Bgb 546

546 Abs. 1 BGB (Vertragsanspruch).

546, 546a: Herausgabe der Mietgegenstände; Objektschlüssel| Immobilie

In Ausnahmefällen reicht die Schlüsselrückgabe für die ordentliche Rücksendung von Mietobjekten aus, wenn sich der Wunsch des Eigentümers, den Endbesitz aufzugeben, abzeichnet und dem Eigentümer eine ungestörte Nutzung gestattet wird. Liegt dem Pächter bei der Schlüsselübergabe an die Objektverwaltung des Pächters/der Pächterin eine unterschriebene Empfangsbestätigung vor, in der ein "Wasserschaden" als Gegenstand der Schlüsselübergabe vermerkt ist, und gibt der Pächter in einem nachfolgenden an den Pächter adressierten Brief an, dass der Pachtvertrag fortgesetzt wird, besteht kein eindeutiger und eindeutiger Bestand.

Die Klägerin macht geltend: Der Leasingnehmer haftet für die Nutzung bis zur völligen Aufgabe des Besitzes prinzipiell auf Schadensersatz. Eine komplette und eindeutige Inbesitznahme ist notwendig. Zu diesem Zweck ist die Übergabe aller Tasten prinzipiell eine Grundvoraussetzung oder die Erläuterung des Verbleibs der Tasten sowie die Aufgabe des Besitzes. Die Angeklagte hatte ihm, dem Beschwerdeführer, nur einen einzigen Key gegeben, ohne den Aufenthaltsort der anderen Key des von ihm selbst auszutauschen.

Auch der Angeklagte hatte nicht angegeben, dass er im Besitz sei. Die Angeklagte hatte den Key auch nicht gemäß der Kündigungsfrist ausgegeben. Stattdessen hatte der Hausverwalter um die Übergabe eines Keys ersucht. Dementsprechend holte dieser Angestellte den Key beim Angeklagten ab. Der Angeklagte ließ daher die Schlüsselübergabe nicht mit dem Vermerk "Rückgabe", sondern mit dem Stichwort "Wasserschaden" anrechnen.

Infolgedessen hatte die Angeklagte nur vorübergehend Miteigentum zum Zweck der Beseitigung des Mangels gewährt. Auch nach der Schlüsselübergabe hatte der Angeklagte noch Zutritt zu den Zimmern. Die Klägerin hat gegen die Antragsgegnerin einen Antrag gemäß 546 a Abs. 1 BGB auf Entrichtung der 10 Prozent ermäßigten Monatsvergütung in der Größenordnung von 916,87 für den Zeitraum von Jänner 2005 bis einschließlich 5. März 2007 und einen Antrag auf Entrichtung der Restvergütung in der Größenordnung von 550,12 Euro für den Zeitraum von Juni 2007.

b) BGB, weil der Angeklagte zum Zeitpunkt der Kündigung seit Feb. 2003 mit der Zahlung der Pacht in einem Betrag in Verzug war, der die Pacht von zwei Monatsmieten weit übersteigt. Mit Beschluss des Landgerichtes vom 18. Feber 2008 - 12 O 223/07 - wurde die Angeklagte für den Zeitraum von Feber 2003 bis Dez. 2004 zur Zahlung der klagenden Pacht in der Gesamthöhe von 20.680,51 endgültig und abschließend verurteilt. 2.

Wurde der Pächter - wie hier - im Vorverfahren zur Zahlung der Miete gerichtlich bestraft, kann er den Grund der Kündigung im Folgeverfahren wegen fehlender Mietrückstände nicht anfechten (Zöller, ZPO, Ausgabe Nr. 28, vor § 322 ZPO, Rdnr. 27; OLG Koblenz, NJW-RR 2005, 1174). Der Mindestschaden, den der Hauswirt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, ZMR 1990, 206, mit weiteren Nachweisen) nach 546 a BGB geltend machen kann, ergibt sich aus dieser Mietminderung, da dieser Wert der zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietvertrages (Palandt/Weidenkaff, a.a.O.) festgelegte ist, der bei der Kündigung des Mietvertrages vereinbart wurde,

Die Angeklagte hielt die streitigen Zimmer bis zum 17. Juli 2007 zurück. Der Angeklagte hielt die streitigen Zimmer jedoch nicht zurück, da im Weinkeller noch heute Arbeitsmaterial, Metallstäbe, ein großes Reklameschild, Bürodokumente, Autoreifen und Müll gelagert werden. Verlässt der Leasingnehmer das Objekt dem Leasinggeber, ohne seine in den Räumen befindliche Objekte (außer in geringerem Umfang) zu entfernen, hat er das Mietobjekt nicht zurückzugeben, sondern dem Leasinggeber vorzulegen (BGHZ 104, 285 = NJW 1988, 2665 = WM 1988, 1277; OG Düsseldorf GE 2002, 1194).

Die Rückgabe kann der Hausherr dann ohne Abnahmeverzug ablehnen (BGH a.a.O.). In diesem Fall ist von einer völligen Zwangsräumung auszugehen, weil die Angeklagte unbeanstandet erklärt hat, dass die Räume des Kellers überhaupt nicht Teil des Mietvertrags waren und auch aus dem schriftlich fixierten Vertrag nicht ersichtlich ist, dass auch die Räume des Kellers vermietet wurden.

