Mietrecht Ruhestörung durch Nachbarn

Dieser Artikel beschäftigt sich mit der Fragestellung, ob, unter welchen Bedingungen und in welcher Menge Mietern, die sich durch den Nachbarschaftslärm belästigt sehen, die Mietpreise reduziert werden können. Will ein Bewohner sicher sein, dass er keinem Nachbarlärm ausgeliefert ist, muss er ein frei stehendes Haus mietet. Bei einer gemieteten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus muss er jedoch damit rechnen, dass er das Wohnen seiner Nachbarn kennt und deren Geräusche bis zu einem bestimmten Grad toleriert, ohne dadurch die Mietpreise reduzieren zu können.

Das heißt aber nicht, dass die Nutzer eine Lärmbelastung durch die Nachbarn ohne Folgen dulden. Mietminderungen durch störenden Nachbarschaftslärm sind weder generell auszuschließen noch zu irgendeinem Zeitpunkt möglich. Maßgebliche gesetzliche Voraussetzungen für eine Mietzinsminderung sind in § 536 Abs. 1 BGB festgelegt. Es ist unstrittig, dass Geräusche aus der benachbarten Wohneinheit den Wert und damit die Nutzbarkeit der Wohneinheit mindern.

Entscheidend für das Recht auf Mietreduzierung ist daher: Wann ist die Lärmbelastung unbedeutend und ab wann wird die Wesentlichkeitsschwelle durchbrochen? Welche Bedingungen die Lärmbelastung durch Nachbarn als signifikant anzusehen sind, ist von vielen Gegebenheiten abhängig. Vor der Behandlung von Einzelfällen und bestimmten Typen von Geräuschimmissionen sollten jedoch einige allgemeingültige Prinzipien und Kriterien dargelegt werden, die bei der Klassifizierung der Lärmbelastung eine bedeutende oder unbedeutende Bedeutung haben können:

Die Messlatte hierfür ist das Gefühl eines Durchschnittsmenschen. Die subjektiven Hypersensibilitäten eines jeden Bewohners müssen ebenso ignoriert werden wie die Lärmbelästigung einiger Bewohner. Eine Einstufung der Störgröße als unbedeutend oder signifikant ist davon abhängig, ob sie als Ergebnis eines sozial angemessenen Nachbarschaftsverhaltens und damit als konkrete Ausprägung des allgemeinen Lebensgefährdungsrisikos noch akzeptabel scheint, oder ob sie angesichts der Notwendigkeit, andere Bewohner zu berücksichtigen, nicht mehr akzeptabel ist.

Für die Klärung der Fragestellung, ob eine Störgröße über das allgemeine Lebensrisiko hinaus geht, sind insbesondere folgende Aspekte ausschlaggebend: die Störungsart, die Störungshäufigkeit, die Tageszeit oder die Störungszeit, ihr Geräuschpegel, die Wohnlage, die bauphysikalische ( "fehlerhafte") Bauweise, insbesondere der Lärmschutz und die Dämmung der Wohneinheit.

Ob der Hausherr jedoch in der Lage ist, Lärmbelästigungen, insbesondere durch das Verbot lauter Nachbarn, zu verhindern, ist nicht relevant. Aus der gerichtlichen Umsetzung der oben beschriebenen allgemeinen Prinzipien, insbesondere in Bezug auf die verschiedenen Störquellen, geht hervor: . Führt der Hausherr jedoch strukturelle Änderungen an einem Altbau durch, so kann der Nutzer, sofern nicht anders verabredet, nur dann damit rechnen, dass die Tritt- und Luftschalldämmung den zum Zeitpunkt der Änderung gültigen erhöhten DIN-Normen entspricht, wenn die Eingriffsintensität in die Bausubstanz bei einem Neuaufbau oder einer grundsätzlichen Änderung des Bauwerkes gleichwertig ist (siehe BGH, Entscheidung vom 17. Juni 2013 - VIII ZR 287/12).

Aufgrund der im Lauf der Zeit gestiegenen Ansprüche an den Lärmschutz müssen daher die Bewohner eines Altbaus die bauliche Lärmbelästigung stärker in Kauf nehmen als diejenigen, deren Wohnungen sich in einem neuen Gebäude befinden. Die DIN 4109 ist in diesem Sinne eine relevante technische Norm. Darin sind Mindestvorschriften für den Körperschallschutz (Luft- und Trittschalldämmung) festgelegt, die Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzulässiger Belästigung durch Schallübertragungen schützen sollen.

