Ordentliche Kündigung Mietrecht

Mietrecht schützt den Mieter vor Willkür und sorgt für hohe formale Hürden. Mieterschutz: Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?

Mietrecht: Die ordentliche Kündigung eines sonst vertraglich gebundenen Mietverhältnisses kann auch ein Rechtsmissbrauch bei erheblichem Zahlungsverzug sein.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Mieter einen Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist beenden, wenn er mit der Erstellung des Mietvertrages oder eines nicht unwesentlichen Teiles des Vertrages zu zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist oder wenn ein mehr als zwei Tage dauernder Mietvertrag in einer Summe von zwei Monaten mit der Erstellung des Mietvertrages im Rückstand ist.

Eine Kündigung ist jedoch nicht möglich, wenn der Mieter vor Erhalt der Kündigung zufrieden ist. Im Falle von Wohnraumverhältnissen ist eine Kündigung auch nach deren Zutritt möglich. Die Kündigung wird dann ungültig, wenn der Leasinggeber innerhalb von zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts zufrieden ist.

Jedoch kann der Leasinggeber die Zahlungspflichtverletzung als Anlass für eine ordentliche Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nutzen. Allerdings muss die Pflicht übertretung beträchtlich sein. Im oben erwähnten Beschluss befasste sich das LG Berlin mit der Gültigkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Zuge einer Klage auf Räumung.

Es handelt sich zum einen um den Mietrückstand und zum anderen um die Zuzahlung, die aufgrund eines in einem vorangegangenen Verfahren erzielten Vergleiches geleistet werden musste. Wegen des Zahlungsverzugs hat der Antragsteller das Vertragsverhältnis ohne Vorankündigung, alternativ unter Wahrung einer angemessenen Frist, gekündigt. Einige Tage nach Erhalt der Kündigung zahlte der Angeklagte den vollen Nachschuss.

Landesgericht Berlin: Das Bundesverfassungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Durch den Zahlungsverzug gemäß 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 b) BGB ist die Kündigung mindestens gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB wegen Bezahlung des ganzen Verzugs in Höhe von 1.519,44 EUR hinfällig geworden.

Die ordentliche Kündigung hielt das Bundesgericht ebenfalls für ungerechtfertigt. Es stimmt, dass das Handeln des Angeklagten eine nicht unwesentliche Pflicht übertretung im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB enthielt, sofern er zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung nicht mindestens den von den Beteiligten im gerichtlichen Vergleich vom 12. August 2011 vor dem LG Berlin festgelegten Wert von EUR 564,31 gezahlt hatte.

Da bei Zahlungsverzug ein Mietverzug von mehr als einer Monats-Miete und eine Verzugsfrist von mehr als einem Monat, die beide hier angegeben sind, ausreicht, um die sachlichen Erfordernisse des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu erfüllen. Sie könnte feststellen, ob diese pflichtwidrige Handlung des Angeklagten auf ein hinreichendes Verschulden zurückzuführen ist.

Im Falle einer ordnungsgemäßen Kündigung des Mietvertrages wegen einer schuldhaften und nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch den Leasingnehmer besteht in der Regel keine Notwendigkeit einer vorherigen Mahnung. Die Kündigungsmahnung gemäß § 573 (1), (2) Nr. BGB in Ausnahmefällen, sofern nur deren Nichtbeachtung durch den Vermieter der Pflicht des Anmieters das notwendige Gewicht verleiht, z.B. weil nur ein einfacher Fehler des Anmieters vorlag oder eine Toleranz des Anmieters anzunehmen war; dies macht die Mahnung zwar nicht zu einer weiteren Bedingung der ordnungsgemäßen Kündigung, ist jedoch ein Punkt bei der Überprüfung, ob eine nicht unwesentliche Pflichtübertretung durch den Vermieter vorliegt.

Weil im vorliegenden Falle der aus der Formulierung des Vergleichstexts klar hervorgehende Betrag in Form eines Teilbetrages von EUR 564,31 als von ihm zu zahlende Rückstände für den Antragsgegner sofort erkennbar sein muss, hat ihn seine Aussage, der ehemalige Gerichtsvertreter habe ihn nicht über den Betrag unterrichtet, insbesondere weil er bei Vergleichsabschluss höchstpersönlich zugegen gewesen sei, nicht entlastet.

Die der Kündigung zugrundeliegenden Gesamtrückstände setzen sich jedoch aus zusätzlichen individuellen Beträgen zusammen. Dementsprechend bestand der daraus resultierende Gesamtverzug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages aus einer Gesamtsumme von Einzelsummen, so dass bei der oben beschriebenen Gewichtung der Pflichtverletzungen des Angeklagten zu berücksichtigen ist, dass eine detaillierte Verzugsberechnung ihn dazu bewogen hätte, den Umfang des bereits eingetretenen Zahlungsverzuges nicht nur anzuerkennen, sondern ihn auch unmittelbar zu begleichen und damit unmittelbar wieder zum Vertragsverhalten zurückzufinden.

Die kumulierten Rückstände überschreiten zwei Mietmonate und rechtfertigen die fristlose Kündigung. Die Angeklagte hatte den ausstehenden Geldbetrag jedoch einige Tage nach Erhalt der Kündigung in voller Höhe bezahlt. Außerdem hatten die Beteiligten die Immobilie seit 1989 gemietet und der Angeklagte hatte in Bezug auf seine Zahlungsverpflichtung immer vertragsgemäß gehandelt, so dass die Nachzahlung des Angeklagten zu seinen Lasten so zu berücksichtigen war, dass sein bisheriges Missverhalten auf jeden Fall in einem schwächeren Lichte stünde.

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