Der Angeklagte hielt auch die streitigen Räumlichkeiten nicht zurück, weil er, wie der Beschwerdeführer sagte, weder die von ihm installierte Gasheizung demontiert noch die strukturelle Neugestaltung des Lagers durch die Einrichtung eines von ihr getrennten Raums umkehrte. Allein die Tatsache, dass der Pächter die dem Pächter zur Verfügung gestellten Zimmer in einem vernachlässigten oder von ihm zu entfernenden Zustand hat, kann daher nicht als Zurückbehaltung angesehen werden (BGHZ 86, 204; WM 74, 260).

Die Tatsache, dass der Pächter die Räumlichkeiten im Mietobjekt nicht abbaut, kann jedoch die Rücknahme verhindern und somit eine Zurückhaltung rechtfertigen, wenn nur eine partielle Zwangsräumung des Mietobjekts aufgrund des Verlassens der Räumlichkeiten unterstellt wird (BGHZ 104, 285; BGHZ 104, 285; Bad/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Ausgabe V. A., Rdnr. 60).

Entscheidend ist, ob der Eigentümer die Kontrolle über das Mietobjekt tatsächlich unbeeinträchtigt ausübt ("KG, KGR Berlin 2003, 37). Nach § 15 Abs. 1 des Mietvertrags hat der Leasingnehmer das Mietobjekt am Ende der Mietdauer wieder in seinen Ursprungszustand zu bringen und die von ihm oder seinen rechtlichen Vorgängern erstellten Gebäude und sonstigen Einrichtungen auf eigene Rechnung entschädigungslos zu beseitigen.

Wenn jedoch Gebäude und andere Einrichtungen des Leasinggebers durch den Leasingnehmer erweitert werden, gehen diese Nachträge in das Vermögen des Leasinggebers über; der Leasingnehmer hat nur dann Anspruch auf Entschädigung, wenn dies in diesem oder in einem Zusatzvertrag gewährt wird. Die Klägerin hat den Angeklagten nie gebeten, diese Zusätze zu streichen, da die Tatsache, dass der Angeklagte diese Zusätze nicht streicht, die vollständige Zwangsräumung nicht verhindert.

Doch der Angeklagte hielt die streitigen Räumlichkeiten zurück, weil er nicht vor dem 17. Juli 2007 den klaren Wunsch zum Ausdruck brachte, den Besitz vollständig und unmissverständlich aufzugeben. Der Angeklagte argumentiert nun, dass er nur aus rein technischen Erwägungen gehandelt habe, um eine größere Entschädigungsleistung auszuhandeln, dass aber die durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs geforderte vollständige und unzweideutige Inbesitznahmeaufgabe fehle.

Selbst nach der Vorlage des Antragstellers kann nicht davon auszugehen sein, dass er zu irgendeinem beliebigen Zeitpunkt vor dem Urteil vom 17. Juli 2007 im Ermittlungsverfahren den klaren Wunsch zur völligen und unmissverständlichen Aufgabe des Besitzes vorgebracht hat. Auch wenn er, wie er sagt, dem Antragsteller am 29. November 2004 alle Mietschlüssel hätte zur Hand geben müssen, weil er nur den einen Mietschlüssel ausstellen lassen wollte, fehle die für die Rücksendung erforderliche vollständige und eindeutige Inbesitznahme.

Mit der Ausstellung einer Bescheinigung über die Entfernung des Gewässerschadens und der Androhung einer Klage auf Behebung des Mangels im Monatsfebruar, sowie der Feststellung, dass der Mietvertrag noch besteht, brachte der Angeklagte seinen Willen zum Ausdruck, die Immobilie zu besitzen. Sofern der Angeklagte im Brief vom 10. Januar 2005 angibt, dass er davon ausgeht, dass dieser Vorgang mit einer Vergleichserklärung endet, ist diese Aussage so unklar, dass nicht davon auszugehen ist, dass eine eindeutige Aussage, dass der Eigentumsvorbehalt auf jeden Fall zum Stichtag des Inkrafttretens der fristgemäßen Beendigung mit dem Beendigungsschreiben vom 12. September 2004 aufzugeben ist.

Die Klägerin erfuhr schließlich erst aus dem Plädoyer der Angeklagten vom vergangenen Jahr, dass die Angeklagte nur einen einzigen Key hatte und diesen nicht mehr besitzen wollte. Zu dem Vorwurf, der Antragsteller habe zu Beginn des Jahres 2005 den Schliesszylinder gewechselt und damit aus dem Eigentum genommen, ist die Angeklagte nach dem Ausgang der Beweisaufnahme durch den Bundesrat beweiskräftig geworden.

Einerseits muss der Mieter in die Lage versetzt werden, sich ein vollständiges Gesamtbild von Fehlern, Änderungen und Beeinträchtigungen des Mietobjektes zu verschaffen, indem er die direkte Kontrolle über das Objekt ausübt. Andererseits ist ein vollständiger und eindeutiger Verzicht auf den Besitz des Vermieters notwendig, wodurch der Mieter davon erfahren muss, ansonsten hat das Haus nicht sein eigentliches Ende erlangt.

Es reicht nicht aus, dass der Hausherr (vorübergehend) die Gelegenheit hat, die gemieteten Räume überprüfen zu lassen, während der Pächter im Besitz ist. Im vorliegenden Fall gab es keinen klaren Wille der Angeklagten zum völligen und eindeutigen Besitz. Die Mieterin hatte den Mietschlüssel vom Hausverwalter in Empfang nehmen und einen Beleg signieren lassen, in dem ein "Wasserschaden" als Gegenstand der Übergabe und nicht der Evakuierung des Mietgutes vermerkt ist.