Die DIN 4109 wurde nicht erfüllt, und wenn die tatsächliche Lärmbelästigung in der Mietwohnung die darin genannten Grenzen übersteigt, liegt ein Minderungsanspruch des Mietobjektes vor, es sei denn, die Grenzwertüberschreitung ist so gering, dass sie keine wesentliche, rechtliche Schädigung der Mietnutzung ist. Der BGH entschied in diesem Kontext, dass in einem Falle, in dem die Mindestvorschriften für die Trittschalldämmung erfüllt, die für die Luftschalldämmung aber um ein Dezibel unterschritten wurden, eine Mietzinssenkung nicht in Frage kommt (siehe BGH, Entscheidung vom 17. Juni 2013 - VIII ZR 287/12).

Die DIN 4109 legt nur minimale Anforderungen an den Schalldämmstoff fest, so dass die Beachtung der dort angegebenen Grenzen nicht ausschließt, dass Störgeräusche aus benachbarten Wohnungen zu vernehmen sind. Nichtsdestotrotz hat der Nutzer ohne vertraglich vereinbarte Regelungen keinen Anrecht auf einen höheren Lärmschutz gegenüber den zum Zeitpunkt der Erstellung des Objektes gültigen Werten der DIN-Norm (siehe BGH, Entscheidung vom 07. Juli 2010 - VIII ZR 85/09).

Wenn sich die Vertragsparteien darauf einigen, diese gestiegenen Ansprüche zu erfüllen, kann eine Mietreduzierung bereits mit einer deutlich niedrigeren Lärmbelastung in Erwägung gezogen werden. Die Beilage 2 zur DIN 4109 beinhaltet auch Hinweise zur Erhöhung des Schallschutzes Damit kann auch die Problematik geklärt werden, ob das Mietobjekt defekt ist, wenn die Vertragsparteien einen höheren Schalldämmwert vereinbarten.

VII ZR 45/06, die jedoch nicht die mietrechtliche, sondern einen vertragsrelevanten Mangel behandelte). Doch während die Laune der Zelebranten ihren Zenit erreicht, wird das Event für die anderen Bewohner des Gebäudes immer wieder zu einem ruhelosen Ereignis. Die meisten Bewohner erkennen ihre Rechte in diesem Falle nicht an, da sie an das weit verbreitete Prinzip festhalten, dass sie auch nach zehn Uhr morgens einmal im Monat laut jubeln können und so den Schlaf der anderen Bewohnerinnen und Bewohner mindern.

Es besteht jedoch kein solches Recht (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.1990 - 5 Ss (OWi) 475/89 - (OWi) 197/89 I). Auch bei der Fragestellung, ob eine Mietermäßigung aufgrund von Friedensstörungen durch das Feiern oder Musikhören von Nachbarn verursacht werden kann, müssen die Belange der "Lärmenden" unter Beachtung der sozialen Angemessenheit und des Restbedarfs der anderen Anwohner berücksichtigt werden.

Auch die Wiesbadener Arbeitsgruppe hat am 13. April 2011 - 92 C 3781/07- entschieden, dass lautstarke schwarze Musik keine wesentliche Einschränkung darstellt, wenn sie im ersten Kalendermonat an vier Tagen insg. 56 Min., im Folgemonat an einem Tag für 35 Min. und in einem weiteren Kalendermonat an drei Tagen insg. 144 Min. gehört werden kann.

Ein erheblicher Minderungsanspruch besteht jedoch, wenn ein Pächter durch sehr häufige laute Feste anderer Pächter bis tief in die Nacht hinein an den Wochenende wesentlich in seiner nächtlichen Ruhe stört wird (vgl. AG Lünen, Urteil vom 16. 12. 1987 - Zw 14 C 182/86). Neben der Frequenz der Störung ist der Zeitpunkt der Störgröße von ausschlaggebender Wichtigkeit für die Bewertung der Signifikanz der Störung durch feierliche oder musikalische Geräusche.

Gemäß den immissionsschutzrechtlichen Vorschriften der Bundesländer (vgl. z.B. 9 Abs. 1 LlSchG NRW) darf die Nachtpause von 22.00 bis 6.00 Uhr weder durch den störenden Betrieb von Einrichtungen noch durch das störende Benehmen von davon unabhängigen Menschen beeinträchtigt werden. Störe ein Pächter die Ruhezeit, begehe er eine Verwaltungsübertretung (vgl. 17 Abs. 1 e LMSchG NRW).

