschiebung des Vertrages verbundene gewöhnliche Recht des Antragsgegners auch auf sein kontraktwidriges Handeln zuruckzuführen ist. Stattdessen ist diese Aufstellung nicht anders zu bewerten als der Umstand, dass der Mieter nach der vom Mieter zu verantwortenden frühzeitigen Beendigung des Vertrages einen Mietvertrag mit einem Folgemieter schließt, der dann weniger oder auch - wiederum nicht mehr bezahlt.

Der Erstmieter hat auch hier grundsätzlich für den Mietausfall des Mieters zu zahlen (siehe Senatsverfügungen vom 16. 7. 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053 f.; vom 10.10.2001 - XII ZR 307/98 - Rechtsnorm 8, 40 und vom 20.6.2001 - XII ZR 20/99 - Rechtsnorm 2 ff; RGZ 76, 367, 369; Schmidt Butterer/Blank Mietrecht, 13.6.Aufl.

545 Rn. 545; Schmidt-Futterer/ Blank Mietetrecht Rn. 545 BGB Rn. 1). b) Die Summe des erstattungsfähigen Mietausfalls des Klägers für die Zeit vom ersten Tag an. In der Zeit vom 31. 12. 2013 bis einschließlich 15. 12. 2015 ergibt sich jedoch im Wesentlichen die verlorene Nettokaltmiete von 46.354,84 (15 Monaten plus a 14/31 Monaten x 3000 ?).

Mietausfälle als Folgeschäden durch Kündigung stellen keinen Ersatz im Sinn von § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG dar. Im Gegensatz zur Nutzungsvergütung ist diese Vergütung nicht mit einer Zahlung des früheren Eigentümers verbunden (Urteil des Senats vom 24. August 2008 - XII ZR 136/05 - ZMR 2008, 867 Rn. 28; siehe auch Entscheidung der Rechtsanwaltskammer München vom 14. Februar 2017 - 14 K 2480/14 - Rechtsprechung Rn. 20 ff.

zu dem Mietvertrag BGH-Urteil vom 14. 3. 2007 - VIII ZR 68/06 - NJW-RR 2007, 1066 Rn. 11 ff.; generell zu diesem Blanko in Blank/Börstinghaus Miete5. aufl. § 542 BGB-Rand. 16 mwN; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Grünwald Gewerbeflächenmiete 1 Rn. 12 ff; ansonsten im Falle einer Entschädigungszahlung durch den Mieter, weil der Mieter auf seine Rechte aus dem aktuellen Mietvertrag verzichtet:

Die vom Antragsteller geforderten Rückstandszinsen haben keine rechtliche Grundlage. Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wird - anders als bei der Mietforderung - die Dienstleistung nicht nach dem Veranstaltungskalender ermittelt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ebensowenig begründet er einen Zahlungsanspruch im Sinn von 288 Abs. 2 BGB (vgl. BGHZ 199, 1 = WM 2014, 759 Randnr. 67 ff.; BGH-Urteil vom 17. 07. 2013 - VIII ZR 334/12 - NJW 2014, 1171 Randnr.13; BeckOK-BBl.

Der Kläger kann jedoch gegebenenfalls gemäß 291, 288 Abs. 1 BGB ab dem Tag nach der Klagezustellung Verzugszinsen in der Höhe von fünf Prozent über dem Basiszins und damit ab dem Tag der Klagezustellung einfordern. Soweit der Kläger entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts für den streitigen Zeitpunkt Ansprüche gegen den Antragsgegner hat, ist das streitige Verfahren aufzulösen ("§ 562 Abs. 1 ZPO").

Insofern ist der Streitfall gemäß 563 Abs. 1 S. 1 ZPO an das Beschwerdegericht zurück zu verweisen. Wie das Landgericht und das OLG stützte sich die Angeklagte ausschliesslich auf die juristische Begründung der beiden Sachverhalte aus den beiden Vorverfahren, die - rechtsfehlerhaft - eine implizite Mietverlängerung annahmen und den Schadenersatzanspruch der klagenden Partei für die Zeit nach der Zwangsräumung nicht berücksichtigten.

Folglich stellten die Angeklagte und die Richter die Fragen nach einer etwaigen Verletzung der Schadensersatzverpflichtung des Klägers und damit nach einem etwaigen mitschuldigen Verschulden des Klägers im Sinn von 254 Abs. 2 S. 1 letzter Änd. Die Immobilie wurde im aktuellen Falle am 30. September 2013 geräumt, aber am 30. September 2015 nach mehr als 21-monatiger Laufzeit untervermietet.

Selbst wenn die Schadenersatzverpflichtung des Eigentümers nicht die sofortige Vermietung um jeden Preis beinhaltet, wirft die zeitliche Reihenfolge die Fragestellung auf, inwieweit sich der Kläger um eine Neuvermietung bemüht hat. Eine ausreichende Darstellung würde dann für den Kläger als Vermieter eine zusätzliche Offenlegungspflicht einleiten. Der Mieter hat jedoch die Nachweispflicht für eine Verletzung der Schadenminderungspflicht des Leasinggebers zu tragen (Senatsbeschluss vom 16. Feb. 2005 - XII ZR 162/01 - NZM 2005, 340, 341; vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 2 BGB).

Daher ist den Beteiligten nach § 139 Abs. 2 der Zivilprozessordnung die Möglichkeit zu geben, den vorstehend dargelegten Standpunkt darzulegen (vgl. BGH-Urteil 25).