Wann ist eine Wohnung überbelegt

Nichtvertragliche Nutzung - Wann ist eine Wohnung überfüllt? Rechtsanwaltskanzlei Prämie| Recht

Dies gilt nicht nur, wenn die Wohnung vertragswidrig benutzt wird, z.B. als Arbeitszimmer oder Ferienhaus. Eine vertragswidrige Nutzung kann nach ständigem Gerichtsstand auch bei Überfüllung der Wohnung erfolgen.

Auch dann, wenn eine Überfüllung durch die Entbindung von Kinder oder die Zulassung von Familienmitgliedern oder des Ehepartners erfolgt ist (so bereits BGH, Urteil vom 14.7. 1993, VIII ARZ 1/93, NJW 1993 S. 2529). Ein fristloser Rücktritt nach 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Überfüllung der Wohnung bedingt neben der Mahnung, d. h. der Bitte an den Vermieter, Vertragsbedingungen vorzulegen, eine wesentliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters durch Überfüllung.

Dies muss jedoch nicht zwangsläufig allein auf eine Überfüllung zurückzuführen sein (BGH v. 14.7. 1993, a.a.O.). Zwar steigt das Risiko einer übermässigen Beanspruchung oder Schädigung der Wohnung mit dem Ausmass der Überfüllung, doch ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht möglich, einen gewissen Überfüllungsgrad zu bestimmen, von dem anzunehmen ist, dass die Beanspruchung leicht zu einer wesentlichen Verschlechterung der Interessen des Vermieters führt und die fristlose Kündigung des Mietvertrages erforderlich macht.

Ausgehend von den jeweiligen Gegebenheiten des Einzelfalles ist daher unter Abwägung der Interessen des Eigentümers zu überprüfen, ob die Rechte des Eigentümers durch die Überfüllung in erheblichem Maße beeinträchtigt werden. Es ist auch zu beachten, ob andere Bewohner des Hauses durch Überfüllung benachteiligt werden, z.B. durch Lärmbelästigung oder Ruhestörungen (so bereits BundesverfG, Entscheidung vom 18.10.1993, 1 BvR 1335/93, WuM 1994 S. 119).

Der Zeitpunkt der Überfüllung der Wohnung hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab.

Allerdings sollte es keine Überfüllung geben, wenn eine 20 m2 große Wohnung von einem Paar mit Kleinkind belegt wird (nach LG Köln, Urteile vom 26.11. 1981, 1 S. 234/80, WuM 1983 S. 327). Wird dieser Wert nicht erreicht, kann von einer vertragswidrigen Überfüllung ausgegangen werden, auch wenn diese durch die Entbindung von Kinder oder die Zulassung von Familienmitgliedern verursacht wurde.

Im Falle einer Beendigung wegen Überfüllung sollte der Mieter daher nicht nur die Verhältnisse, aus denen die Überfüllung resultiert, sondern auch die Folgen der Überfüllung auf die Rechte des Vermieters übertragen.