Insbesondere bei speziellen Ereignissen wie Geburtstagen oder Trauungen muss der Pächter grundsätzlich auch nach 22 Uhr eine Beeinträchtigung hinnehmen, sofern die Übernachtung nicht unangemessen stört wird (vgl. Eisenschmidt, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536 Rn. 125). Die entscheidende Aussagekraft der Ordnungsmäßigkeit oder -unregelmässigkeit einer Lärmbelastung, insbesondere durch Geräusche aus der benachbarten Wohnung, nicht nur für die Klärung der Fragestellung, ob eine Mietzinssenkung überhaupt möglich ist, sondern auch für die Beurteilung des Zeitraumes, für den die Kürzung vorgenommen wird, ergibt sich aus dem Gutachten der Arbeitsgemeinschaft Bremen vom 09.03.2011 - 17 C 105/10.

Dabei wurde der von der benachbarten Wohnung ausgehende Schall in Gestalt von lauter Hintergrundmusik als dauerhafte Störung eingestuft, die zu einer Reduzierung berechtigt, da die anderen Bewohner aufgrund der Unregelmäßigkeiten der Lärmbelästigung zu jeder Zeit mit neuem Schall gerechnet werden mussten und somit nach Ansicht des Gerichtes auch ohne akute Lärmbelästigung in ihrem Einschlafverhalten behindert wurden.

Weil es sich dabei nicht nur um periodische Störungen handelt, die sich in absehbarer Zeit auswirken, sondern wegen der Möglichkeit einer dauerhaften Belastung, wurde die Pacht nicht nur für die Zeiten, in denen es zu Störungen kam, sondern für die gesamte Zeitdauer eventueller Störungen reduziert.

Aber vor allem diese, aber auch andere Gartenwerkzeuge bringen viele Bewohner immer wieder in den Irrsinn. Um zu klären, ob der von Rasenmähern oder anderen Gartengeräten verursachte Schall eine wesentliche Verminderung der Nutzbarkeit des Mietobjektes bedeutet, sind Zeit, Zeitdauer, Frequenz und Stärke oder Volumen der Schallimmission ausschlaggebend.

Es gibt keine allgemein gültigen Grenzen, deren Überschreiten zur Vermutung eines Mietminderungsanspruchs führen würde. Die nachfolgenden Bestimmungen regelt auch diese Thematik nicht. Es umfasst 57 unterschiedliche lärminduzierende Einrichtungen, die hier nicht alle aufgeführt werden können. Die " Technische Anleitung Lärmschutz " (TA Lärm), die dem Lärmschutz vor schädlichen Umwelteinflüssen dienen, regelt gewisse Immissionsgrenzwerte, die durch den Einsatz von bestimmten Systemen nicht unterschritten werden dürfen.

Anhand dieser Orientierungswerte lässt sich erkennen, wann die Lärmbelastung durch Gartenwerkzeuge nicht mehr dem allgemeinen Lebensgefahr zugeordnet werden kann. Um zu klären, ob der Nutzer diese Lärmbelastung akzeptieren muss, ohne die Pacht reduzieren zu können oder nicht, ist es wie bei jeder Pachtminderung ausschlaggebend, ob die Verminderung des Wohnwerts als beträchtlich oder sozial angemessen und damit unbedeutend eingestuft werden kann.

In diesen Faellen versagt eine Minderung des Mietzinses jedoch oft am Ausschliessungsgrund des Paragraphen 536 b S. 1 und S. 2 BGB, ohne dass es sich um eine Frage der Wesentlichkeit handelt. Demnach ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mietzins zu kürzen, und zwar nicht, wenn er den Fehler bei Vertragsabschluss gekannt hat oder ihm grob fahrlässig nicht bekannt war.

Vermietet ein Bewohner eine Ferienwohnung, obwohl er weiss, dass ein Restaurant im gleichen Hause arbeitet, kann er die Mietpreise wegen solcher Lärmbelästigung, die in der Regel durch den Restaurantbetrieb entstehen und mit denen er gerechnet haben muss, nicht reduzieren. Hätte der Pächter bei der Vermietung der Ferienwohnung jedoch nicht wissen können, dass der Geräuschpegel in der Ferienwohnung den üblichen Geräuschpegel eines Restaurants übersteigt, könnte eine Reduzierung in Erwägung gezogen werden (vgl. AG Braunschweig, Urteile vom 29. Juni 1989 - 113 C 4614/88 (9)).

Der Vertragszustand der gemieteten Wohnung beinhaltet in diesem Falle eine bestimmte Lärmbelastung (vgl. BG Berlin, Urteile vom 21.11. 2002 - 67 S 102/02). Trinkgeld für Mieter: Wird das Recht auf Minderung nicht dadurch ausgeklammert, dass der Vermieter die Lärmbelastung nicht vorhersehen konnte oder sich die Umstände nach Vertragsabschluss verändert haben, kommt es darauf an, ob diese die Wesentlichkeitsschwelle übersteigen.

