Miete Unpünktlich

Für die nicht pünktliche Bezahlung der Miete und deren Konsequenzen

Wieder und wieder taucht die Fragestellung auf, ob auch unangemessene Mieteinnahmen eine ordentliche oder außerordentliche Auflösung des Mietverhältnisses begründen können. Zuerst muss klargestellt werden, was unter "Zahlungsverzug" zu verstehen ist. Danach muss abgeklärt werden, ob und unter welchen Bedingungen eine Beendigung möglich ist. Die Überweisung der Miete muss in der Regel bis zum dritten Arbeitstag des Monats erfolgen (siehe Urteil des BGH vom 01.10.2016, VIII VR 222/15).

Eine Gutschrift auf dem Vermieterkonto (siehe oben, BGH) ist dann nicht erforderlich: Gemäß 556 b Abs. 1 BGB, wonach der Mietzins zu Anfang, längstens bis zum dritten Arbeitstag der vertraglich festgelegten Fristen zu zahlen ist, spielt es für die Pünktlichkeit der Zahlung keine Rolle, dass der Mietzins bis zum dritten Arbeitstag der vertraglich festgelegten Frist auf dem Vermieterkonto eintrifft.

Dabei ist es hinreichend, dass der Kunde mit einem adäquat gedeckten Account den Auftrag bis zum dritten Arbeitstag des Zahlungsdienstleisters aufgibt. Die Miete bezahlt der Pächter pünktlich, wenn er den Transportauftrag bis zum dritten Arbeitstag eines Monates gemacht hat. Der Betrag muss nicht notwendigerweise am dritten Arbeitstag auf dem Vermieterkonto eingegangen sein.

Die Banküberweisung des Mieters muss bis zum dritten Arbeitstag erfolgen. Nach der oben erwähnten Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist auch eine explizite Bestimmung in einem Formvertrag mit dem Hinweis, dass sie nicht von der Bezahlung, sondern vom Erhalt des Geldbetrages abhängt, ungültig (vgl. BGH, Satz 2): In den Allgemeinen Bedingungen eines Wohnungsmietvertrages, wonach die aktuelle Miete dem Vermieter jeden Monat im Vorhinein, längstens aber am dritten Arbeitstag des Folgemonats, zu überweisen ist, die Bestimmung "Für die Pünktlichkeit der Auszahlung ist nicht die Übersendung, sondern der Zahlungseingang des Geldbetrages.

Die Mieterin kann keine Rechte aus mehrfachen verspäteten Mietzahlungen ableiten; dies kann in Einzelfällen ein Kündigungsgrund sein. Samstags gilt nicht als Arbeitstag (vgl. Urteile des Bundesgerichtshofs vom 14. Juni 2010, VIII ZR 129/09, Leitsatz): Bei der Ermittlung der Frist von drei Arbeitstagen, die ein vorauszahlungspflichtiger Pächter gemäß 556 b Abs. 1 BGB oder entsprechender Vertragsbestimmungen einhalten muss, ist der Samstags nicht als Arbeitstag zu zählen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 12. Februar 2006 (VIII ZR 364/04) gefragt, wann eine erneute verspätete Mietzahlung eine ausserordentliche ordentliche Auflösung aus wichtigen Gründen rechtfertigt: 10 ] 1) Die außerplanmäßige Beendigung ist jedoch aus wichtigen Gründen unter dem Aspekt des Zahlungsverzugs gemäß 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3, 569 Abs. 3 und 569 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 nicht zulässig.

Ein solcher Rücktritt ist nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB nicht möglich, wenn der Leasinggeber - wie hier - vor Eingang der Rücktrittserklärung vollumfänglich zufrieden ist ( 130 BGB), wovon es auf die rechtzeitige Erbringung der Leistung ankommt. 543 Abs. 1 S. 1 BGB. Jedoch kann der Kläger seinen Antrag auf Zwangsräumung und Rückgabe der vom Antragsgegner angemieteten Ferienwohnung ( 546 Abs. 1 BGB) nicht aus den vom Gericht angegebenen Gründen, einer außerordentlichen fristlosen außerordentlichen fristlosen Beendigung aus wichtigen Gründen wegen Unangemessenheit der Fortführung des Vertrages (§ 543 Abs. 1 BGB), ablehnen.

