Miete Zahlungsverzug Mahnung

Bei Mietrückstand - Innovationen für Debitoren und Kreditoren

Mit dem neuen Late Payments Act wird die Stellung der meisten in Verzug geratenen Mieter gestärkt, indem ihnen mehr Zeit zum Bezahlen eingeräumt wird. FÃ?r den Vermieter errechnet sich ein Umbruchaufwand, da er die Miete kÃ?nftig erst nach dem fÃ?nftelsten jeden Monat mahnen darf, wenn es sich um Mietwohnungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften gehandelt hat. Auch für Hauswirte ist es interessant, dass unter gewissen Bedingungen bis zu EUR 40,00 ohne weiteren Nachweis als Mahngebühr berechnet werden können.

Etwas unbeachtet von der allgemeinen (teilweise auch rechtlichen) Bevölkerung trat am 16. März 2013 das Verspätungsgesetz (ZVG) in Kraft, mit dem die Verordnung 2011/7/EG zur Verhinderung von Zahlungsverzug im geschäftlichen Verkehr im Kern umgestellt wurde. Der Gesetzgeber regelt unter anderem die Änderung der Fälligkeitsregelung für monetäre Schulden im Allgemeinen und für Mietverbindlichkeiten für Raummieten im Speziellen, die Festsetzung der gesetzlich vorgeschriebenen Fälligkeitszinsen für monetäre Forderungen aus dem gegenseitigen Geschäft und besondere Entschädigungsregelungen für Inkassokosten aus dem gegenseitigen Geschäft.

Für die Bewertung, welche Neuregelungen auf ein Vermietverhältnis anwendbar sind, ist zu differenzieren zwischen Vermietungsverhältnissen im vollen Anwendungsbereich der MRG bzw. im Teil- und vollen Ausnahmebereich der MRG auf der einen Seite und Vermietungsverträgen mit gewerblichen Mietern und Mietern auf der anderen Seite. Der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der neuen Vorschriften ist ebenfalls zu berücksichtigen. a) Mietbeginn: - Mietbeginn: 1.2:

Volles Einsatzgebiet MRG: Sowohl der gewerbliche als auch der Wohnungseigentümer müssen die aktuelle Miete am fünften eines jeden Kalendermonates im Voraus bezahlen, sofern kein späteres Zahlungsziel festgelegt wurde. Das Einverständnis eines älteren Zahlungstermins ist rechtlich unwirksam. Das Gleiche trifft auf vor dem 16. März 2013 geschlossene Kontrakte zu. Das ist eine klare Änderung gegenüber der vorherigen Regelung, nach der die Miete am ersten Tag eines jeden Monates zu zahlen war und wahrscheinlich dazu gedacht ist, die Gewohnheiten der Praktik in Rechtsform zu bringen, nach der viele Bewohner oft erst in den ersten Tagen des Monates ihr Einkommen (oder andere Transferzahlungen) auszahlen.

Im Falle einer Überweisung hat der Mieter der Geschäftsräume den Betrag der Überweisung so fristgerecht zu zahlen, dass die Miete dem Vermieter jeweils bis längstens zum fünften eines jeden Kalendermonates gutgeschrieben wird. Für einen Mieter, der Konsument ist, genügt ein Transportauftrag am fünften eines jeden Monats (das Valutadatum ist also nicht später als das Fälligkeitsdatum).

Die Vermieterin muss dem/der MieterIn ein Standardbankkonto mitteilen. Teilweise und vollständige Ausnahmen von der MRG: Auch hier ist der fünfte eines jeden Kalendermonates das Fälligkeitsdatum für Geschäftsräume und Mietobjekte. In Abweichung vom vollen Anwendungsbereich des MRG ist hier jedoch die Einigung auf ein anderes Fälligkeitsdatum (z.B. der erste des betreffenden Monats) mit dem Pächter möglich.

Es ist daher ratsam, geeignete Bestimmungen in den Vertrag einzufügen, wenn sichergestellt werden soll, dass der Mietzins mindestens für Geschäftsräume zu Monatsbeginn ausbezahlt wird. Gleiches trifft auf die Pünktlichkeit der Überweisung zu wie im gesamten Anwendungsbereich der MRG. b) Verzugszinsen: Hier ist zu unterscheiden zwischen gewerblichen Mietern und Mietern auf der einen Seite und vor dem 16. März 2013 und nach diesem Zeitpunkt abzuschließen.

Bei Wohnungsmietern hat das Recht keine Änderung bewirkt, unabhängig davon, ob ein nach dem 16. März 2013 geschlossener oder ein alter Vertrag besteht, die gesetzliche Verzugszins beträgt 4% p.a.. Für Mieter von Geschäftsräumen mit Unternehmer Innen (Ausnahme Stiftungsgeschäft mit einer juristischen Personen im Sinne des 3 1 Abs. 3 KSCHG) gilt für alte Mietverträge (d.h. auch für künftige Mietzeiträume) nach wie vor der gesetzliche Verzugszins von 8 %-Punkten über dem Basiszins (derzeit 8,38 %).

Bei Neuabschlüssen ab dem 16. März 2013 werden dagegen 9,2 Prozent über dem Basiszins (derzeit 9,58 Prozent p.a.) berechnet, wenn der Büroinhaber den Zahlungsverzug nicht zu vertreten hat, werden ihm lediglich 4 Prozent p.a. Verzugszins berechnet. c ) pauschalierte Mindestmahngebühren in Höhe von EURO 40,- für Mieter von Geschäftsräumen:

Erstmalig kann der Mieter bei nach dem 16. März 2013 abgeschlossenen Mietverhältnissen ohne weiteren Beweis einen Pauschalbetrag von 40 Euro als Entschädigung für die aussergerichtliche Eintreibung ausstehender Mietforderungen verlangen. Für den Hauswirt oder den Verwalter bedeutet dies eine deutliche Erleichterung, da die Geltendmachung der außergerichtlichen Inkassokosten in der Regel die einzige Ausnahmen war.

Regelmäßige Mahnungen von Mietrückständen sollten daher für den Verwalter kein verlustbringendes Geschäft mehr sein. Erschwert wird die Situation jedoch dadurch, dass für darüber hinausgehende Betriebskosten sowie für Betriebskosten aus Mietverträgen und Betriebskosten alles beim gleichen Stand ist. Diese sind vom Leasinggeber im Detail zu belegen und nur dann berechtigt, wenn ihre Aufwendungen erforderlich waren und sie in einem entsprechenden Zusammenhang mit dem geltend gemachten Anspruch standen.

Die neuen Regelungen erfordern für den Eigentümer oder seinen Verwalter mehrere Maßnahmen. Lediglich im gewerblichen Mietbereich wird es in Zukunft zu einer Lockerung der außergerichtlichen Inkassokosten kommen. Die Pauschale von EUR 40,00 soll es dennoch erlauben, den zusätzlichen Mahnungsaufwand in angemessener Höhe zu kompensieren. Der Wirt hat keine andere Wahl, als sich darauf einzulassen und seine Buchhaltung dementsprechend zu ändern.