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass einerseits nicht jede Übertretung öffentlich-rechtlicher Standards - wie z.B. TA-Lärm- zu einem Fehler im Sinn des Privatmietrechts führen kann (vgl. LG Berlin, Urteile vom 21.11.2002 - 67 S 102/02) und andererseits ein Minderungsanspruch auch dann anzunehmen ist, wenn die Grenzen von TA-Lärm nicht oder nur in Einzelspitzenwerten unterschritten werden (vgl. LG Berlin, Urteile vom 03.03.2005 - 67 S 238/02).

"Zum Beispiel, 6 of the Immissionsschutzgesetz des Landes Berlin states. Obwohl dieses Recht die Möglichkeit einer Mietreduzierung durch Kindeslärm nicht reglementiert, drückt es die allgemeine Meinung aus, dass Kindeslärm in hohem Maße zu tolerieren ist. Allerdings heisst das nicht, dass eine Minderung der Miete durch Lärm von Minderjährigen in jedem Falle auszuschliessen ist.

Der erste entscheidende Punkt ist, ob der Schall außerhalb oder innerhalb der benachbarten Wohnung entsteht. Schon 1975 beschloss das Landgericht Freiburg (vgl. das Gutachten vom 18.02. Lärmbelästigung durch draußen treibende Kleinkinder stellen daher in der Regel keinen Fehler des Mietobjektes dar, der zu einer Herabsetzung berechtigen würde.

Deshalb sind, wenn auf Spielplätzen, Fußballfeldern oder vergleichbaren Anlagen gespielt wird, Lärmemissionen als sozial angemessen zu akzeptieren, auch wenn der Hintergrundlärm von einem Durchschnittserwachsenen als "unerträglich" wahrgenommen wird (vgl. AG Frankfurt a. M., Urteilsbegründung vom 13. März 2009 - 33 C 2368/08-50). Laut Landgericht München I vom 27. November 1985 - 20 S 8842/85 - gibt es keine wesentliche Wertminderung, die zu einer Herabsetzung berechtigt, auch wenn ein Kinderspielplatz erst nach Vertragsabschluss in der unmittelbaren Umgebung einer Mieterterrasse im Innenraum einer Wohnanlage erbaut wird.

Spielt ein Kind außerhalb eines Kinderspielplatzes im Hof eines Innenstadtwohnhauses, so muss der Mieter dies auch in solchen Gebäuden akzeptieren, von denen aus ein Kinderspielplatz nicht sicher zu erreichen ist (vgl. LG Berlin, Urteile vom 16. Januar 1986 - 61 S 288/85). Doch auch wenn ein Kinderspielplatz zugänglich ist und statt dessen auf einem Garagenplatz gespielt wird, ist ein Ermäßigungsrecht nicht unbedingt vorgesehen (vgl. LG Wuppertal, Urteile vom 29.07. 2008 - S 25/08).

Das OLG Düsseldorf hat daher mit Beschluss vom 11.10.1995 - 9 U 51/95- entschieden, es existiert kein Erfordernis an einem kindergeräuschfreien Mittag. Nur wenn der von Kindern im Außenbereich hervorgerufene Geräuschpegel über das normale Ausmaß hinausgeht (vgl. LG Wuppertal, Urteile vom 29.07.2008 - 16 S 25/08) und ein vertretbares und vertretbares Ausmaß überschreitet, muss die Lärmbelastung durch den Vermieter nicht mehr akzeptiert werden.

des Urteils der AG Schöneberg vom 18.11.1991 -11C 303/91, in dem es nicht um eine Mietreduzierung ging, sondern um den Antrag eines Pächters gegen den Wirt auf Entfernung eines Basketballkorbes mit im Hof installierter Reflexionsplatte). Das Prinzip, dass Kinderlärm generell als sozial angemessen akzeptiert wird, ist auch hier gültig.

Zwar berechtigt Kinderschall von draußen spielfreudigen Kinder nur in absolut Ausnahmefällen zu einer Verminderung der Miete, doch ist der Pächter keineswegs immer verpflichtet, entschädigungslos den von Kinder und Jugendliche verursachten Kinderschall als Nebenwirkung des Kinder- und Jugendfreizeitverhaltens in Kauf zu nehmen (vgl. BGH, V ZR 62/91, Vgl. vom 5. Februar 1993).

Die übliche Praxis sollte sich jedoch nach einem Beschluss der AG Kassel vom 23. April 1991 - 872 C 855/91 - nicht an den Vorstellungen von Ruhe und Ordnung Dritter orientieren, sondern an den Lebens- und Lebensumständen sowie den Belangen der betreuenden und Erziehungsberechtigten und deren Nachkommen. Es gibt keinen gewöhnlichen Krach mehr, wenn ein Kind über das reine Spiel hinausgeht und Maßnahmen ergreift, die seine Nachbarn bedrängen, ohne dass dies wegen des Kinderspiels zwingend notwendig ist.