BGB ) wegen anhaltend unvorhergesehener Mietzahlung kommt nur in Frage, wenn der Pächter nach einer Mahnung mit Androhung der Beendigung innerhalb eines Jahres den Mietzins drei Mal nachträglich zahlt. Der BGH stellt zunächst fest, dass - wenn der/die VermieterIn vor Eingang der Kündigungserklärung voll zufrieden ist - eine Sonderkündigung ausgenommen ist (nicht aber eine reguläre Kündigung).

Ein unpünktliches Entgelt kann jedoch zur Sonderkündigung führen, wenn die fristgerechte Beendigung eintritt und dem Vermieter eine Fortführung des Vertrages im Sinn von 543 Abs. 2 BGB zumutbar ist. Selbst nach zwei Verwarnungen und Kündigungsdrohungen hat der Pächter weiterhin unpünktlich gezahlt: Der Kläger hat gegen den Angeklagten einen Antrag auf Zwangsräumung und Übergabe der Immobilie gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Das Landgericht kann zu Recht feststellen, dass das Vermietungsverhältnis durch die Sonderkündigung des Klägers vom 8. Juni 2015 gemäß 543 Abs. 1 BGB fristlos gekündigt wurde. Der Vertrag wurde gemäß § 568 Abs. 1 BGB gekündigt. Eine wichtige Ursache war die anhaltende verspätete Zahlung der Miete.

Dadurch wurde das Vertrauens-Verhältnis zwischen den Beteiligten so erschüttert, dass der Kläger auch in der Folgezeit nicht mehr erwarten konnte, dass der Beklagte seinen Vertragspflichten ordnungsgemäß nachkommt. Der Angeklagte zahlte seine Miete zunächst für vier Monate zu spät. Der Kläger warnte die Angeklagten davor.

Der Kläger hat bereits in dieser Mahnung auf eine Kündigung als Konsequenz aus weiteren unpünktlichen Mieten hingewiesen. Aber auch im folgenden Kalendermonat bezahlten die Angeklagten ihre Miete unpünktlich, was den Kläger dazu veranlasst hat, eine weitere Verwarnung auszusprechen und wiederholt eine außerordentliche Auflösung anzukündigen. Die Angeklagten bezahlten ihre Miete jedoch auch im folgenden Kalendermonat nicht pünktlich.

Der Kläger musste daher davon ausgehen, dass sich die Angeklagten auch in der Zukunft nicht vertragsgemäß aufführen werden. Geringfügige nicht rechtzeitige Zahlung rechtfertigt keine außerordentliche oder außerordentliche Beendigung, sondern auch nach Mahnung, wenn das Störungsverhalten nur kurzzeitig und das Pachtverhältnis sonst über viele Jahre dauerte ( Urteil des LG Berlin vom 29. Mai 2005).

67 S. 329/16, Richtlinien): Pünktliche Mietzahlungen des Leasingnehmers berechtigen auch nach erfolgloser schriftlicher Mahnung nicht zur außerordentlichen oder ordentlichen Beendigung durch den Leasinggeber, wenn die Mietzahlungen mit nur geringfügiger Verspätung nach dem Fälligkeitstermin beim Leasinggeber eintreffen und das gestörte Zahlungsmoral des Leasingnehmers nur wenige Monaten anhält.

Die unpünktliche Mietzahlung des Vermieters kann auch dann nicht das für die Beendigung notwendige Maß haben, wenn sein Zahlungsmoral isoliert betrachtet eine Beendigung rechtfertigt, aber der Vermieter selbst hat sich vor der Beendigung gegenüber dem Mieter pflichtverletzend verhält.