Abmahnung Mieter wegen Ruhestörung

BGH: Warnung vor Mietern wegen Ruhestörung ungültig - Aus aller Herren Länder

Eine fristlose Abmahnung wegen Ruhestörung kann von den Vermietern nicht effektiv angedroht werden - eine solche Abmahnung ist juristisch inakzeptabel. Eine ungerechtfertigte Abmahnung kann ein Mieter danach nicht mehr anprangern. Sie muss sich also auch deshalb keine Gedanken machen, weil der Hauswirt - er will eigentlich ohne Ankündigung aufhören - durch die Abmahnung keinen Rechtsvorteil hat.

Im Gegensatz zum Arbeitsgesetz, das den Mitarbeitern einen Rückzahlungsanspruch auf unrechtmäßige Verwarnungen aus der Belegschaftsakte einräumt, beinhaltet das Vermietrecht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs keinen Ausweisungsanspruch. Die Mietervereinigung bezeichnete die Regelung als schwierig. Er zwingt die Mieter zu ungerechtfertigten Mahnungen. Einem Mieter aus dem Kölner Umland war im Einzelfall mit Entlassung bedroht worden, weil er - wie die Anwohner behaupteten - seinen Bildschirm zu stark aufgedreht hatte ("VIII ZR 139/07").

Die Hauswirte müssen die Mehrkosten für die Wasserversorgung und das Abwassermanagement nicht genau nach dem aktuellen Bedarf in der Abrechnungsperiode errechnen. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, reicht es aus, wenn der Hauswirt die Rechnungen seines Wasserlieferanten an die Mieter weiterleitet. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist ein genau auf die einzelnen Kalendermonate umgerechneter Vergleich zu komplex und unvernünftig (Az.: VIII ZR 49/07).

Falsch getadelt wegen Ruhestörung?

Der Vermieter droht mit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages im Falle einer weiteren Beanstandung der Ruhestörung. Die Mieterin bezeichnete den Vorgang als abwegig und die Abmahnung als ungerechtfertigt. Das Mietvertragsgesetz und das Bürgerliche Gesetzbuch sahen nicht vor, dass Mieter gegen ungerechtfertigte Verwarnungen vorgegangen werden konnten. Schließlich macht ein Mahnschreiben den Mieter nur auf Verfehlungen aufmerksam.

Bei Kündigung des Mietvertrages und wenn das gemahnte Verhalten in einem Rechtsstreit von Bedeutung ist, muss der Mieter - wenn er eine Verletzung der Pflicht bestreitet - dies nachweisen. Dieser Nachweis muss den Hausherrn leiten, ob er nun gewarnt hat oder nicht. Eine ungerechtfertigte Abmahnung kann vom Mitarbeiter nach dem Arbeitsgesetz verlangt werden.