Hier ist es den Erziehungsberechtigten möglich und sinnvoll, das Benehmen der Schüler zu verhindern, ohne ihren Spiel- und Bewegungsdrang zu behindern (vgl. AG Kiel, Urteile vom 21.06.1984 - 8 C 383/83- zu der Fragestellung, ab wann Kindeslärm keine vertragsgemäße Nutzung des Mietobjektes mehr darstellt).

Allerdings gibt es keine nennenswerten Beeinträchtigungen, die zu einer Verminderung der Miete führten, die auf nächtliche Schreie von Babys oder Kleinkindern zurückzuführen sind. Dies ist als unvermeidliche Konsequenz der normalen kindlichen Entfaltung zu akzeptieren (vgl. OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 29.01.1997 - U 218/96). In diesen Faellen muss auch eine Beeintraechtigung der Ruhezeit in Kauf genommen werden. Daher hat das Landgericht Köln mit Entscheidung vom 24. September 1996 -12 S 6/96- entschieden, dass Beeinträchtigungen der Mittagsruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und der Nachtruhezeiten von 22 bis 06 Uhr durch Babyschreie und Schreie der Nachbarn, auch wenn sie damit zu länger anhaltenden Schlafschwierigkeiten geführt haben, ebenso sozial angemessen sind, weil ein weinendes Kind nicht wie ein Funkgerät abgeschaltet werden kann.

Das Schreien von Kleinkindern, das mit dem kurzfristigen Auszug aus der gemieteten Wohnung im Stiegenhaus verbunden ist, ist auch am Morgen sozial angemessen und gibt dem Mitbewohner keinen Anspruch auf Mietzinsreduktion (vgl. LG München I, Urteile vom 24. Februar 2005 - 31 S. 20796/04). Neben Babygeräuschen müssen auch Lauf- und Laufgeräusche und zumindest gelegentliche Kindertrampeln immer als sozial angemessen akzeptiert werden (vgl. AG Frankfurt a. M., Urteile vom 09.09.2005 - 33 C 3943/04 - 13).

Allerdings ist die Begrenzung des Vernünftigen dann gegeben, wenn z. B. ein Kind vom Stuhl springt oder Möbel umstößt oder in der Ferienwohnung Weitsprünge übt (vgl. AG Kiel, Urteile vom 21. Juni 1984 - 8 C 383/83). Die Neusser Arbeitsgruppe hat in ihrem Gutachten vom 01.07.1988 - 36 C 232/88 - entschieden, dass Lärmphänomene wie Rennsport, Trampling und Jumping, vor allem nach den 20er Jahren, auch den übrigen Bedürfnissen anderer MitbewohnerInnen Rechnung tragen müssen.

Musik machen ist für viele Bewohner ein unverzichtbarer Bestandteil ihrer Freizeit. Andererseits können andere Bewohner verrückt werden, wenn ihre Nachbarn immer wieder bewusstlos auf die Tasten schlagen oder quietschen. Die Antwort auf die Fragestellung, ob eine Verminderung der Miete durch Lärmbelastung möglich ist, hängt auch in diesen Verfahren von einer auf den jeweiligen Fall zugeschnittenen Abwägung der Interessen ab, in die allfällige Vorschriften der Wohnungsordnung einfließen sollen (vgl. LG Berlin, Entscheidung vom 15. März 2011 - 65 S. 59/10).

Das Musikmachen im eigenen Heim ist als Recht auf Persönlichkeitsentwicklung sowie die Interessen von (Nichtmusikern) Mitbewohnern, vor allem das Recht auf Erholung und Erholung nach Wahl, verfassungsmäßig abgesichert (vgl. LG Berlin, Urteile vom 15. März 2011 - 65 S. 59/10). Generell ist die Beschränkung des Musikmachens auf zwei Arbeitsstunden pro Tag außerhalb der in vielen Hausregeln vorgesehenen Ruhepausen (20-18 Uhr und 13-13.15 Uhr) ein geeignetes Resultat dieser Überlegungen.

Selbst wenn es keine entsprechenden Regelungen in der Haushaltsordnung gibt, wird das Musikmachen bis zu zwei Stunden am Tag außerhalb der Pausenzeiten von den Richtern weitgehend als vertragliche Nutzung des Mietobjektes betrachtet (vgl. AG Düsseldorf, Urteile vom 28.07. 1988 - 20 C 79/87 (2 Std. Piano außerhalb der Pausenzeiten) oder AG Frankfurt, Urteile vom 22. Mai 1996 - 33 C 1437/96 (90 Std. Piano außerhalb der Pausen)).

Letztlich ist jedoch zur Klärung der Möglichkeit einer Mietreduzierung nur ausschlaggebend, ob im Einzelfall eine nicht unwesentliche Einschränkung der Nutzbarkeit der beanstandeten Mieterwohnung eintritt. Tatsächliche oder gebräuchliche Vorschriften in der Hausordnung können nur ein Hinweis darauf sein, wann Behinderungen durch Musik von Nachbarn generell noch als sozial angemessen und als Konsequenz aus dem allgemeinen Lebensrisiko zu akzeptieren sind und wann nicht.

Selbst wenn eine Wohnungsordnung vorliegt und der Pächter diese befolgt, schliesst dies nicht unbedingt das Recht des Pächters auf Minderung aus. Die einzige Folge der Einhaltung der Hausregeln ist, dass der Musikmachende die Grenze der vertraglichen Nutzung gegenüber seinem Hausherrn nicht übersteigt. Der Kürzungsanspruch bezieht sich jedoch auf das von ihm zu entfernende Mietverhältnis zwischen dem verstörten Bewohner und dem Verpächter.

Sollte die Beachtung der Hausregeln unweigerlich dazu führen, dass die Rechte anderer Nutzer auf Minderung ausgeklammert werden, könnte der Hausherr durch großzügiges Gestalten der Hausregeln die Rechte der verstörten Nutzer auf Minderung geltend machen. Andererseits führt jedoch die Nichteinhaltung der Einschränkungen der bestehenden oder gewöhnlichen Hausregeln nicht notwendigerweise zu einer Mietreduktion.

Spieldauer der Musik, Tageszeit, Saison, Frequenz der Musikwiedergabe, (unvorhersehbare) Vorhersagbarkeit der Zeit und der Spieldauer, Instrumententyp, Lautstärke, Frequenzhöhe oder Frequenztiefe, Oberton durch andere Umgebungsgeräusche. Wie wichtig einige dieser Einflussfaktoren sind, zeigt das LG in seinem Gutachten vom 17.09.1991 - 13 S 5296/90 - sehr eindringlich.

Zudem waren Unruhen in den Sommerferien, in denen sich die Nachbarn auch im eigenen Haus regenerieren wollten, weniger sinnvoll als in anderen Saisons, in denen man sich in der Regel kaum im Haus aufhält, und in denen andere Bewohner die Beeinträchtigungen dadurch ausgleichen konnten, dass sie gleichzeitig im Wohnraum Schallreceiver oder Reproduzenten in Gang brachten.

Eine Verminderung der Miete durch Schlaggeräusche wird daher in der Regel nur bei Überschreitung dieser Fristen in Erwägung gezogen. Laut eines Urteils des Landgerichts Berlin vom 15. März 2011 - 65 S 59/10- ist das Musikmachen für die Nachbarn besonders beunruhigend, wenn es zu jeder Tages- und Nachtzeit beginnen kann und seine Laufzeit nicht vorhersehbar ist.

Das zweistündige Klavierspiel außerhalb der Ruhepausen gilt immer als unbedeutende Verschlechterung (vgl. dazu Urteile des Landgerichts Berlin vom 16.11.2001 - 64 S 492/00). Selbst das Pianospiel bis zu drei Std. pro Tag ist für das Landgericht Frankfurt (vgl. Urteile vom 12.10.1989 - 2/25 O 359/89) sinnvoll und verlangt nur an Wochenenden und Ferien die Beachtung einer Pause.

Auf die kleinen Mitbewohner können viele Bewohner nicht verzichtet werden und lassen sich von ihren Geräuschen nicht stören. Die Nachbarn dagegen sind oft ganz anders. Das Geräusch, das von einem Tier ausgeht, kann es zu weißer Hitze drängen. Kleine Tiere wie z. B. Hamburger und Versuchskaninchen stellen in dieser Beziehung kein Problem dar, aber bellende Hunde sind die Hauptursache für Auseinandersetzungen nicht nur zwischen Pächtern, sondern auch zwischen Vermietern und Mietenden.

Tierschall ist ein Minderungsanspruch des Mietobjektes, wenn er die Eignung der benachbarten Wohnung für die vertragsgemäße Nutzung mehr als nur unwesentlich mindert. Zur Klärung der Fragestellung ab wann dies der Fall ist, sind Volumen, Zeit, Frequenz und Zeit sowie die Vorhersagbarkeit von Tiergeräuschen von zentraler Bedeutung.

Hinsichtlich der Fragestellung, wann Hundegebell zu einer Mietzinssenkung berechtigen kann, hat die AG Hamburg ihre Entscheidung vom 06.03.2005 - 49 C 165/05- durchgeführt: "Obwohl das Gebell eines Tieres in der Umgebung auch ein Defizit sein kann, das eine Reduzierung rechtfertigt. Dabei ist zu beachten, dass die Hundehaltung in Wohngebäuden weitläufig und gebräuchlich ist, so dass die gelegentlichen Geräuschäußerungen von Hunde - ebenso wie andere nachbarschaftliche Geräuschäußerungen wie Stufen, Dusch- oder Toilettenspülung, Bediengeräusche von Reinigungsmaschinen, Wohnungstür- und Telefonglocken usw. - zu dem Lärmspektrum zählen, das jeder Bewohner eines Wohnhauses erwarten und das er dementsprechend als Vertragsgemä? akzeptieren muss.

Andererseits kann ein erheblicher Fehler, der zu einer Verminderung berechtigt, nur angenommen werden, wenn der von einem Tier abgegebene Lärm den normalen Wert eindeutig übersteigt. "Die folgenden Beschlüsse verdeutlichen auch, wie wichtig für die Mietreduzierung die Dauer, Frequenz und (Unvorhersehbarkeit) Vorhersagbarkeit der Hunderinde ist: Die Potsdamer Arbeitsgruppe hat daher in ihrem Beschluss vom 21. Februar 2001 - 26 C 76/00 - das lange Bellen von Hunden zu unterschiedlichen Tages- und Abendzeiten als Beeinträchtigung des häuslichen Friedens erachtet.

Die Arbeitsgruppe hat in einem Falle, in dem in der benachbarten Wohnanlage nahezu ununterbrochen beim Passieren der Wohnungstüre oder beim Durchfahren des Stockwerks durch den Aufzug bellende Tiere festgestellt (vgl. Urteile vom 30.08.1989 - 8 C 724/88), dass die Nachbarn durch diesen störenden Geräuschpegel in der störungsfreien Nutzung ihrer Wohnräume geschädigt wurden und daher das Recht haben, die Mietzinsen dementsprechend zu kürzen.

Inwieweit nicht nur die Zeitdauer, sondern auch die Zeit, besonders bei bellenden Hunden, eine Bedeutung für die Einstufung von Lärm als wesentliche oder unbedeutende Behinderung hat, ergibt sich aus dem vom Oberlandesgericht Hamm erlassenen Beschluss vom 11.04.1988 - 22 U 265/87 -, der zwar nicht zur Mietreduzierung, aber zu der Vergleichsfrage, wann bellende Hunde nach 906 Abs. 1 BGB als unbedeutende Belästigung zu tolerieren sind.

Das Bellen von Hunden kann nach Ansicht des Gerichtes nur insofern als unbedeutend angesehen werden, als es außerhalb der normalen Ruhezeit zu hören ist und seine Länge eine bestimmte Zeitdauer nicht übersteigt. Noch mehr als bei bellenden Hunden sind die Pächter nervös, wenn ihr Nachbarn einen Papagei hat. Besonders wenn der Nachbarn es auf den Balkonen platziert, kann dies für andere Bewohner erträglich werden.

Selbst wenn die von der Papagei ausgehenden Laute nicht zu den in Mehrfamilienhäusern verbreiteten zählen, kann eine Verminderung der Miete nur in Erwägung gezogen werden, wenn sie ein beträchtliches Maß ausmachen. Das Recht auf Tierhaltung und das Recht auf ungestörten Aufenthalt in den Morgen- und Abend- sowie in der gewohnten mittäglichen Ruhezeit führen nach einem Gutachten des LG Nürnberg- Fürth vom 13.06. 1995 - 13 S 9530/94- dazu, dass Lärmstörungen durch vor oder auf der Terasse des Nachbargrundstückes abgestellte Hauspapageien nur in der Zeit von 09 - 12 und 13 - 16 Uhr unbedeutende Störungen i.S.d. § 906 BGB toleriert werden müssen.

Vor allem die Entscheidungen des Oberlandesgerichts Hamm und des Landgerichts Nürnberg-Fürth mit ihren unterschiedlichen Fristen geben Aufschluss darüber, wie stark die Beurteilung einer Mietreduzierung aufgrund von Tierlärm vom konkreten Fall abhängt. Lärmbelästigungen, die auf dem üblichen Lebensverhalten des Nachbarn basieren, vermindern nicht den Nutzwert einer gemieteten Wohnung (vgl. AG Münster, Urteile vom 19.01.1983 - 28 C 539/82).

Entscheidend ist daher die Fragestellung, welche Tätigkeiten im Haus als normal und welche als nicht mehr normal zu bezeichnen sind. Gemäß der Grundsatzentscheidung der Arbeitsgruppe Münster vom 18.01.1983 - 28 C 539/82- sind die Betätigung der Spülung, der Wasserlauf und das öffnen und Schliessen der Fenster auch nach 11.00 Uhr in einer benachbarten Wohnung das Ergebnis eines Normalverhaltens eines Nachbarn, der noch in den Abend- oder Nacht- stunden tätig ist und den Nutzwert der gemieteten Wohnung nicht mindert.

Der Einsatz von Haushaltgeräten wie Staubsaugern, Waschmaschinen oder Geschirrspülern berechtigt den Bewohner der benachbarten Wohnung nicht zu einer Verminderung der Miete aufgrund des damit einhergehenden Lärms, sofern er den erforderlichen Umfang und das gewohnte Niveau nicht überschreitet. Nutzt zum Beispiel der Bewohner der oberen Wohnung zwei Mal pro Woche seine Maschine, so sind die damit einhergehenden Lärm und Erschütterungen kein Mietminderungsanspruch (vgl. AG Mönchengladbach, Urteile vom 15.10.1993 - 20 C 363/93).

Die Situation ist jedoch anders, wenn Nachbarn ihre Waschmaschinen oder Trockner nachts und auch mittags regelmässig zwei- bis drei Mal pro Tag betreiben. Hier besteht eine wesentliche Wertminderung, die zu einer Herabsetzung berechtigt. Die Düsseldorfer Arbeitsgruppe stellt in ihrem Gutachten vom 29.11.2010 - 55 C 7723/10- fest, dass es in der Regel in der Art der Dinge ist, dass Rollladen gerade in der Nacht eingesetzt werden, da sie die Schlafräume dimmen.

Laut Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 26.01.1991 - 5 Ss (OWi) 411/90 - (OWi) 181/90 I - gehören auch nächtliche Dusch- oder Badearbeiten zum Lebensgewohnheit. Stellt sich die Fragestellung, ob der Schall der benachbarten Wohnung eine nicht unwesentliche Verschlechterung der Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung bedeutet, so ist dies nur der erste Baustein zu einer gelungenen Mietreduktion.

Für die Bewohner kann dies eine schwere Arbeit sein, da es keine allgemein gültigen Anforderungen an den Ermäßigungssatz gibt. Verwenden Sie daher die folgende Mietminderungstabelle: Ursache, und stört auch die Nachbarkräfte. Das ist verständlich, schädigt aber letztlich nur den verstörten Mieters selbst. Erhöht sich der selbst erzeugte Gegenschall bis zu einem gewissen Grad, besteht die Möglichkeit, dass der Pächter seine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Pächter verletzt und sich schadenersatzpflichtig macht.

Die Tatsache, dass auch der Pächter vorher beunruhigt wurde, ist keine Berechtigung. Es ist daher besser für die gestörten Bewohner, ihre Überschussenergie in die Ausarbeitung eines Geräuschprotokolls einzubringen, um die Durchführung der Mietreduzierung zu erleichter. Es ist nicht ungewöhnlich, dass zwischen Mietern und Vermietern ein Gerichtsstreit über das Vorhandensein und die Summe des Kürzungsrechts des Vermieters entsteht.

In dem Gerichtsverfahren ist es Sache des Mieters, die Sachverhalte, aus denen sich die Existenz des Fehlers und seine Folgen für die Nutzbarkeit der Immobilie ergibt, zu erklären und nachzuweisen. Das Bundesgericht hat in seinem Beschluss vom 29.02.2012 - VIII ZR 155/11 - die Gültigkeit des bisher weit verbreitetes Prinzips, dass der Pächter ein Geräuschprotokoll vorzulegen hat, um seiner Präsentationslast gerecht zu werden, eindeutig zurückgewiesen.

Lärmbelästigungen durch den Nachbarn stellen einen Fehler in der gemieteten Immobilie dar, der den Mieter zu einer Verminderung berechtigt, wenn dies zu einer nicht nur unerheblichen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung führt. Um die Lärmbelastung als unbedeutend oder signifikant einzustufen, muss ein Gleichgewicht zwischen den Belangen der "lauten" Nachbarn unter Beachtung der sozialen Angemessenheit und der restlichen Bevölkerung gefunden werden.

Von besonderer Wichtigkeit sind sowohl die Beurteilung, ob eine Lärmbelastung die Signifikanzgrenze übersteigt, als auch die Beurteilung des Ausmaßes der Minderung für folgende Faktoren: die Menge der Lärmimmission, ihre Laufzeit, die Zeit, die Frequenz der Störungen, ihre (Unvorhersehbarkeit), der Lärmpegel der Umwelt.